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據(jù)媒體報道，深圳出臺《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價核算方式，將調(diào)整為單套住房總價核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價格標(biāo)準(zhǔn)按照單價計算，新標(biāo)準(zhǔn)實施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價標(biāo)準(zhǔn)介于160萬元至390萬元之間。

幾乎同時，2013年8月26日，蕪湖發(fā)布《關(guān)于貫徹執(zhí)行蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高校畢業(yè)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和穩(wěn)定就業(yè)的實施意見有關(guān)事項》，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助，貌似又是一槍救市。

此前，浙江溫州已經(jīng)悄然松綁”限購令”。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房。

從這兩個月各地樓市調(diào)控政策變化來看，當(dāng)下似乎來了一波樓市政策定向?qū)捤尚星椤?/p>

縱觀全國樓市調(diào)控政策變化情況，去年以來，從三四線城市而言，其實，調(diào)控政策在執(zhí)行層面不是太嚴(yán)格，不少城市出臺”限價”代替”限購”政策，或以開放戶籍制度、局部限購、購房補(bǔ)貼等方式規(guī)避當(dāng)前較為嚴(yán)格的限購政策，同樣在這些城市政策執(zhí)行層面也出現(xiàn)了”外緊內(nèi)松”的調(diào)控特征，甚至部分城市直接調(diào)整、放寬調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如溫州等。

那么，從政策變化的角度來看，我們研究發(fā)現(xiàn)，去年年初蕪湖也出臺過購房補(bǔ)貼的救市政策，不過很快被喊停了。不過最近溫州的救市沒被喊停，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整刺激剛需的政策會不會叫停？蕪湖這次新政會被喊停嗎？

筆者認(rèn)為，當(dāng)前來講，只要政策導(dǎo)向的大局還是圍繞”自住需求”為主進(jìn)行，即使出臺刺激需求入市的政策也是點(diǎn)式的”微調(diào)”政策，并且微調(diào)的幅度也不會太大，同時也是圍繞樓市”刺激剛需”這個核心而出臺。如果違背了這個原則的政策，是鼓勵投資性投機(jī)性需求入市，那么，很有可能被快速叫停。如果沒有違背，那么，就值得市場肯定。

目前來看，深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整基本圍繞”自住需求”為主進(jìn)行，溫州限購令定向?qū)捤梢仓徊贿^是在政策執(zhí)行上和原有其他限購城市看齊，稱不上放松。因此，”叫停”的可能性都不太大。

而蕪湖針對人才而設(shè)定的鼓勵性購房措施，以人才為由頭，應(yīng)該來說，如果嚴(yán)格執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，也基本上是以自住需求為主，可以改變當(dāng)前樓市成交量下滑的局面。但不排除會有一部分投資需求趁機(jī)入市。

但是，從當(dāng)前政府表態(tài)、三四線城市房地產(chǎn)市場特征來看，當(dāng)前蕪湖本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助的政策叫停的可能性不大。具體來講有三方面原因：

第一、從當(dāng)前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。

當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)”觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

第二、由于三四線城市房價的上行壓力還不是那么大，總體上面臨著供大于求、存量比較大的市場壓力，因此，政策層面在此時有針對性的定向?qū)捤桑绕涫轻槍θ瞬蓬惖馁彿啃枨?，?yīng)該不會被叫停。

第三、蕪湖樓市成交量價并沒有很火熱，相對來講，仍然是低位徘徊階段，樓市成交量回暖還需要定向?qū)捤傻拇胧?/p>

如果這次蕪湖新政沒有被喊停，會不會激起更多城市效仿？毫無疑問，在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，當(dāng)然還會有這樣的試探性的政策出臺。但是，微調(diào)的幅度應(yīng)該不會大，總體上應(yīng)該還是以圍繞”自住需求”、人才類定向需求為主。

那么，對于開發(fā)企業(yè)來講，”自住需求”、人才類定向需求為主定向?qū)捤烧哂心男┦袌鰴C(jī)會呢？

筆者認(rèn)為，從開發(fā)商推盤策略階段性特征來看，一般7-8月份為推盤淡季，”金九銀十”為市場旺季，到年底因為年報的要求會出現(xiàn)”翹尾”的推盤行情，相對應(yīng)的也會導(dǎo)致市場成交量的漲與跌。從當(dāng)前推盤趨勢來看，在2013年8月底這個時間段，主要城市的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準(zhǔn)備在”金九銀十”這個時間段進(jìn)行積極跑量，同時，各地十一期間房交會也會如期進(jìn)行，開發(fā)商在這個營銷階段會加大推盤力度，市場成交量將再度出現(xiàn)回升，至年底”翹尾”的行情也會出現(xiàn)。

因此，開發(fā)企業(yè)不僅僅要利用好”金九銀十”這個時間段進(jìn)行積極跑量，還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注政策已經(jīng)有定向微調(diào)的這些城市，比如深圳、溫州、蕪湖等等，這些城市的房地產(chǎn)市場成交量有可能因為政策的短期刺激而使成交量”階段性”走高。此時，開發(fā)企業(yè)在區(qū)域推盤策略上應(yīng)該重點(diǎn)考慮去化這些城市的”自住需求”項目，抓緊時間進(jìn)行跑量，不應(yīng)錯失政策面給予的跑量的”時間窗”。