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據(jù)報(bào)道，國務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議明確了5項(xiàng)基本政策措施（即“國五條”）來穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，確保今年房價(jià)基本穩(wěn)定。雖然相關(guān)的政策細(xì)則暫未出臺(tái)，但“國五條”已基本給今年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向定調(diào)。在政策保持持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將適度從緊。

很明顯，中央對(duì)于今年樓市調(diào)控的主基調(diào)依舊為從嚴(yán)的態(tài)度。但是從另一方面看，本次出臺(tái)的"新國五條"并沒有提出"實(shí)質(zhì)性"的內(nèi)容。此外，從"新國五條"出臺(tái)的時(shí)機(jī)看，隨著全國兩會(huì)的臨近，樓市調(diào)控處在一個(gè)非常敏感的時(shí)期，如果一旦房價(jià)再次飆升，那么新的樓市調(diào)控政策也將呼之欲出。

解讀一：政策出臺(tái)契合市場走勢(shì)

可以說，“國五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢(shì)十分契合。

2012年房地產(chǎn)市場已整體回暖，而在蛇年春節(jié)前后，主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位，房價(jià)呈現(xiàn)上漲跡象。根據(jù)中房指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國前十大房企實(shí)現(xiàn)銷售額734億元，環(huán)比增長12%，同比增幅高達(dá)185%。

2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價(jià)格上漲勢(shì)頭并未減弱。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部40個(gè)重點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海二手房掛牌價(jià)格環(huán)比上漲5%。其中，中低端二手房市場價(jià)格平均漲幅達(dá)7%。

房價(jià)上漲預(yù)期，促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購房人群加速入市。雖然也有部分購房者和房東2、3月份會(huì)維持觀望等，待今年調(diào)控政策明朗化，但是多數(shù)購房者認(rèn)為，政策即便有所收緊，對(duì)于房價(jià)上漲的影響也有限，所以二手房東跳價(jià)、漲價(jià)、惜售的意識(shí)仍然強(qiáng)烈。

解讀二：樓市交易節(jié)奏可能放緩

關(guān)于接下來的實(shí)施細(xì)則，購房者普遍最關(guān)心的還是二套房貸問題，尤其是對(duì)于廣大希望改善居住條件的本地購房者來說，他們購入的大多已屬于二套房了。

“目前低價(jià)位的剛需樓盤購房者中約三成為二套房購買者，而中高端樓盤二套房買家的比例要更高些，幾乎超過一半?！睂毴A集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那么將增加購房者的成本，再加上部分客戶重新回到觀望狀態(tài)，那么新政勢(shì)必將“攔截”一批改善型客戶。對(duì)于這些迫切需要換房的中低端改善型客戶來說，市場傳言二套房貸“首付七成、利率1.3倍”幾乎等于停貸。

不過，對(duì)于高端改善型買家，二套房貸方面可能的變化似乎不會(huì)有太大影響。合景地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)楊子江表示，對(duì)于這些有實(shí)力的購房者，要么選擇一次性付款，要么增加資金籌措方式，實(shí)在不行可能還會(huì)采取“短期分期付款”的方式來應(yīng)對(duì)，因此二套房貸相關(guān)政策的變化對(duì)他們影響不會(huì)很大。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，“國五條”透露出幾個(gè)新信息：重提房價(jià)控制目標(biāo)，體現(xiàn)出現(xiàn)在房價(jià)走勢(shì)正突破預(yù)期。以房價(jià)控制為出發(fā)點(diǎn)，倒逼各級(jí)地方政府拿出調(diào)控舉措。

他表示：“總體來說，這些政策措施并沒有突破原有調(diào)控框架，更多是起到調(diào)控預(yù)警的效果，會(huì)給市場帶來猜測(cè)空間，交投情緒也會(huì)趨于糾結(jié)踟躕，交易和房價(jià)的運(yùn)行節(jié)奏可能放慢?！?/p>

解讀三：中央維持房價(jià)穩(wěn)定決心堅(jiān)決

和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”主要還是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申。樓市調(diào)控的核心手段仍然是“限購”和“差別化信貸政策”。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍則是積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。不過上述政策的落實(shí)力度今年都將會(huì)有所增強(qiáng)，特別是房產(chǎn)稅，擴(kuò)容的城市可能受到較大的影響。除此之外，“國五條”再度重申了要健全地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的考核問責(zé)和市場監(jiān)管，這表明中央維持房價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的決心十分堅(jiān)決。

由于需求升溫的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，今年的樓市供需關(guān)系整體較為緊張?！皣鍡l”此次對(duì)于普通商品住宅土地的供給作出了非常具體的要求。雖然完善住房供應(yīng)體系是治本之策，但是，加大土地供應(yīng)的力度，保證土地實(shí)際供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)于面臨土地供應(yīng)缺口的一、二線城市來說，仍有較大的執(zhí)行難度。所以，要實(shí)現(xiàn)樓市供需關(guān)系平衡運(yùn)行，短期內(nèi)仍將主要依賴于房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是限購令和差別化房貸政策的落實(shí)，長期來看要通過保障房對(duì)于過剩自住需求進(jìn)行有效疏導(dǎo)。先治標(biāo)，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。