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20年前，中國(guó)建設(shè)銀行上海分行貸出了全國(guó)第一筆個(gè)人房屋貸款；15年前，商業(yè)性個(gè)人房貸在中國(guó)大小城市全面鋪開；而眼下，曾經(jīng)不愿欠錢的中國(guó)人買房卻生怕銀行不貸給自己。

這是中國(guó)個(gè)人房貸的發(fā)展史，也是中國(guó)商品房的發(fā)展史，它們的背后，則是一部鮮活的中國(guó)“房奴”進(jìn)化史。

貸款曾是“丟臉的事兒”

“那個(gè)時(shí)候沒人想要貸款買房子。”年過半百的王新回憶起十幾年前的事依然撇嘴搖頭：“我們年輕時(shí)都是單位分房?！?/p>

雖然房貸業(yè)務(wù)從無到有已有20年，但建行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，房貸真正的發(fā)展期是從1997年開始的。這一年，央行頒布《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，規(guī)定貸款比例最高限額是房?jī)r(jià)的70%，貸款年限最長(zhǎng)為20年。也正是從這一年開始，商品房和個(gè)人住房貸款開始走近普通百姓身邊。

“首批辦理房貸業(yè)務(wù)的人，很多都是浙江等地的生意人?！币晃蛔隽耸嗄攴抠J業(yè)務(wù)的老信貸員向記者介紹道，在那個(gè)買房?jī)H是為了改善居住環(huán)境的年代，“花后半生的錢買前半生的房”在老百姓眼里還是個(gè)新鮮事，貸款是“丟臉的事兒”?！爱?dāng)時(shí)整個(gè)個(gè)貸部就倆仨人，一個(gè)月能有幾單業(yè)務(wù)就不錯(cuò)了，而且貸款數(shù)額多說也就10萬塊錢。”

從200億到6.9萬億

數(shù)據(jù)顯示，1997年全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億。2001年底，全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。

1998年前后，福利分房停止，“當(dāng)時(shí)聽了這個(gè)消息都傻了，沒命地向單位爭(zhēng)取最后一批福利分房。”一位市民回憶道。沒有搭上“末班車”的人也只好認(rèn)命，掏錢購(gòu)買商品房。到2000年，個(gè)人消費(fèi)占到了全國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)總量的70%以上。

“當(dāng)時(shí)我老伴說買房，我還不同意，現(xiàn)在看來還是他有眼光！”張大媽每每提起自家的大三居，都笑得合不攏嘴，當(dāng)年不足30萬元買下的房子，如今已經(jīng)價(jià)值五六百萬，而這套房子每月高達(dá)8000元的租金，已經(jīng)成為她家的主要經(jīng)濟(jì)來源之一，“不過，當(dāng)年的30萬元可并非是個(gè)小數(shù)目，那時(shí)候工資也不過800元到1000元?！?/p>

首批房奴“趕上好時(shí)代”

讓那些本來買房只為單純自住的人沒有想到的是，房?jī)r(jià)在后來短短幾年間翻了三倍以上。

房奴一詞興起于2005年到2006年，意指房貸超過月收入50%以上的家庭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，有91%的購(gòu)房者用了按揭，其中31.8%的購(gòu)房者月供超過月收入的一半。

如果我們把“房奴”的概念泛化，第一撥貸款買房的人——首批房奴無疑成了新房奴們羨慕嫉妒恨的對(duì)象。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里，這些“趕上好時(shí)代”的“房奴”無疑是在房貸發(fā)展的20年中，與地產(chǎn)商和銀行并列的最得意的贏家之一。

“后來的房奴可就真沒老前輩們那么幸福了！”對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)客座教授趙慶明表示。而做了十多年房貸業(yè)務(wù)的銀行信貸員難免長(zhǎng)嘆：“咋就沒想著給自己貸個(gè)款整套房子呢！”

個(gè)人房貸大事記

1992年5月，第一筆個(gè)人購(gòu)房貸款發(fā)放。

1994年5月，《住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》發(fā)布，為按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)。

1997年4月，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》發(fā)布，貸款最高比例為70%，年限最長(zhǎng)為20年。

1998年4月，央行正式推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》。

1999年，個(gè)人住房貸款條件進(jìn)一步放寬，貸款年限最長(zhǎng)25年，貸款額上浮到39萬元。

2000年2月，住房實(shí)物分房在全國(guó)停止。

2001年，溫州炒房團(tuán)誕生。

2002年，房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2003年，央行規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

2004年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對(duì)控制商業(yè)銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)做出規(guī)定。

2006年3月，央行調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，將貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平?！胺颗币辉~出現(xiàn)。

2008年，央行宣布，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2009年至今，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。先后出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”、二套房漲利率、停止三套房公積金貸款等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。