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4月初，各地樓市調控“新國五條”細則發(fā)布，其中，9個城市直接或間接承認執(zhí)行二手房交易20%增值稅的征收，即對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

針對二手房交易20%增值稅的征收，當前市場存在兩個比較關心的問題，一個是20%差額增值稅已經出臺的城市政策會不會全部落地，再一個就是“免稅”與非“免稅”房哪個更實惠？購房者應該如何選擇？

20%差額增值稅會階段性推進，經濟手段、市場手段為主的方式調控房地產市場

第一問題就是二手房交易20%增值稅的征收目前看來只有北京在執(zhí)行，其他已表態(tài)執(zhí)行的城市政策尚未落地，那么，這些城市要不要執(zhí)行？執(zhí)行的話力度會怎么樣？

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，關于一部分城市尚未出臺嚴格執(zhí)行新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定，或已經出臺尚未完全落地的現狀等情況，并不代表今后這些城市房地產調控手段和措施就此而止。二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內容，甚至房產稅的擴圍，對于省會城市或直轄市來講，這是遲早要執(zhí)行的，只不過從市場環(huán)境、房產稅、二手房交易20%增值稅等多角度來考慮，暫時這些城市可以避免這些經濟手段首先的執(zhí)行，或等待市場與購房者、投資客心理基本接受時再執(zhí)行。

從未來趨勢來講，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，短期內不涉及這些經濟手段和措施并不是政策與市場的趨勢，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內容，甚至房產稅的擴圍等經濟手段調控房地產的措施都會“階段性”穩(wěn)步推進，最終通過以經濟手段、市場手段為主的方式調控房地產市場。

市場本無“免稅”房，勿被“免稅”營銷誤導

第二個問題就是，如果二手房交易20%增值稅的征收繼續(xù)推行或階段性的推進，“免稅”房（免二手房交易20%增值稅）尤其是“滿五唯一”的房源與非“免稅”房哪個更實惠？購房者應該如何選擇？

當前，二手房的個人所得稅由原來交易總額的1-2%到當前的相對比較從嚴的按差額的20%征收，一石激起千層浪。經歷近期二手市場“過戶潮”之后規(guī)避該項政策之后，其實，每個購房者或投資客也都不希望被征稅，想法設法避免20%增值稅影響成為當前每一個購房者或投資客思考的問題。

國五條細則發(fā)布后，在商品住宅市場，滿足免征20%個稅的有兩種情況，一個是二手房市場滿五年的唯一自住住房，簡稱滿五唯一；另一個其實就是新建的商品住宅市場，也就是一手新房。

20%個稅征有可能為一部分市場帶來市場營銷或推廣的機會，比如在二手房市場，滿五唯一的住房就有可能以“免稅（20%個稅征）”為由吸引二手購房者。同樣，在新房市場“免稅（20%個稅征）”也有可能據此成為樓盤營銷推廣的主題，以此爭奪二手的客源。

盡管在新房市場本來就是“免稅（20%個稅征）”的，但是，樓盤營銷推廣的主題“免稅（20%個稅征）”的推出還是有可能會讓不少具有購房需求的客戶繼續(xù)關注一手房市場。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“免稅（20%個稅征）”營銷主題的推廣有可能導致二手房市場需求向一手房市場轉移，這也就可能導致一手房市場成交繼續(xù)放量，助推一手新房市場在政策發(fā)布經歷觀望之后重返火爆的行情。

那么，如果二手房交易20%增值稅的征收繼續(xù)推行或階段性的推進，“免稅”房（免二手房交易20%增值稅）尤其是“滿五唯一”的房源與非“免稅”房哪個更實惠？購房者應該如何選擇？

與很多人準備買“免稅”房（免二手房交易20%增值稅）結婚的觀點不同的是，筆者認為，當前及以后房地產市場交易環(huán)節(jié)中，“免稅”房尤其是“滿五唯一”的房源并不存在免稅的這一說。原因很簡單，從目前市場的行情來看，“滿五唯一”的房源由于其稀缺，房價已經經歷了上漲的調整，其性價比相對之前已經降低。以北京昌平區(qū)某小區(qū)二手房為例，2012年年底滿五唯一房源價格在13000元/平方米左右，而到2013年4月份之后同樣的房源價格飆漲到17000-18000元/平方米，價格的漲幅帶來的總價的變化基本上超過了需要交納20%增值稅的金額，這樣的房源即使免稅也顯得其性價比也不太高。

同樣，新房市場中小套型的庫存減少與“免稅”營銷的營銷也讓其價格有所上調。盡管購房者可以享受到免稅的待遇，其實，漲價的幅度基本上已經可以和同質二手房需交納20%增值稅的金額等同。

從目前來看，如果房地產市場再經歷幾個月的博弈，一手房與二手房、原來所謂免稅房與征稅房，其實，在最終交易結果上，同樣地段同質的房源價格基本會表現一致，市場基本不存在“免稅”房源?！懊舛悺狈吭粗徊贿^是一個營銷說辭而已。因此，買房子只要根據自身購房預算在自己理想區(qū)域內購房就可以，不要被所謂“免稅”營銷誤導。

對購房者建議：買早總比買完劃算

我們看到，“新國五條”細則當中涉及的各地房價控制目標的角度來講，除了基本政策上延續(xù)新“國五條”細則內容，各地房價控制目標基本也和當地GDP增速、人均可支配收入等因素結合在一起，基本上以不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅為基準。比如合肥2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。

從這個角度來說，此次地方版的“新國五條”細則也就是意味著全年房價盡管不能上漲過快，但是上漲的預期和趨勢是既定的。在這樣的市場背景下，各部門主要是通過落實穩(wěn)定房價工作責任制政策的強化與房價控制目標的制定，遏制和延緩今年第一季度以后房價過快上漲的現象，穩(wěn)定房價上漲的預期。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從短期對于市場影響角度來說，地方版新“國五條”細則的落地出臺，尤其是房價控制目標的的出臺，短期內勢必會導致房地產市場重回冷靜與思考期，短期內“觀望”與市場停滯也屬于正常現象，房價上漲幅度尤其是一線城市的房價上漲的幅度也會收窄。筆者認為，這對于穩(wěn)定短期內市場供求關系和房價上漲預期會起到非常重要的作用。

但是，國內外兩種市場“流動性”寬松趨勢的重合，對國內物價上漲進而通脹的影響不容低估，或將引發(fā)中國新一輪的資產價格上漲?！靶聡鍡l”細則短期內的作用并不能改變房地產市場“基本面”已經趨好的事實。在這樣的市場背景下，房價持續(xù)上漲已不可回避。

因此，對于普通老百姓來講，只要根據自身預算盡可能早的買房就可以。在樓市基本面持續(xù)回暖與好轉的市場背景下，房價持續(xù)上漲已成為共識，“買早總比買完劃算”是一個基本常識。

此外，對于準備結婚的人需要充分考慮生活成本的因素進行購房，在面積上，如果買90平方米以下的戶型，可以享受到公積金、商業(yè)貸款貸款利率的優(yōu)惠，買90平方米以下的從成本的角度來講可以降低購房者的支出，是為最好的選擇。