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邯鄲房地產(chǎn)市場

2012年對于邯鄲房地產(chǎn)市場來說，是不平凡的一年，市場經(jīng)受到了國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟波動的嚴峻考驗。過去的一年，作為一座三線城市，邯鄲樓市過剩風險漸顯。最近一項全國三線城市市場風險報告顯示，其居三線城市前20位。數(shù)據(jù)顯示，2008年-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米。目前當?shù)卦谑酆皖A售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。“如果考慮到2012年當?shù)匦陆潜P建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而2011年全年樓盤銷售總面積也不過355萬平方米，即便當?shù)貥鞘胁槐辣P，在建與在售房地產(chǎn)至少需要消化10年。”

2012年，根據(jù)中指院發(fā)布全國百城價格指數(shù)來看，邯鄲房價可謂跌宕起伏，但總體是上升趨勢。自2012年3月份觸底到達4646元/平方米之后，到7月份連續(xù)4個月上漲，每平方米上漲124元，漲幅2.67%。8月份以來，房價呈現(xiàn)出一波三折的狀態(tài)，“金九”上漲至全年最高點后，“銀十”有較大回落，11月再次上漲，稍低于7月份4770元/平方米，均價為4760無/平方米。 

總體來講，2012年的邯鄲房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)震蕩調(diào)整期，供需出現(xiàn)嚴重不平衡，未來很長一段時間將持續(xù)在去庫存時代，整體均價在跌宕中微漲。

邯鄲寫字樓市場

2012年，對于邯鄲寫字樓市場來說是飛速發(fā)展的一年。2012年，邯鄲市寫字樓市場在售項目35個左右，在售面積約130萬平方米，較2010年的在售項目15個左右增長了一倍多；售價方面，目前邯鄲寫字樓售價基本上穩(wěn)定在6000元/㎡以上，2010年寫字樓售價僅維持在4000-5000元/㎡，年均復合增長率超過15%；租賃方面，目前邯鄲寫字樓市場租金在35-40元/㎡/天，市場對未來寫字樓租金預期在45-50元/㎡/天，2010年租金水平僅僅停留在20-30元/㎡/天的水平。

在全國宏觀調(diào)控大背景下緣何邯鄲寫字樓市場仍能保持如此高速成長？我們認為原因主要有以下三點：第一，住宅宏觀調(diào)控嚴厲政策下資金的擠出效應；第二，經(jīng)濟快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型下對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓相對較高且穩(wěn)定的租金回報率。越來越多的投資客從住宅市場轉(zhuǎn)向投資回報率更為穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化促成金融、咨詢等高端服務業(yè)的良好發(fā)展，構成寫字樓的穩(wěn)定需求，加上寫字樓穩(wěn)定的投資回報及物業(yè)保值增值的驅(qū)動因素，邯鄲寫字樓市場在2012年表現(xiàn)良好。

雖然短期來看，邯鄲寫字樓市場仍將向好，但是未來市場或?qū)⒚媾R調(diào)整壓力，供應放量、需求不穩(wěn)和政策變化是制約未來邯鄲寫字樓市場繼續(xù)增長的主要負面因素。

供應情況：

目前邯鄲市寫字樓市場在售項目35個左右，在售面積約130萬平方米；

預計未來每年新增寫字樓項目將會在5-10個左右，即年新增供應約30萬平方米；

區(qū)域方面，邯鄲寫字樓市場處于遍地開花的局面，但中華大街周邊屬于項目最集中區(qū)域。中心主城區(qū)寫字樓市場基本飽和，東拓南進現(xiàn)象較為明顯，尤其是高開區(qū)周邊區(qū)域發(fā)展迅速；

配中央空調(diào)和公共衛(wèi)生間的純寫字樓項目正在逐漸被邯鄲市場所接受，在售和新建項目中純寫字樓項目比例明顯增加，目前已知市場上純寫字樓項目共9個，約44萬平方米面積，占比近三分之一；

目前邯鄲市寫字樓產(chǎn)品單層面積均相對較小，大多在1000-1500平方米/層之間；且大多為層高在3.2-3.3米的SOHO，毛坯交房項目較多，出現(xiàn)部分精裝交房項目。

銷售情況：

銷售進度方面，邯鄲寫字樓在售項目去化速度參差不齊，去化較快的項目集中在800㎡/月，較慢的項目集中在300-400㎡/月，整體上來看，平均去化速度在500-600㎡/月；

銷售時間節(jié)點上，2011年、2012年新增開盤項目數(shù)量基本持平，且主要集中在年初和金九銀十的時間段，結合在售項目銷售率情況來看，項目銷售周期集中在兩年左右；

售價方面，目前邯鄲寫宇樓均價基本維持在6000-6200元之間（報價），優(yōu)惠后成交價格在5500-5700元/㎡左右；值得注意的是仍有部分寫字樓存在商住倒掛現(xiàn)象，鹿城國際項目諸多折扣下來最低均價只有4200元/㎡，同區(qū)域住宅報價多在5500-5800元/㎡；安居東城項目10月份開盤內(nèi)部價格5600元/㎡，現(xiàn)在住宅報價6200-6500元/㎡左右；市中心鉑鑰中心寫字樓報價7000元/㎡，住宅報價6850元/㎡。我們認為2013年一季度，部分寫字樓價格將會出現(xiàn)新一輪上揚。

表一：邯鄲寫字樓在售項目一覽