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2012年，限購(gòu)、限價(jià)、限貸繼續(xù)。樓市調(diào)控政策力度不減，據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次；4次提及“決不讓房?jī)r(jià)反彈”；房?jī)r(jià)合理回歸被提到156次；2次提及問(wèn)責(zé)，如此高壓下，市場(chǎng)還是迎來(lái)陣陣“暖風(fēng)”。這其中亦真亦假、虛虛實(shí)實(shí)，樓市度過(guò)了不平凡的一年。

貫穿2012年的樓市，五大政策顯得最為重要，它們分別是公積金貸款政策、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、查處小產(chǎn)權(quán)房、禁墅令政策以及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的央行降息政策。當(dāng)然，地方樓市同樣也經(jīng)歷了不平凡的一年，一些微調(diào)樓市政策的城市先后遭到“封殺”，這些政策微調(diào)主要針對(duì)公積金貸款政策的微調(diào)、放寬。也有成功的案例，其中比較具有代表性的比如陜西10月，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，要求陜西省各城市分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，將合理利潤(rùn)率控制在10%左右；香港政府自10月27日起推出針對(duì)樓市的新措施，買樓半年內(nèi)轉(zhuǎn)手須征收成交價(jià)20%的額外印花稅。

公積金政策

2012年下半年，中國(guó)多地調(diào)整住房公積金政策，或提高最高貸款額度，或降低首付比例，或允許提現(xiàn)償還異地房貸。截至11月初已有近30個(gè)城市調(diào)整了住房公積金政策，多個(gè)二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升，異地購(gòu)房公積金還貸也在逐漸鋪開(kāi)。

點(diǎn)評(píng)：公積金“新政”，本意在刺激購(gòu)房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需得以平衡。公積金貸款占購(gòu)房貸款比例較小，其本身不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。
個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)

今年3月份兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院和住建部要求：40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。住建部相關(guān)人士表示，截止到6月30日，全國(guó)40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)達(dá)標(biāo)，未來(lái)該系統(tǒng)或?qū)U(kuò)大到500個(gè)主要地級(jí)市。

點(diǎn)評(píng)：建立個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，將為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有利于調(diào)控政策更加科學(xué)準(zhǔn)確。

加大力度查處小產(chǎn)權(quán)房

2012年，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的消息不絕于耳，飽受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理掀開(kāi)大幕。針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，國(guó)土部開(kāi)展試點(diǎn)清理，根據(jù)國(guó)土部初步思路，采取分類、分步驟推進(jìn)。而北京市首次公布清理79個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”住宅項(xiàng)目后，讓小產(chǎn)權(quán)房再度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)： 盡管有關(guān)部門多次發(fā)文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售。然而，各地小產(chǎn)權(quán)房似乎仍在蔓延。是什么原因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房清理難查處難？相信也是不少購(gòu)房者心中的疑問(wèn)。

央行降息降準(zhǔn)

中國(guó)人民銀行7月5日宣布，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，此次降息距上一次6月8日降息未足一個(gè)月。

點(diǎn)評(píng)：央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這無(wú)疑給市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑。從購(gòu)房者來(lái)看，這是個(gè)利好消息，按揭成本的降低，貸款利率下降，從本質(zhì)上讓購(gòu)房者買房的成本下降，從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降息政策的潛臺(tái)詞是國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心不減，并且房企開(kāi)發(fā)貸款無(wú)望，資金鏈仍然緊張。盡管密集降息反映出對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的刺激，然而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言并不是決定性的利好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控主要來(lái)自限購(gòu)政策，不完全受到資金成本的影響。

事件回顧：中國(guó)人民銀行5月12日稱，將從18日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是繼2012年2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次下調(diào)后大型機(jī)構(gòu)和中小型機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率分別為20%和18%，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)提供的解凍資金約4000億元。

點(diǎn)評(píng)：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)增加流動(dòng)資金，讓資金吃緊的房企看到了融資的希望。但降準(zhǔn)所釋放的4000億資金有多少能留到房地產(chǎn)這個(gè)盤子里仍難以預(yù)計(jì)?？梢哉f(shuō)，降準(zhǔn)對(duì)于樓市的影響是心動(dòng)大于行動(dòng)。央行釋放放松流動(dòng)性的信號(hào)，無(wú)疑為樓市注射了強(qiáng)心針。

禁墅令

在今年2月，政府部門對(duì)別墅用地的打壓力度進(jìn)一步升級(jí)，國(guó)土資源部的一則通知更是讓別墅項(xiàng)目的稀缺性備受關(guān)注。2012年2月，國(guó)土資源部發(fā)布了《2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，《通知》指出，今年將嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。從2003年開(kāi)始，別墅市場(chǎng)10年已連發(fā)了5道禁令，“業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次禁墅令相比以往更為嚴(yán)厲，可以看出政府嚴(yán)抓狠打的決心。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)別墅的再次喊停，將刺激部分購(gòu)買欲望，并影響供求關(guān)系。業(yè)內(nèi)的人士表示，此前開(kāi)發(fā)商可以將項(xiàng)目拆開(kāi)做，如在容積率1.2的土地上將聯(lián)排別墅、花園洋房和獨(dú)棟別墅一起規(guī)劃設(shè)計(jì)，但現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的審批已經(jīng)非常嚴(yán)格，以后不可能用這樣的方式進(jìn)行獨(dú)棟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，因此，以前規(guī)劃方案已經(jīng)過(guò)關(guān)的獨(dú)棟別墅，將變得奇貨可居。

總之，經(jīng)歷過(guò)不平凡的2012年，樓市必將會(huì)向一個(gè)新的歷史階段邁進(jìn)。