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■關(guān)注樓市3·15

又是一年3·15，各大消費(fèi)維權(quán)熱點(diǎn)紛紛被盤點(diǎn)。房子，作為大多數(shù)老百姓一生中最大宗的買賣，消費(fèi)者更關(guān)心與購房相關(guān)的所有權(quán)益。目前，購房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，但是由于少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

據(jù)調(diào)查，購房糾紛主要原因是由于開發(fā)商承諾不到位而引起，而開發(fā)企業(yè)的實(shí)力與誠信也正成為越來越多消費(fèi)者選擇買房的考慮因素，面對(duì)開發(fā)商的不誠信行為，購房者如何做一名有心人，規(guī)避種種不必要的風(fēng)險(xiǎn)也是很多消費(fèi)者迫切想了解的。

糾紛多因開發(fā)商承諾不到位

據(jù)稱，在每年央視3·15晚會(huì)的投訴統(tǒng)計(jì)中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的投訴位列前三位，其中投訴的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)商在銷售前的承諾與銷售后的兌現(xiàn)方面存在較大差異。最突出的問題集中于房屋質(zhì)量、樓間綠化面積縮水、規(guī)劃綠地私自變更成車位方面。上述情況在全國各地房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中普遍存在，甚至一些品牌開發(fā)商也不例外。

從清遠(yuǎn)樓盤糾紛案例也可看出，由于承諾不到位或存在欺騙行為，從而引發(fā)了一系列的投訴、糾紛，甚至買賣雙方對(duì)簿公堂。

有專業(yè)人士甚至總結(jié)了購房糾紛的十大熱點(diǎn)，包括房屋質(zhì)量有問題、修改規(guī)劃、承諾不兌現(xiàn)、產(chǎn)權(quán)縮水、面積縮水、精裝標(biāo)準(zhǔn)縮水、被漲價(jià)、虛假緊張、虛假宣傳等。

有網(wǎng)友感嘆，房價(jià)瘋漲，工資不漲。如今，老百姓的住房問題成了壓在身上的頭號(hào)大山。加班加點(diǎn)攢點(diǎn)錢真不容易，當(dāng)年的媳婦熬成婆才有買房的積累。選地段、看戶型、比質(zhì)量，還要考慮口袋里的銀兩。一旦遇上買房糾紛，更是絕望如“啞巴吃黃連”。

據(jù)了解，在行業(yè)普遍缺失誠信的背后，一方面反映了購房人的維權(quán)困難，另一方面則反映了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)勢地位。房地產(chǎn)行業(yè)由于運(yùn)作周期長、跨度大、涉及方方面面，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管就存在很大的難度。雖然相關(guān)管理部門加強(qiáng)了監(jiān)管力量，但還是出現(xiàn)了監(jiān)管不力的情況，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)商屢屢出現(xiàn)誠信缺失、購房人的權(quán)益保護(hù)不力的情況。

開發(fā)商實(shí)力與誠信買家最看重

有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，目前81%的購房者選房最看重實(shí)力與誠信，50%的購房者最害怕所購買的房子與開發(fā)商最初承諾不符。45%的購房者呼吁強(qiáng)化監(jiān)管力度，44%的購房者遇到糾紛先找政府部門。在“你選房最關(guān)注開發(fā)商什么”這一調(diào)查中，居然有81%的人表示，會(huì)最關(guān)心開發(fā)商的實(shí)力與誠信，只有剩下的19%的人認(rèn)為應(yīng)關(guān)注開發(fā)商最值得關(guān)注的“服務(wù)”和“企業(yè)名望”。實(shí)力與誠信日益成為老百姓選房的一個(gè)關(guān)鍵因素。

在“你買房最怕出現(xiàn)什么情況”這一調(diào)查中，50%的人認(rèn)為“與承諾不符”是自己最不愿意看到的。值得一提的是，29%的人最怕價(jià)格下跌，2%的人害怕爛尾，這說明樓市敏感時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)市場的預(yù)期把握得不太準(zhǔn)，但越來越重視樓盤品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力。

遇到與開發(fā)商的糾紛無法解決，您最希望找哪個(gè)部門？44%的人選擇找政府職能部門，通過有關(guān)條例法規(guī)來解決；另外，31%的人會(huì)找消協(xié)，24%的人會(huì)找媒體，只有1%的人會(huì)選擇上法院訴訟。調(diào)查結(jié)果還顯示，45%的購房者認(rèn)為最有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)誠信度的辦法是政府部門強(qiáng)化監(jiān)管力度，42%的人認(rèn)為要提高行業(yè)自律，開發(fā)商真正認(rèn)識(shí)到誠信在企業(yè)發(fā)展過程中的重要性。

由此可見，實(shí)力和誠信，最終肯定是房地產(chǎn)的歸宿。越是講誠信、越有實(shí)力的公司，越在乎企業(yè)在消費(fèi)者心目中的形象。隨著房地產(chǎn)市場日益理性，消費(fèi)者選擇產(chǎn)品也會(huì)貨比三家，而口碑好、有實(shí)力、服務(wù)態(tài)度好的企業(yè)被選中的幾率就會(huì)高很多。市場經(jīng)濟(jì)中，一個(gè)企業(yè)能否生存下去，最終是要靠消費(fèi)者來評(píng)判的，沒有誠信的企業(yè)則終將遭到市場的淘汰。

購房者應(yīng)做個(gè)有心人

面對(duì)開發(fā)商的一些不誠信的行為，購房者應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

有購房經(jīng)驗(yàn)的市民張小姐建議，購房者應(yīng)該做個(gè)有心人，在買房之前最好先摸摸開發(fā)商的家底，看看開發(fā)商的口碑、美譽(yù)度、規(guī)模、實(shí)力以及企業(yè)的基本概況，之前有沒有什么劣跡，再掏腰包。也有業(yè)內(nèi)人士建議，購房者選購時(shí)應(yīng)注意更多細(xì)節(jié)，不要過分相信樓盤宣傳。例如不要輕言相信銷售員的介紹。特別是針對(duì)交通、學(xué)校配套等，深入實(shí)際認(rèn)真考察要包括了解樓盤的實(shí)際地理位置，周圍的交通設(shè)施。在選房時(shí)一定要問清楚幼兒園、或者學(xué)校是什么機(jī)構(gòu)來辦的。又如，樓間距的大小直接關(guān)系到采光和通風(fēng)的問題，有一定的比例，可以了解清楚。

還有不要被樣板間迷惑。樣板間看起來永遠(yuǎn)都是那么寬敞大氣，看上去也十分精致漂亮，一看就有想買的沖動(dòng)。實(shí)際上，你的房子在環(huán)境、朝向、以及今后裝修出來的效果，甚至是空間結(jié)構(gòu)上都會(huì)和樣板間有很大的差別。因此，看樣板間時(shí)不要被裝修出來的效果迷惑了，問清楚哪些地方能動(dòng)，哪些地方不能動(dòng)，以保障自己買房時(shí)可以更好地利用每一個(gè)空間。

另外，置業(yè)顧問一般不會(huì)提土地使用年限的問題?？赡苣阗I的房子使用年限比其他人的少上幾十年。土地使用年限根據(jù)土地的使用性質(zhì)，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。因此，開發(fā)商捂地的行為讓購房者非常吃虧。在買房前也要看清楚所在樓盤的土地使用年限。對(duì)于土地使用年限，土地部門有批文，合同上有明確記錄。

對(duì)此，相關(guān)部門也建議，廣大消費(fèi)者應(yīng)該做一個(gè)理性的購房者，一是在購房當(dāng)中以理性的心態(tài)看待購房合同；二是立足解決問題的想法，不要輕易起訴；三是冷靜、理智、善意地考慮彼此的權(quán)利義務(wù)；四是注意分清不同的法律關(guān)系；五是注意保留和收集證據(jù)。

■相關(guān)案例

案例一 龍頸投訴站成功調(diào)解一宗購房糾紛

2012年5月31日，清新縣消委會(huì)龍頸投訴站工作人員成功調(diào)解一宗購房糾紛，為消費(fèi)者張女士挽回直接經(jīng)濟(jì)損失2萬元。

據(jù)悉，2012年5月5日，張女士在清新縣龍頸鎮(zhèn)龍頸圩XX商住樓預(yù)定了一套總價(jià)為以18.6萬元的房子，并于當(dāng)日交付開發(fā)商方2萬元訂金，同時(shí)雙方還在訂金收據(jù)上加注協(xié)議，約定張女士于1個(gè)月后交付三成首期，如違約則訂金不退等事項(xiàng)。2012年5月15日，張女士以身體不適、經(jīng)濟(jì)困難為由要求取消預(yù)定并退回訂金，遭到開發(fā)商嚴(yán)厲拒絕。為此，張女士于5月29日到清新縣消委會(huì)龍頸投訴站尋求幫助。接到投訴后，龍頸投訴站立即派出工作人員與XX商住樓的負(fù)責(zé)人鄭先生取得聯(lián)系，向其調(diào)查核實(shí)相關(guān)情況，并于2012年5月31日邀請(qǐng)雙方到該投訴站進(jìn)行現(xiàn)場協(xié)商。經(jīng)調(diào)解，雙方意見達(dá)成一致，張女士愿意支付違約金2000元給售樓方，XX商住樓負(fù)責(zé)人鄭先生當(dāng)場退回張女士購房訂金2萬元。最后，達(dá)成協(xié)議的雙方對(duì)該投訴站工作人員調(diào)解結(jié)果均表示滿意。

由于房產(chǎn)交易涉及環(huán)節(jié)較多，金額較大，易發(fā)生糾紛，清新縣龍頸投訴站提醒廣大消費(fèi)者，購房時(shí)一定要明確自己的購房意向，購房時(shí)應(yīng)嚴(yán)格審查開發(fā)商資質(zhì)，并簽訂規(guī)范的購買的合同，同時(shí)強(qiáng)化法律知識(shí)學(xué)習(xí)，如明晰“定金”與“訂金”區(qū)別，避免遭遇不必要的消費(fèi)糾紛，同時(shí)在消費(fèi)權(quán)益受到侵害時(shí)，積極向消費(fèi)者投訴站投訴，確保自身消費(fèi)權(quán)益。

案例二 承諾不兌現(xiàn) 綠化規(guī)劃變更

前年，張先生在小市買了一套商品房，當(dāng)時(shí)開發(fā)商承若綠化面積為20%，至今也沒兌現(xiàn)；其中，承諾用一塊空地建娛樂場所，等所有商品房銷售完后，空地又開發(fā)為商品房。張先生向清遠(yuǎn)市消協(xié)投訴并提出這樣的疑問：“在沒有把此種情況簽入購房合同，只是口頭承諾，我們業(yè)主可以怎樣才能維護(hù)自己的權(quán)益？”

清遠(yuǎn)市消協(xié)認(rèn)為，在這起商品房的糾紛中，最重要、最關(guān)鍵的在于舉證，法律適用的是誰主張誰舉證原則。在購買商品房的時(shí)候，開發(fā)商或銷售商通常會(huì)提供圖紙、平面圖、廣告宣傳等資料給消費(fèi)者，如果消費(fèi)者保留了這些資料，只要能證實(shí)是該開發(fā)商或銷售商在售房時(shí)提供的，就可以作為證據(jù)使用。盡管這些相關(guān)的配套承諾沒有簽入購房合同，但可以視為一種約定，視為購房合同的組成部分；如果某個(gè)商品房用戶沒有索取或遺失了這些資料，可以向其他的購房戶復(fù)印或舉證。

消費(fèi)者購買商品房，在談好價(jià)錢的基礎(chǔ)上付費(fèi)，就要享受應(yīng)有的一些服務(wù)，包括該商品房小區(qū)的一些配套服務(wù)，如承諾的綠化面積、娛樂空地等，它們也是商品房配套服務(wù)的組成部分。盡管提供了商品房，但是原來承諾配套設(shè)施沒有兌現(xiàn)，同樣損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

最后，消委會(huì)建議，如果掌握了承諾的證據(jù)，購房戶就可以通過下列方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。1、虛假廣告要受查處。如果該開發(fā)商或銷售商雖然有承諾，但意在欺騙和誘導(dǎo)用戶，沒有計(jì)劃也無法為購房戶提供這種配套服務(wù)，購房戶只要提供相關(guān)的證明，就可以向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T舉報(bào)或申訴；

2、彌補(bǔ)損失。如果是由于不可抗力原因或其他情況，雖然承諾了，但開發(fā)商或經(jīng)銷商品沒有主觀故意，但確實(shí)兌現(xiàn)不了的，經(jīng)營者要給購房消費(fèi)者作好解釋工作，并盡可能彌補(bǔ)其損失；業(yè)主可以找經(jīng)營者直接協(xié)商，或向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，也可以采取其他的一些途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，直至向人民法院提起訴訟。

案例三 購精裝修房有陷阱

去年底，業(yè)主孫先生收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己前年購買的新城某精裝房，交房標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商此前提供的交房標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不相符，部分承諾的設(shè)備縮水。

經(jīng)過前后對(duì)比，孫先生發(fā)現(xiàn)，除了客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)、室外裝修均沒有標(biāo)明具體使用建材品牌外，在“設(shè)備”這一項(xiàng)中，同一小區(qū)的另外兩棟裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中明確規(guī)定的大至電梯、馬桶、抽油煙機(jī)，小至水龍頭、插座、門禁的品牌，在自己購買的位于另外兩棟裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中均“不翼而飛”。

孫先生在下定金之前并未看過該裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)現(xiàn)與早期裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)有異之后，他還專門找到開發(fā)商商談更改商品房買賣合同事宜，開發(fā)商方面表示商品房買賣合同不能改；業(yè)主要求退還定金，開發(fā)商方面，工作人員表示不肯退。