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“時(shí)間不會(huì)那么早，也不會(huì)那么突然。”某消息人士在面對(duì)媒體報(bào)道北京“國(guó)五條”細(xì)則已成文時(shí)向記者表示。在“國(guó)五條”出臺(tái)的一周時(shí)間內(nèi)，關(guān)于細(xì)則的傳聞不斷，甚至國(guó)土部的例行工作會(huì)議也被解讀為“國(guó)五條”的落地政策，而此前被率先爆料的“二套房首付比例提高到70%，利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.3倍”被認(rèn)為是下一步的政策儲(chǔ)備，盡管“國(guó)五條”略顯溫柔，但是依然在市場(chǎng)層面引發(fā)了不斷猜測(cè)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，“國(guó)五條”細(xì)則落實(shí)可能會(huì)在全國(guó)“兩會(huì)”后4月前的可能性較大。

傳言四起

2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)措施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。核心內(nèi)容包括：各直轄市和省會(huì)城市要公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施；嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

僅僅幾天之后，就有媒體報(bào)道稱，國(guó)家級(jí)樓市調(diào)控細(xì)則已經(jīng)成文，并已經(jīng)發(fā)至政策發(fā)布機(jī)關(guān)。北京等一線城市調(diào)控細(xì)則也已經(jīng)成文待發(fā)。業(yè)內(nèi)人士稱，地方細(xì)則將晚于國(guó)家級(jí)細(xì)則發(fā)布，后者主要內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)限貸，以及稅收政策等幾個(gè)方面。目前，廣州、深圳等一線城市已公開表態(tài)將響應(yīng)“國(guó)五條”要求，公布調(diào)控方案。

一位接近北京房地產(chǎn)主管部門的人士向記者表示，細(xì)則不可能出那么快，也不能出那么早，北京一般而言不會(huì)第一個(gè)出政策，也不會(huì)是最后一個(gè)。預(yù)計(jì)政策會(huì)在“兩會(huì)”之后落地的可能性較大。

“一般而言先是各部委出細(xì)化政策，然后地方政府再落實(shí)，現(xiàn)在住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)稅總局的政策尚未細(xì)化，地方的細(xì)則就成文顯然不可能。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

2月22日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，2013年國(guó)土資源部門要做好四方面工作，一要保證充足的增量；二要快速釋放存量，促其盡快形成住房上市；三要加大盤活閑置地力度，落實(shí)好新的《閑置土地處置辦法》；四要均衡供地。同時(shí)，保持正常的地價(jià)形成機(jī)制，消除異常信號(hào)及波動(dòng)，避免地價(jià)信號(hào)被利用，造成市場(chǎng)恐慌。這也被解讀為最快落實(shí)“國(guó)五條”的部委。但有業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)土資源部在此次大部委職權(quán)調(diào)整之列，根本無(wú)暇顧及此事。

靴子落地

“靴子終于落地了”，這或許能很形象地反映出本輪調(diào)控措施出臺(tái)之后市場(chǎng)各方的心態(tài)。

早在去年底樓市復(fù)蘇之時(shí)，關(guān)于樓市調(diào)控即將加碼的聲音就不斷。北京市委常委、副市長(zhǎng)陳剛在北京“兩會(huì)”上就表示：“不要被開發(fā)商‘忽悠’了，對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控政府還有手段。”

但是對(duì)于此次“國(guó)五條”的出臺(tái)，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫將其解讀為，這依舊只是政府表明姿態(tài)的一次喊話而已。

當(dāng)前彌漫在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的樂(lè)觀與之前一周的恐慌氣氛截然不同。在新“國(guó)五條”出臺(tái)前幾天，地產(chǎn)股股價(jià)曾集體大幅下滑。地產(chǎn)股暴跌的原因，則是業(yè)內(nèi)流傳的調(diào)控新政。

在傳聞中，新的調(diào)控可能會(huì)調(diào)整二套房首付，甚至可能局部收緊銀根，針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快的城市和區(qū)域出臺(tái)限制房地產(chǎn)開發(fā)貸的嚴(yán)厲政策，旨在逼開發(fā)商為?，F(xiàn)金流而降價(jià)拋售，達(dá)到遏制房?jī)r(jià)的政策目的。

這些傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)，相關(guān)政府部門確實(shí)曾一度做好了相應(yīng)的政策出臺(tái)準(zhǔn)備，但最后還是放棄了。

蘇鑫認(rèn)為，最終政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府換屆在即，不愿大動(dòng)干戈。抑或是樓市已出現(xiàn)區(qū)域分化，一刀切的政策打擊面太大。而在經(jīng)歷多年調(diào)控之后，中央政府也至少已明白，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根子在于供應(yīng)增長(zhǎng)太慢，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。而上述策略本質(zhì)上依舊走的是抑制需求的思路，短期見效易，徹底根治難。

“這次政策出臺(tái)普遍低于市場(chǎng)此前的預(yù)期，只是顯示政府的一種姿態(tài)。而且目前市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的抗藥性正在不斷增強(qiáng)，調(diào)控能起到作用的時(shí)限越來(lái)越短?！备窭剐℃?zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]銷售負(fù)責(zé)人韓樂(lè)向記者表示。

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房產(chǎn)稅試點(diǎn)步伐加快

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”后，多地傳出可能征收房產(chǎn)稅的傳聞。從目前市場(chǎng)情況看，擴(kuò)大試點(diǎn)的步伐明顯在加快。

近日包括湖南、湖北、浙江等地均傳出消息，湘潭、武漢、杭州已完成房產(chǎn)稅技術(shù)準(zhǔn)備工作。對(duì)此，專家表示，試點(diǎn)極有可能從已做好準(zhǔn)備的城市中選出，但試點(diǎn)名單決定權(quán)仍在國(guó)務(wù)院及其相關(guān)主管部門。

但是從目前重慶與上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來(lái)看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅力度并沒有起到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒有大到調(diào)節(jié)剛需的目的，房產(chǎn)稅的影響在試點(diǎn)范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在心理影響上。

業(yè)內(nèi)人士表示，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對(duì)多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場(chǎng)帶來(lái)一定的存量供給。預(yù)期后市特別是非普通住宅市場(chǎng)將可能繼續(xù)有稅費(fèi)等調(diào)控政策出臺(tái)。

在存量住宅市場(chǎng)，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價(jià)格上漲。而在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)部分存量房交易成本高達(dá)10%以上。這部分稅費(fèi)大部分都由購(gòu)房人承擔(dān)，這也增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，可能短期有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑置房源，有利于市場(chǎng)的流通。但如果不改變國(guó)人只能依賴房地產(chǎn)投資保值的情況，房產(chǎn)稅很快將被轉(zhuǎn)嫁給承租者或者買房者。