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盡管深圳市規(guī)劃國(guó)土委表示并未出臺(tái)新的“限漲令”，只是沿用兩年來的做法，但實(shí)際上，“限漲令”在2011年只執(zhí)行七八個(gè)月便荒廢了，此次是“重出江湖”。

與其他規(guī)定“上有政策、下有對(duì)策”類似，開發(fā)商也是見招拆招。記者從多位房企人士處了解到，對(duì)于“限制漲價(jià)”，開發(fā)商有不少應(yīng)對(duì)的方法。

“這不是什么新政。如果還是按照以前的調(diào)控思路，政策消化期過后，受到壓抑的需求將會(huì)進(jìn)一步噴發(fā)，很難控制?！鄙钲谀成鲜蟹科蟮囊晃豁?xiàng)目總監(jiān)表示。

房企應(yīng)對(duì)招數(shù)

3月13日晚間，深圳市規(guī)劃國(guó)土委在官網(wǎng)上稱，深圳在近期多個(gè)高價(jià)盤入市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，沿用兩年來的做法，運(yùn)用調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，執(zhí)行關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等規(guī)定。

但一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，深圳主管部門已召集開發(fā)商開會(huì)，口頭通知大家“悠著點(diǎn)，不要漲價(jià)”，但是并未下達(dá)正式文件。

“地方完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的手段不太可能以文件形式出現(xiàn)，只能作為潛規(guī)則來操作，2011年也是如此。畢竟地方政府也清楚價(jià)格干預(yù)并不科學(xué)，白紙黑字寫出來會(huì)遭人非議，所以政府不會(huì)公開承認(rèn)?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

深圳暗中執(zhí)行的“限漲令”，要求深圳所有新盤都必須實(shí)現(xiàn)月度零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲，只能下跌。另外，國(guó)土部已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價(jià)格紅線的項(xiàng)目備案登記，超出政府限價(jià)的項(xiàng)目將不予備案。

深圳龍崗區(qū)和成世紀(jì)一位銷售經(jīng)理向記者證實(shí)，“現(xiàn)在確實(shí)不能打印超出預(yù)售登記價(jià)的合同，只準(zhǔn)低，不準(zhǔn)高。目前國(guó)土局還在調(diào)整系統(tǒng)價(jià)格，希望只是過渡手段吧?！?/p>

上述業(yè)內(nèi)資深人士表示，此次限漲令比2011年更為嚴(yán)厲。以往是完成年度目標(biāo)，而此次則要求細(xì)分到按月、季度、半年和年度來考核。

盡管目前已出售但尚未備案的樓盤陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地，但在房企的眼中，應(yīng)對(duì)這種限價(jià)政策，不論是房企還是相關(guān)部門都有可操作的空間。

“政策執(zhí)行對(duì)銷售當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但影響只是暫時(shí)的，房子還是會(huì)想辦法賣出去?！币晃徊辉妇呙纳钲诜科笕耸扛嬖V記者，按照以往的慣例，政策執(zhí)行過程中會(huì)慢慢放松。此外，在執(zhí)行期間，房企可以通過調(diào)整預(yù)售房屋的價(jià)格搭配，達(dá)到政策規(guī)定的范圍。

廣州某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，不少限價(jià)城市采取的也是調(diào)整成交均價(jià)這一做法，在上報(bào)過程中，只要房屋價(jià)格搭配合理，不超過房管局的規(guī)定，一般都能通過。

“即使一次通過不了，也有下一次上報(bào)的機(jī)會(huì)，屆時(shí)可以再搭配再調(diào)整，營(yíng)銷部門可以選擇暫時(shí)不公開出售，在儲(chǔ)客過程中先與潛在買家簽訂意向合同，等審批下來就成交?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，“限漲令”短期內(nèi)會(huì)令售價(jià)較高的單位延遲入市，從而拖延項(xiàng)目的整個(gè)銷售計(jì)劃，但開發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)樵撜呓档头績(jī)r(jià)，“抑制了需求，也抑制了供給速度，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，‘限漲令’對(duì)市場(chǎng)并不是一件好事?！?/p>

爭(zhēng)議“限漲令”

事實(shí)上，早在2011年7月，深圳就曾實(shí)行過類似的政策。當(dāng)時(shí)深圳國(guó)土局曾分區(qū)域分項(xiàng)目分面積進(jìn)行限價(jià)，即對(duì)全市每個(gè)區(qū)域制定均價(jià)紅線，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目制定月度均價(jià)紅線，對(duì)90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三種面積戶型分別制定均價(jià)紅線，但該政策只執(zhí)行了7-8個(gè)月時(shí)間，就開始悄然“松綁”。

通過控制預(yù)售價(jià)格來達(dá)到房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，在本輪調(diào)控中，曾在多個(gè)城市實(shí)行過。南京去年要求新建商品房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，且開盤價(jià)格必須與申報(bào)的預(yù)售價(jià)格保持一致，3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高。

廣東省國(guó)土廳一位人士告訴記者，目前地方政府調(diào)控壓力比較大，需要通過類似的方法，緩解房?jī)r(jià)過快上漲的壓力。據(jù)他了解，廣州CBD區(qū)的豪宅預(yù)售價(jià)格一直控制得較嚴(yán)格，一旦高端住宅的成交價(jià)位拉高均價(jià)，地方政府不得不再次觸碰調(diào)控升級(jí)的紅線，這也是地方政府不愿意看到的。

“限購(gòu)限貸在一線城市已經(jīng)很嚴(yán)格了，沒有太多調(diào)控空間，不過二三線城市以往沒有限購(gòu)的地方將全面限購(gòu)，二套房貸提高首付和利率，以及20%個(gè)稅征收，地方上也會(huì)嚴(yán)厲執(zhí)行?！笔缆?lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]深圳公司副總經(jīng)理甘偉對(duì)記者說，地方最為有力的措施就是控制價(jià)格。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智表示，房?jī)r(jià)控制在操作層面上比較簡(jiǎn)單，也容易執(zhí)行，只需對(duì)開發(fā)商在拿預(yù)售許可證時(shí)設(shè)關(guān)卡，高于政府控制價(jià)就不批預(yù)售證。

深圳的“限漲令”嚴(yán)厲程度超越以往任何一個(gè)城市，而價(jià)格干預(yù)也一直被崇尚市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)界人士所排斥。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，“深圳‘限漲令’承壓于‘國(guó)五條’細(xì)則，發(fā)狠于房?jī)r(jià)目標(biāo)，蹂躪于開發(fā)商，但購(gòu)房者可能也笑不出來，這一政策注定短命。”

順德、東莞嚴(yán)堵“陰陽(yáng)合同”

強(qiáng)征20%個(gè)稅

本報(bào)記者 劉力圖 順德、東莞報(bào)道

“順德‘20%個(gè)稅’政策現(xiàn)在仍在實(shí)施，買家賣家都不敢出手，二手樓中介倒了不少。”在順德有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的二手房經(jīng)紀(jì)人方先生告訴記者，他所在的中介代理公司發(fā)家地在順德，然而，去年卻不得不撤出順德，搬到廣州。

記者了解到，順德從2010年開始從嚴(yán)執(zhí)行“二手房交易將按差額20%征收個(gè)稅”的政策，而同樣位于廣東的東莞則從2007年就開始執(zhí)行這一政策。為了堵住“陰陽(yáng)合同”的漏洞，兩地都已推出二手房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)價(jià)系統(tǒng)。

“個(gè)稅政策在抑制投機(jī)需求的同時(shí)，嚴(yán)重誤傷了剛需購(gòu)房者。順德和東莞的二手房市場(chǎng)因交易成本過大，近幾年一直都不活躍。“一位業(yè)內(nèi)人士表示。

順德：四成中介曾倒閉

“把增加的個(gè)稅算上，二手房沒有什么價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此成交備受打壓?！标愊壬陧樀掠虚L(zhǎng)達(dá)十年的中介代理經(jīng)驗(yàn)，他向本報(bào)記者表示，順德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在廣東省處于較高水平，人均收入水平較高，但樓市投資需求并不旺盛。

陳先生認(rèn)為，順德樓市不溫不火，主要因?yàn)橄拶?gòu)政策和二手房征收20%個(gè)稅的雙重影響。

順德二手房市場(chǎng)在2009年頗為火爆，不少投資客紛紛到順德買房。2009年底，順德市政府宣布，自2010年1月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅等措施，并試行二手房地產(chǎn)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系統(tǒng)。

順德二手房個(gè)人所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為，按照增值部分的20%增收，增值部分為“成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格，減去原發(fā)票價(jià)格和合理費(fèi)用”。合理費(fèi)用包括個(gè)人房貸中所支付的利息成本、裝修費(fèi)用及中介費(fèi)用等，只要業(yè)主可提供以上相關(guān)發(fā)票證明，就可以在差額中扣減。

個(gè)稅新政推出后，當(dāng)?shù)囟址拷灰状蠓禍?，在隨后出臺(tái)的限購(gòu)政策的疊加效應(yīng)下，當(dāng)?shù)卦欢瘸霈F(xiàn)近四成中介公司倒閉的現(xiàn)象。

多位中介人士認(rèn)為，這種影響持續(xù)至今，即使樓市回暖，二手房交易市場(chǎng)并未出現(xiàn)真正的復(fù)蘇?！绊樀露址客顿Y的黃金周期已過?！?/p>

順德當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門對(duì)外表示，二手房評(píng)價(jià)系統(tǒng)啟用后，稅務(wù)部門把系統(tǒng)評(píng)估的價(jià)格與納稅人申報(bào)的價(jià)格進(jìn)行比較，按照孰高的原則確定計(jì)稅價(jià)格，再根據(jù)計(jì)稅價(jià)格征收二手房交易稅費(fèi)。

“順德的二手房基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)系統(tǒng)十分嚴(yán)格，即使做了‘陰陽(yáng)合同’等避稅手段，也避不了多少稅。”方先生解釋，以一套成交價(jià)為80萬元的房子為例，這套房子當(dāng)年交易價(jià)格是25萬元，但在評(píng)估系統(tǒng)里，該二手房的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)估價(jià)超過60萬元。若納稅人報(bào)出70萬元，評(píng)估價(jià)60萬元扣除其他裝修等合理費(fèi)用，計(jì)算20%的所得稅。即使納稅人報(bào)價(jià)稍微低于評(píng)估價(jià)，假設(shè)報(bào)出40萬元，也要按照規(guī)定，用評(píng)估價(jià)的60萬元減去40萬元和其他費(fèi)用，再征收20%所得稅。

嚴(yán)堵“陰陽(yáng)合同”

事實(shí)上，從2006年開始，在中央的要求下，全國(guó)多個(gè)城市表示要強(qiáng)征20%的個(gè)稅，但真正實(shí)施的城市并不多。多個(gè)城市的房地產(chǎn)交易中心與稅務(wù)部門的系統(tǒng)并沒有聯(lián)網(wǎng)，只要賣家無法提供房產(chǎn)原值憑證，或者通過評(píng)估機(jī)構(gòu)暗箱操作，個(gè)稅征收可以在交易差額的20%與交易全額的1%至2%間“任取其低”，存在據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式。

記者從廣州多家按揭公司和中介公司了解到，幾乎所有不符合免征稅范圍的賣家都采取核定征收的方法。

“即使是核定征收，交易過程中也可以將評(píng)估申報(bào)價(jià)格降低。即使是按1%征收，也會(huì)低于實(shí)際交易價(jià)格的1%，關(guān)鍵在于評(píng)估系統(tǒng)?！睆V州市天河區(qū)某按揭公司一位高級(jí)經(jīng)理向記者解釋，廣州也有類似的二手房?jī)r(jià)值評(píng)估系統(tǒng)，然而，各區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并未統(tǒng)一，也有不少人為核定的色彩，并未像順德、東莞的評(píng)估系統(tǒng)般完善。

東莞市在從嚴(yán)實(shí)行“按差額20%征收個(gè)稅”政策的五年之中，曾碰過不少壁。東莞市地稅局相關(guān)人士向本報(bào)記者表示，在2012年之前，房屋原值評(píng)估一直由第三方評(píng)估公司操作，運(yùn)行過程容易出現(xiàn)暗箱操作的情況。

“在該系統(tǒng)還未推出之前，我們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上‘陰陽(yáng)合同’等避稅方式的出現(xiàn)，是因?yàn)樵u(píng)估權(quán)掌握在第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)那里?！睎|莞市財(cái)稅局一名不愿具名的人士向記者表示，這些第三方機(jī)構(gòu)與納稅機(jī)關(guān)存在一定“默契”，買家如果能找到勢(shì)力更強(qiáng)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，納稅的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不一樣。

正是這種存在差異化的標(biāo)準(zhǔn)，讓東莞的二手房?jī)r(jià)值評(píng)估一直是政策執(zhí)行的難題。

在實(shí)際交易中，賣家個(gè)稅由買家承擔(dān)是行規(guī)。此外，在中介公司協(xié)助下，賣家可以通過上調(diào)裝修發(fā)票抵扣的額度、通過評(píng)估公司降低房子估價(jià)等方式，減少房屋的價(jià)值差額。

然而，差額減少的數(shù)額并不一致，“有些可以減上十萬，有些只不過減幾千元，有些抵扣之后繳納的個(gè)稅為零。這些都是有可能的，要看情況，有時(shí)候并非一定要暗箱操作才可以做到?！绷硪晃恢薪榻?jīng)理陳先生表示。

東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳向記者表示，在二手房?jī)r(jià)值評(píng)估系統(tǒng)上線前，東莞政府組織了多個(gè)中介公司，采集并核實(shí)各區(qū)域的房屋價(jià)格情況，包括小區(qū)、樓層、戶型等。對(duì)于有媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)刂薪榉从衬壳岸址吭u(píng)估價(jià)仍與實(shí)際成交價(jià)格相差甚多，甚至接近原購(gòu)價(jià)，車德銳表示這與實(shí)情不相符。

東莞本地房企人士梁博林以及當(dāng)?shù)囟惥秩耸烤虮緢?bào)記者表示，在五年的摸索過程中，東莞在2012年推行“二手房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)”，堵住了“陰陽(yáng)合同”等避稅漏洞，使這一政策的執(zhí)行過程更為嚴(yán)格和規(guī)范。

一個(gè)中介的“非常”一小時(shí)

本報(bào)記者 劉力圖 廣州報(bào)道

3月9日，星期六，17時(shí)。廣州宗地置業(yè)資深中介經(jīng)理陳先生緩慢地駛過廣州祈福新村[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]一條長(zhǎng)50多米的道路。兩位女士向陳先生招手，快步?jīng)_到陳先生的車旁，問道：“你是中介嗎？還有房子看嗎？我們已經(jīng)找了四家中介，沒什么房源了?！?/p>

陳先生詢問她們的需求后，立刻給同事打電話要來了房源，陳先生寫下三個(gè)地址，說：“你們自己去這幾個(gè)地址，上門看看，那里已經(jīng)有客戶在看，房子不錯(cuò)，下手要快?！眱晌慌繘]有問房子的詳細(xì)情況，便向陳先生寫下的地址走去。在接下來的幾分鐘，路邊出現(xiàn)了多位類似的客戶，均招攬中介向他們提供房源。

“客戶到了幾乎無房可看的地步，在路邊向中介找房源，都是想搶盤?！标愊壬f。

17時(shí)15分。陳先生在確定好之前的三撥買家可以簽單的情況下，來到一位業(yè)主掛牌的大兩居。當(dāng)著三撥買家的面，陳先生替業(yè)主報(bào)出90萬元的總價(jià)，1分鐘后，一位買家回價(jià)“希望92萬元能成交”。另外兩撥買家也按捺不住，分別以自己不需要按揭，或者出價(jià)高于92萬元等條件，希望能簽下這套房子。

17時(shí)28分。陳先生把這三撥買家安排到不同的房間。第一個(gè)報(bào)價(jià)92萬元的買家直接提出：“我們都看了一整天了，不想再等了，找業(yè)主來簽約吧?！?/p>

另外一撥買家也向陳先生抱怨，“今天上午看中了好幾套房，但在考慮了半個(gè)多小時(shí)后，就被其他買家搶走了。”

17時(shí)45分。經(jīng)過一輪周旋后，陳先生撥打房主的電話，說：“這個(gè)房子應(yīng)該還有3萬元的溢價(jià)空間，要不就將94萬元作為底價(jià)？”在陳先生的引導(dǎo)下，房主決定以“價(jià)高者得”的方式?jīng)Q定賣給誰。

17時(shí)53分。一位買家決定出價(jià)94.8萬元，房子成交。

沒有買到房子的兩撥買家要求陳先生提供類似的房源。在陳先生打電話聯(lián)系的過程中，另外一家經(jīng)紀(jì)公司的兩位中介聞?dòng)嵹s來，告訴這兩撥買家“有跟這個(gè)幾乎一樣的單位，都跟我們來吧”。還沒等陳先生緩過神來，這兩撥買家已經(jīng)走了。

對(duì)于這種情況，陳先生表示不會(huì)感到特別無奈，因?yàn)樽约捍_實(shí)忙不過來?！斑@幾天已經(jīng)簽下十幾單生意，買家都是在不到一個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)就決定付定金?，F(xiàn)在手上還有十多個(gè)潛在買家在洽談。”

“買家都急著找房源，我還真找不出合適的房源了?！标愊壬f，祈福新村的二手房源一直很充裕，交易也很頻繁。但是，這幾天經(jīng)過大量買家搶貨后，市面上比較好的房源已經(jīng)越來越少，現(xiàn)在很多買家面臨著“有錢沒有貨”的局面，所以很著急。

“我做這行有十多年了，樓市調(diào)控這十年里，從來沒這么亂過?！标愊壬绱诵稳萁诘亩址渴袌?chǎng)，“以前也出現(xiàn)過搶房源的情況，但和現(xiàn)在不能比?！畤?guó)五條’細(xì)則出臺(tái)后，我在一個(gè)小時(shí)內(nèi)，通常要接待十幾個(gè)來?yè)尫康目蛻簦锌蛻粼诳紤]了不到20分鐘就定了下來。這些客戶急于簽單的原因是，剛剛看好的房子，在猶豫之間，很可能會(huì)被其他買家搶走。”

“我現(xiàn)在早上6點(diǎn)就要起床清點(diǎn)房源，一般晚上10點(diǎn)才送走最后一撥客戶，晚上11點(diǎn)還要整理當(dāng)日的一大沓合同資料，實(shí)在是太忙了?！标愊壬f。

在和記者聊天的同時(shí)，陳先生迅速趕到祈福新村另一個(gè)兩居室，在那里，有八位購(gòu)房者正在等待業(yè)主的決定。