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2月20日，國務(wù)院祭出“國五條”新政，令基建、工程機(jī)械等房地產(chǎn)相關(guān)板塊大幅殺跌，而房地產(chǎn)股卻因為已經(jīng)提前回調(diào)而反應(yīng)平淡。今年1月份百城房價環(huán)比、同比漲幅均超1%，房價不斷上漲的預(yù)期令管理層決心再次維穩(wěn)，打擊投資性需求。但分析人士指出，此次新政并無太大新意，諸多細(xì)節(jié)措施尚未明確致使調(diào)控嚴(yán)厲程度大打折扣，甚至遠(yuǎn)不及日前傳聞的二套房貸收緊甚至停貸，但其透露的調(diào)控信號將大于實際意義。

開啟新一輪地產(chǎn)調(diào)控

去年下半年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，特別是最近兩個月樓價更是瘋長，北京二環(huán)房價上漲過萬。而這又刺激了房價上漲預(yù)期，一時間激起調(diào)控呼聲陣陣。節(jié)后昆山、東莞等部分城市下調(diào)了公積金貸款額度，而二套房貸的政策也由以前的首付6成改為7成，貸款利率上浮到了基準(zhǔn)利率的1.3倍。本周三國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步明確完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管五項政策措施，即“國五條”（見附表），這再次明確了政府調(diào)控樓市的態(tài)度。

相比“國八條”而言，“國五條”新增實質(zhì)性內(nèi)容不多，主要是升級了考核問責(zé)機(jī)制，將中小城市限購的調(diào)控權(quán)下放到省級政府。另外，新政厘清了房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，有別于以往的“一刀切”，限購令將從一、二線城市向二、三線城市蔓延。亦有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“國五條”更像是本屆政府在“兩會”前對樓市成交火爆房價預(yù)期看漲的應(yīng)景表示，總體而言無太大新意。

不過，政策的偏緊預(yù)期已形成。這導(dǎo)致以建材、工程機(jī)械為主的周期股大跌，滬指跌愈3%創(chuàng)15個月單日最大跌幅。而與之息息相關(guān)的地產(chǎn)板塊早前已顯回調(diào)態(tài)勢，當(dāng)日盤口反應(yīng)并不明顯，但板塊內(nèi)個股分化現(xiàn)象嚴(yán)重，“招保金萬”等龍頭股表現(xiàn)明顯要強(qiáng)于中小個股。自去年9月地產(chǎn)股的強(qiáng)勢反彈以來，經(jīng)過4個多月的上漲，申萬房地產(chǎn)板塊已從當(dāng)時的2166.29點(diǎn)上漲至最高的2981.91點(diǎn)，漲幅為35.85%，短期內(nèi)面臨回調(diào)壓力。本次新政關(guān)于房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大、限購擴(kuò)容細(xì)節(jié)落實將左右地產(chǎn)板塊走勢。不過，中長期看，住房需求的根本動力不會發(fā)生變化，相關(guān)調(diào)控政策出臺也并不會改變住房需求的根本動力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化、收入水平提高等因素仍將是推動市場向上的原動力。

影響有待后續(xù)細(xì)節(jié)

以千方百計穩(wěn)定房價為核心目標(biāo)，在“有保有壓”大原則下，“國五條”的實際影響還需看后續(xù)細(xì)則公布。分析人士指出，此次“國五條”的影響力將遠(yuǎn)不如2011年1月底出臺的“國八條”，預(yù)計市場的反應(yīng)會較為有限。隨著“兩會”窗口期的到來，目前不少機(jī)構(gòu)預(yù)測，“兩會”期間難以祭出殺傷力較大的房地產(chǎn)政策。因此，房地產(chǎn)板塊的調(diào)整力度或?qū)⑦d于去年6月。不過，“兩會”過后出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策也未嘗不可，比如收緊信貸、房產(chǎn)稅等措施，一旦市場情況出現(xiàn)惡化，中央層面可能還會出臺更為從嚴(yán)調(diào)控政策。

可以預(yù)期的是，在“統(tǒng)一要求”下，將會有部分城市調(diào)整方案。同時，隨著問責(zé)制的升級，地方政府和中央博弈也將升級。地方政府提出不著邊際但表面上又不違背中央政策的措施亦是大概率事件。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告稱，預(yù)計未來一段時間，限購政策僅在部分區(qū)域或房源上實施的城市（如長沙僅針對90平米以下，貴陽僅對一環(huán)內(nèi)），可能會完善相關(guān)政策，其他城市也將嚴(yán)格執(zhí)行已有政策，這將對市場短期運(yùn)行帶來一定負(fù)面影響。中金報告也指出，限購更加嚴(yán)格或?qū)?dǎo)致部分城市成交下滑5%～10%。比如長沙、貴陽、沈陽、珠海、石家莊及重慶等，將面臨收緊風(fēng)險。

而未來依賴行政調(diào)控手段將變得有限，市場更多趨向以房產(chǎn)稅、資金收緊等貨幣財政手段。日前隨著全國40城市住房信息聯(lián)網(wǎng)建立，進(jìn)一步掃除房產(chǎn)稅的技術(shù)壁壘障礙，由此以房產(chǎn)稅等手段進(jìn)行調(diào)控的路徑較為清晰。從近期許多城市對公積金貸款門檻的提高，以及傳言二套房貸首付及利率的收緊，未來樓市資金面從緊窺見端倪。不過，就重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)結(jié)果及國際經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅雖然會降低房價漲幅，但改變不了房價中長期趨勢。此外，二套房信貸收緊的可能性依然存在，但由于占比較低，對樓市的邊際影響相對有限。

短期內(nèi)地產(chǎn)板塊投資風(fēng)險依然偏大，且行業(yè)已顯馬太效應(yīng)，建議投資者采取輕行業(yè)重個股的策略。中長期來看，形成中國房地產(chǎn)市場向上的趨勢依然不會變，而分化、調(diào)整、轉(zhuǎn)型將是替代過去十多年高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤成為未來十年的關(guān)鍵詞。