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截至2013年6月底，“國五條”細則政策已出臺4個月，在經(jīng)歷了短暫的沉靜期后，重點城市土地市場呈現(xiàn)逐漸升溫態(tài)勢，政府集中推地和優(yōu)質地塊批量入市激發(fā)了開發(fā)商的拿地熱情，交易量穩(wěn)步回升，上半年土地市場呈現(xiàn)出“盛宴”的特征。

數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國300個城市共推出土地20121宗，推出面積77400萬平方米，同比增加13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）6224宗，推出面積27202萬平方米，同比增加27%。

1-6月，全國300個城市共成交土地16220宗，成交面積61564萬平方米，同比增加11%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）4829宗，成交面積21308萬平方米，同比增加34%。

上半年土地市場五大基本特征

從2013年上半年全國土地市場變化特征來看，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，基本呈現(xiàn)如下五點特征：

第一、宏觀市場“基本面”轉好，房企資金面不太緊張，品牌房企開始積極拿地“換倉”布局下一輪市場發(fā)展機會；

第二、當前土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，品牌房企重返一二城市，突顯房企布局戰(zhàn)略與一二線城市投資價值；

今年上半年開發(fā)商拿地多傾向重點一二線城市，受此影響全國土地及住宅用地成交樓面價整體呈上行趨勢。6月全國300個城市成交樓面均價為1235元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲44%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1575元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲41%。

第三、拿地動作較多的基本為品牌房企，拿地地塊基本為優(yōu)質地塊，證明從土地市場開始，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中。以后整個房地產市場市場集中度會因此而逐漸提升；

第四、土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉為樓板價的實際上漲。由于政策的干預與土地市場回暖，土地市場總體溢價率會降低，但是，起始樓板價或成交樓板價會上升，也就是土地價格開始進入上漲通道。

從成交樓面均價來看，1-6月全國300個城市成交樓面均價為1078元/平方米，同比上漲37%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1469元/平方米，同比上漲31%。

從溢價率角度來看，1-6月，全國300個城市土地平均溢價率為15%，較去年同期增加10個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點。受各地頻出地王影響，2013年全國土地成交溢價率水平升高，上半年住宅用地月度平均溢價率均同比增加10個百分點以上。

第五、重點城市商辦用地在此輪市場表現(xiàn)中較為突出。一方面是因為政府新的規(guī)劃頻頻出臺，如上海前灘、南外灘、臨港新城等等，市場熱點及新的發(fā)展規(guī)劃機會使開發(fā)企業(yè)加速布局這些價值洼地，另外一方面，住宅市場頻頻調控，也是一些企業(yè)開始考慮轉型商業(yè)地產，以持有一部分物業(yè)規(guī)避住宅市場調控對于公司發(fā)展的影響。

“地王”頻出，或引發(fā)短期土地新政干預

從新國五條細則落地之后全國土地市場表現(xiàn)來看，2013年5月以來，中國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)、多地“地王”記錄屢被刷新。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉為樓板價的實際上漲。

例如：5月9日，上海浦東新區(qū)世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新該市年內單價“地王”。其中一塊甚至以超過4萬元/平方米的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。廣州本月亦是一連拍出三個“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米，刷新白云區(qū)月初剛誕生的“新地王”紀錄。5月3日，長沙金融生態(tài)區(qū)的一商住地塊，以35.79億元的總價，刷新長沙2012年的最高紀錄。2013年5月29日，滬總價地王刷新，北京福潤天成房地產開發(fā)有限公司46億奪長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價57%，樓板價29229元。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產市場基本面剛剛回暖的市場環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調控效果功虧一簣，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”寬松為主的時期轉為再度“階段性”收緊。

當前來看，下半年土地市場如何來走，在“炒地價”與“控地價”之間，在“炒地價”與“控房價”之間，政府和開發(fā)企業(yè)如何進行平衡，都是值得我們思考的問題。

在這個階段，北京傳言要“限房價，竟地價”，廣州已經(jīng)是限地價拼配建保障房，上海和其他土地市場相對較熱的城市近期或許也有可能出臺土地新政，調控相對開始高企的土地價格。

盡管暫時沒有聽說上海和其他城市會出臺土地新政的消息，但是，此前上海在出讓土地的時候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上?；蚱渌鞘袠O有可能重新重視土地政策中“配建”對于土地市場調控的作用。

那么，下半年一旦這些土地新政出臺，會對于土地市場會有哪些影響？

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，根據(jù)經(jīng)驗來看，如果出臺配建等方面的土地新政，預計也只是短期內政策，也不會所有的地塊都這么執(zhí)行，只是局部區(qū)域個別地塊來執(zhí)行。如果這些地塊容易引起市場炒作，那么就有可能利用這樣的方式短期內給土地市場降溫。

下半年“流動性”趨緊，應以“現(xiàn)金為王”，瘋狂拿地存在市場風險

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右，高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。也就意味著下半年流動性會適度收緊，以總體上符合年初制定的M2同比增速13%的目標。

從目前來看，上半年流動性寬松，下半年流動性會適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，“用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過市場機制，讓資金流流向實體經(jīng)濟，調整經(jīng)濟結構，實現(xiàn)經(jīng)濟轉型。

當前，下半年流動性會適度收緊、銀行出現(xiàn)“錢荒”的市場背景下，銀行流動性緊張有可能會影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的安全。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，由于銀行流動性緊張，開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，如果這個時間持續(xù)超過6個月以上， 由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價款。

從另外一個角度來講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到明年，部分資產負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場“降價潮”的連鎖反應。

因此，當前來看，在下半年“流動性”趨緊的市場背景下，對于資產負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，瘋狂拿地進行逆勢擴張或激進拿“地王”還需謹慎，尤其是針對溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，應該謹慎處理，否則在今后極有可能會因為拿地過多、地價過高等因素導致退地或經(jīng)營層面的市場風險。

因此，在下半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現(xiàn)金為王”的策略應該為廣大開發(fā)商采納，下半年上述開發(fā)企業(yè)再在土地市場上瘋狂拿地有可能會面臨一定的市場風險。

但是，對于資金面相對寬裕的央企地產企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，2012年第四季度以來，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業(yè)、高周轉企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導致優(yōu)質資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。