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在新老政府交替之際，房地產(chǎn)調(diào)控再次加碼。2月20日，溫家寶總理召開任期內(nèi)最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從5個(gè)方面研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，被業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)五條”?！皣?guó)五條”頒布一周之后，3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布調(diào)控細(xì)則，推出6條具體的調(diào)控措施。

此次頒布的6條具體措施可謂全方位調(diào)控，既強(qiáng)調(diào)行政手段，要求加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查，對(duì)執(zhí)行政策不到位和房?jī)r(jià)上漲過快的地方政府進(jìn)行約談和問責(zé)，同時(shí)也不乏市場(chǎng)化治理，包括稅收和金融等手段；既從需求端打壓投資炒作，包括提高二套房首付比例和利率等，也要求大幅增加土地和商品房供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)的剛性需求；既對(duì)市場(chǎng)化住房進(jìn)行調(diào)控，也要求加快保障房建設(shè)，確保資金盡快到位，盡早開工建設(shè)?？梢哉f，此次出臺(tái)的6條細(xì)則，是在充分總結(jié)前一階段調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之上而來，具有較強(qiáng)的針對(duì)性，但與此同時(shí)，有些措施可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來意想不到的結(jié)果，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。

在此次調(diào)控細(xì)則當(dāng)中，最引人關(guān)注的大概是“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。事實(shí)上，此項(xiàng)政策并非新規(guī)，只不過一直沒有得到真正執(zhí)行。目前我國(guó)對(duì)出售自有住房的個(gè)人所得稅有兩個(gè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一是按照買賣差額的20%征稅，二是按房屋出售總額的1%～2%征稅，在實(shí)際執(zhí)行過程中，大多數(shù)選擇了后者。這兩種不同的征稅方式有多大的區(qū)別，可以做一個(gè)大致的測(cè)算，假如一個(gè)人10年前在北京以1萬元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買了一套100平方米的住房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲到4萬元/平方米，如果現(xiàn)在出售這套住房，按照房屋總價(jià)的1%征稅，意味著需要繳納4萬元的個(gè)人所得稅，如果按照差額的20%征稅，需要繳納的個(gè)人所得稅高達(dá)60萬元。

如果按照房地產(chǎn)調(diào)控新政，將來嚴(yán)格按照賣房所得的20%征稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來巨大的沖擊。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這將極大壓制炒房者的利潤(rùn)空間，在很大程度上打擊投機(jī)者的熱情，但也有可能帶來一些難以預(yù)料的影響。比如一些擁有多套住房而短期之內(nèi)并不急需現(xiàn)金的人群，可能會(huì)將住房長(zhǎng)期持有，轉(zhuǎn)為出租而不是出售，這樣可能會(huì)大幅減少二手房的供應(yīng)量，從而助推房?jī)r(jià)上漲。還有一種可能是，如同現(xiàn)在5年之內(nèi)賣房征收營(yíng)業(yè)稅一樣，賣房者最終會(huì)將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給買家，同樣也會(huì)推高房?jī)r(jià)。唯一可以肯定的是，這項(xiàng)規(guī)定將對(duì)改善型需求帶來巨大打擊，那些希望將現(xiàn)有住房出售，換購(gòu)一套更大住房的人群，將會(huì)因?yàn)檎鞫惙绞降母淖兏冻鰳O大成本。

此次調(diào)控新政，除了對(duì)二手房交易征收20%的所得稅之外，另外一個(gè)重點(diǎn)在于“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。目前我國(guó)對(duì)于二套房執(zhí)行的是“60%的首付比例，1.1倍的基準(zhǔn)利率”，如果考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)上諸多的“房叔”、“房姐”之類，這一類人群購(gòu)買住房很少通過貸款，所以，首付款和貸款比例的上調(diào)，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的購(gòu)房者基本上沒有影響。

與以往不同的是，此次調(diào)控的新意在于對(duì)土地供應(yīng)的重視程度前所未有。要求“原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例”。

最近一段時(shí)間以來，北京等一線城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭，很多人尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商都在抱怨政府供地不足，統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京去年的供地計(jì)劃僅完成三成，土地供應(yīng)不足成為對(duì)房?jī)r(jià)上漲的最新解釋。盡管開發(fā)商將房?jī)r(jià)上漲歸咎于土地供應(yīng)不足有以偏概全和轉(zhuǎn)移視線之嫌，不過土地問題的確在一定程度上制造了市場(chǎng)供應(yīng)不足的緊張情緒。此次房地產(chǎn)調(diào)控將土地供應(yīng)作為調(diào)控重點(diǎn)，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)不足的狀況會(huì)有所緩解。以北京市為例，“國(guó)五條”出臺(tái)之后，北京市在2月28日一天就集中成交13宗經(jīng)營(yíng)性用地，出讓金額達(dá)到100多億元，今年前兩個(gè)月的土地出讓金就已經(jīng)達(dá)到去年全年的六成，充足的土地供應(yīng)量將會(huì)有效緩解市場(chǎng)的緊張情緒。

房地產(chǎn)限購(gòu)政策雖然已經(jīng)執(zhí)行多年，但在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中存在諸多造假行為，很多原本沒有購(gòu)房資格的人都可以通過各種手段成功購(gòu)房，這使得調(diào)控效果大打折扣，此次調(diào)控細(xì)則專門對(duì)此做出規(guī)定，顯然也是充分總結(jié)了此前調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。細(xì)則規(guī)定“要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改；購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任”。

房產(chǎn)稅也是本輪調(diào)控關(guān)注的重點(diǎn)之一，雖然還沒有推出具體細(xì)則，但是擴(kuò)容已經(jīng)勢(shì)在必行。在2月20日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，隨后國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的6條細(xì)則表示要“總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”。

房產(chǎn)稅的擴(kuò)容雖然已經(jīng)呼之欲出，不過對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來多大的影響，還有待試點(diǎn)城市的具體細(xì)則，如果以現(xiàn)有兩個(gè)試點(diǎn)城市上海和重慶來看，由于起征門檻較高等問題，房產(chǎn)稅對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)幾乎沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。比如重慶的征收對(duì)象是高檔住房，單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍以上的住房，被納入房產(chǎn)稅范圍，交易單價(jià)在均價(jià)2倍以上3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍(含)至4倍的，稅率為1%，4倍(含)以上的稅率為1.2%。上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是“本市居民二套房和非本市居民新購(gòu)房”，征收方式是“新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率”，其中家庭人均60平方米為免稅住房面積，適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。如果新一輪房地產(chǎn)試點(diǎn)擴(kuò)容照搬重慶和上海的模式，房產(chǎn)稅也不會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)走勢(shì)的作用，相反，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)容之后的實(shí)施力度弱于市場(chǎng)預(yù)期，反而有可能帶來靴子落地的效應(yīng)，引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)多年而未能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的矛盾，核心因素還在于房地產(chǎn)承載了太多的功能，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了簡(jiǎn)單的居住屬性，只有卸載掉房地產(chǎn)身上過多的附屬功能，讓房地產(chǎn)回歸到原本的住房屬性，房?jī)r(jià)才有可能真正實(shí)現(xiàn)合理回歸。

從政府的角度來看，房地產(chǎn)既可以解決經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題，又可以帶來大量的土地出讓收入，所以很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正痛下殺手，雖然表面上一直在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控，但由于房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)立竿見影的拉動(dòng)作用，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)減速之際，在政策層面總會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)或明或暗地予以放松，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢在關(guān)鍵時(shí)刻出現(xiàn)神奇反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此形成了只漲不跌的預(yù)期。而從民眾角度來看，由于近年來國(guó)內(nèi)持續(xù)的通貨膨脹，民眾資產(chǎn)面臨較大的貶值壓力，尤其是一些高收入高凈值人群，對(duì)于資產(chǎn)貶值的恐慌尤甚，但由于國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏，股市又很難給予投資者合理回報(bào)，因此住房成為民眾尋求資產(chǎn)保值的重要手段。2008年金融危機(jī)之前，以溫州炒房團(tuán)為代表的人群更多是在房地產(chǎn)市場(chǎng)博取短期差價(jià)收益，但最近幾年來，短線投機(jī)客的數(shù)量減少，長(zhǎng)線投資者的數(shù)量上升，很多人買房已經(jīng)不再是著眼于短期差價(jià)，而是將房地產(chǎn)作為保值增值的途徑。如果國(guó)內(nèi)的通貨膨脹保持在較低水平，國(guó)內(nèi)民眾的投資渠道更加豐富，住房不再成為民眾尋求資產(chǎn)保值增值的第一選擇，房地產(chǎn)也就會(huì)逐漸向本質(zhì)回歸。