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年關(guān)難過 融資需求大增 中小房企“借新還舊”轉(zhuǎn)向民間借貸 面臨又一輪“飲鴆止渴”

房企年終大考即將來臨。樓市調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)整體利潤率受到?jīng)_擊，但“強者恒強”。隨著樓市轉(zhuǎn)暖，一線房企的資金流逐漸走好，而中小房企受到的沖擊遠沒過去。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著大房企的擴張，中小房企受到嚴(yán)重擠壓，回款困難，利潤率整體下滑，利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統(tǒng)渠道融資困難重重，而再次通過民間借貸或者信托融資“借新還舊”，面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。

不過，除了民間融資和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外，還有不少中小房企選擇了房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、出售項目或子公司股權(quán)等融資渠道。

周先生是江西贛州一家小房地產(chǎn)企業(yè)的負責(zé)人。前年，他從深圳辭職回家創(chuàng)業(yè)，目前，其在贛州市某鎮(zhèn)的第一批樓盤已經(jīng)拔地而起，于10月開賣。樓盤開賣當(dāng)天，銷售量過五成。周先生面對這樣的業(yè)績并沒有感覺到輕松，“大企業(yè)都深入了二、三線城市，對本土的中小房企沖擊不小。”

大房企擴張擠壓小房企

傳統(tǒng)渠道融資困難重重

據(jù)周先生介紹，目前，大房企在贛州城區(qū)拿地，一拿就是上千畝，其項目一旦推出市場，無論是回款速度還是利潤空間都將擠壓小房企。

據(jù)鏈家地產(chǎn)對87家A股中小房企(企業(yè)規(guī)模排名在100名以外)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這87家中小房企在前三季度實現(xiàn)利潤55.81億元，同比下降15.89%。

而龍頭房企的趨勢正好相反。萬科、保利、招商、金地四大房企前三季度凈利潤122億元，同比增長了27%。

同時，這87家中小房企的資產(chǎn)負債率為65.24%，比年初增加1.91個百分點。回款速度放緩，中小房企的資金鏈越發(fā)捉襟見肘。

周先生告訴記者，臨近年底，部分本地房企高息融資還不上，只能降價賣房回籠資金，“沒想過找銀行，手續(xù)太復(fù)雜，小企業(yè)也很難達到銀行的要求?！倍浾邚膹V州小額貸款業(yè)內(nèi)了解到，年底中小房企融資需求出現(xiàn)了增加。

廣州市一位不愿具名的小貸公司董事長對記者表示，到了年底，不少出現(xiàn)融資困難的中小房企都會找上小貸公司。一些中小房企此時著急貸款，一定程度上是因為有“借新還舊”的需求。不過，由于小額貸款公司單筆貸款最高額度只有500萬元，很難滿足中小房企的“胃口”。

而另一方面，對于小貸公司來說，由于其目前不愁客戶，所以也不太愿意將錢借給風(fēng)險較高的房地產(chǎn)企業(yè)。

飲鴆止渴 高息融資成本

遠高于中小房企利潤

周先生表示，當(dāng)?shù)氐闹行》科笕谫Y主要走的是民間借貸的渠道，或者找有資金的人以入股的形式籌集資金。而據(jù)周先生和上述廣州民間融資人士介紹，中小房企通過民間渠道來融資的成本相當(dāng)高。

今年以來，信托也是中小房企舉債維持生計的重要方式。而信托融資的利息較高，對于利潤有限的中小房企來說，也是一筆沉重的負擔(dān)。用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率為10.2%。而對房企來說，除了給予投資人產(chǎn)品預(yù)期收益外，還要付出發(fā)行費用、渠道費用等，融資成本大多超過15%。

比如，香江控股公告稱，去年6月共融得人民幣2億元的信托借款，該筆借款利率為每年13.5%。該筆信托貸款的到期日為今年12月，僅僅利息所產(chǎn)生的財務(wù)成本便高達2700萬元。但財報顯示，香江控股今年1~9月虧損7835.59萬元。

記者從鏈家地產(chǎn)得到的數(shù)據(jù)顯示，A股上市公司中的87家中小房企凈利潤率(凈利潤/營業(yè)收入)為10.32%，遠低于任何高息融資的利息成本。