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“地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的確是要調(diào)整。”針對前期民生銀行計劃收縮住宅地產(chǎn)貸款，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的傳聞，一位民生銀行內(nèi)部人士已向《投資者報》記者確認(rèn)。

上述人士表示，在11月初的一個地產(chǎn)論壇上，行長洪崎講話中已經(jīng)表達(dá)出民生關(guān)于地產(chǎn)貸款轉(zhuǎn)向的意思。但是在洪崎講話中，并沒有特別強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)，而是特別提到“新概念地產(chǎn)”。這意味著民生房貸結(jié)構(gòu)未來或?qū)⒎稚⑼顿Y，降低風(fēng)險。

分散風(fēng)險

洪崎認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)自身過于集中在住宅，結(jié)構(gòu)單一。

“房地產(chǎn)跟業(yè)態(tài)要均衡發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有住宅、商業(yè)、運營用房、辦公樓、廠房、倉庫等諸多業(yè)態(tài)。但目前住宅一葉獨大，談到房地產(chǎn)很多人就專指住宅?！焙槠楸硎?。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，住宅面積占竣工面積80.31%，商業(yè)營業(yè)房占10.51%，辦公樓占2.02%，其他類占7.16%。對比中國香港2011年的統(tǒng)計，香港包括商住兩用在內(nèi)的住宅面積只占總建筑完工面積的60%。

房地產(chǎn)行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)特點決定了銀行地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)單一，住房地產(chǎn)貸款獨大。

數(shù)據(jù)顯示，三季度末銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款為12億元，約占全部銀行貸款的19%，其中住房貸款就有7.9億元。

由于銀行財報數(shù)據(jù)沒有公布房貸結(jié)構(gòu)，尚無從得知各行住宅地產(chǎn)貸款和商業(yè)地產(chǎn)貸款的比例結(jié)構(gòu)。

不過，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示，民生房貸結(jié)構(gòu)調(diào)整可能更多的是考慮到貸款的比例占比，住宅貸款占比過高，從分散風(fēng)險角度考慮降低住宅貸款，相應(yīng)增加商業(yè)地產(chǎn)貸款占比。

“應(yīng)該是基于銀行對房地產(chǎn)信貸細(xì)分行業(yè)的風(fēng)險分析，商業(yè)地產(chǎn)是為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，資產(chǎn)泡沫普遍較?。唤?jīng)過調(diào)控，住宅資產(chǎn)泡沫并未見縮小，但泡沫破裂已經(jīng)隱約出現(xiàn)跡象，特別是溫州住宅價格出現(xiàn)較大幅度回落，顯示住宅價格泡沫破裂開始呈燎原之勢?！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海(微博博客)(微博)對民生的做法如是分析。

一家總部在北京的股份制行信貸部門人士稱目前商業(yè)地產(chǎn)估值低，風(fēng)險也偏低，同等比例的話，商業(yè)地產(chǎn)貸款收益較住宅地產(chǎn)高?！岸遥f一明年再出個新政，把房價泡沫擠掉，風(fēng)險太大?！?/p>

新概念地產(chǎn)

轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)一方面是銀行從風(fēng)險、收益角度考慮，另一方面也是房地產(chǎn)行業(yè)特點決定。

自從住宅地產(chǎn)受到調(diào)控打壓后，商業(yè)地產(chǎn)開始被更多的開發(fā)，再加上城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，很多人對商業(yè)地產(chǎn)未來5~10年的前景極其看好，很多地產(chǎn)公司，如綠地、萬科、遠(yuǎn)洋等都開始加大商業(yè)地產(chǎn)布局。

民生的大股東中，有多位股東涉及商業(yè)地產(chǎn)。如新希望、東方集團(tuán)、中國泛?？毓杉瘓F(tuán)、福信集團(tuán)等都有商業(yè)地產(chǎn)項目。

“但是對商業(yè)地產(chǎn)也要保持謹(jǐn)慎，尤其是三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也有泡沫?！鄙鲜龉煞葜菩腥耸空f。

事實上，洪崎雖然認(rèn)為住宅地產(chǎn)比重過重，但也并沒有特意強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)，而是認(rèn)為在房地產(chǎn)的發(fā)展和升級轉(zhuǎn)型中，應(yīng)大力拓展新概念地產(chǎn)。

洪崎說，當(dāng)前我國城市化正處于中期階段，2011年末，城市化率達(dá)到51.27%，傳統(tǒng)認(rèn)為在50%到70%之間，城市化速度可能會略有降低，但是考慮我國龐大人口基數(shù)，至少還有幾億人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。而城鎮(zhèn)化并非簡單地城市人口占比增加和面積擴(kuò)張，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)，產(chǎn)業(yè)升級，消費升級相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，都會為房地產(chǎn)發(fā)展提供新的機(jī)會。

“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力開拓，包括住宅在內(nèi)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等更為廣泛的新概念地產(chǎn)?！焙槠檫@樣認(rèn)為，或許意味著民生銀行房貸結(jié)構(gòu)調(diào)整并不僅僅是從住宅地產(chǎn)調(diào)整到商業(yè)地產(chǎn)那么簡單。

住房貸款下降

雖然在記者的調(diào)查采訪中，多家銀行人員稱本行房貸結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整轉(zhuǎn)向，但從各行的財報數(shù)據(jù)來看，整個房地產(chǎn)貸款在所有貸款結(jié)構(gòu)中占比有所調(diào)整，房地產(chǎn)貸款占比今年有所下降。

比如工行房地產(chǎn)貸款規(guī)模今年年中較2011年底減少207億元，下降了4%，在整個貸款結(jié)構(gòu)中的占比也下降了0.9個百分點為9%。農(nóng)行也類似，年中房地產(chǎn)貸款占比較2011年底下降1.7個百分點，為10.8%，房地產(chǎn)貸款總額減少370億元，降低7.4%。

“應(yīng)該說民生考慮轉(zhuǎn)向應(yīng)該有段時間了，之前民生就取消了首套房貸優(yōu)惠利率，提高到了基準(zhǔn)水平，而其他很多銀行仍是八五折?！敝性禺a(chǎn)的張大偉說。

民生中報數(shù)據(jù)顯示，該行個人住房貸款無論是數(shù)額還是比重都較2011年末有大幅下降。截至6月30日，民生個人住房貸款770億，在個人貸款占比重為19.86%，而2011年末個人住房貸款為833億，占比為22.89%。下降幅度明顯，相應(yīng)占比增長的是信用卡透支和小微企業(yè)貸款。

“我們開會時，領(lǐng)導(dǎo)也提過住宅地產(chǎn)風(fēng)險的話題，但目前還沒開始調(diào)整。”上述股份制行人士說，但他們最近幾乎每天晚上加班，很多加班內(nèi)容都是關(guān)于貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的研究方案。