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從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發(fā)展，到如今對(duì)外宣布要重返二線城市，對(duì)于恒大而言，最多也不過兩年時(shí)間。

近日，恒大主席許家印在接受媒體采訪時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

三四線銷售放緩

這或許是恒大不得不做出的調(diào)整。

雖然恒大10月單月銷售額高達(dá)142.6億元，居全國(guó)之首，超過萬科同月的137億元。但不可忽視的是，縱觀恒大全年表現(xiàn)，的確比去年出現(xiàn)了發(fā)展放慢之勢(shì)。

據(jù)早前公布數(shù)據(jù)，今年前十月恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額728.3億元，完成全年合約銷售計(jì)劃的91%；而去年此時(shí)，恒大早已完成了800億元的銷售目標(biāo)。

恒大方面也多次強(qiáng)調(diào)，這是公司有意放緩了銷售速度，而許家印此次的公開表態(tài)亦將恒大未來策略表露的更為清晰。

據(jù)了解，前兩年大力在三四線拿地發(fā)展的恒大今年以來明顯受到了三四線城市市場(chǎng)客觀容量的影響，銷售在原來基礎(chǔ)上無法繼續(xù)大幅攀升。

因此，恒大庫存水平持續(xù)上升，對(duì)此，許家印這次會(huì)見媒體，就表明9月開始已積極加快去庫存力度。

其稱，10月在全國(guó)168個(gè)項(xiàng)目減價(jià)10%至15%不等，務(wù)求“要錢不要貨”，刺激合約銷售按月急升逾7成。

另外，許家印也談到，從11月份起，恒大已把均價(jià)輕微上調(diào)約3%。不過，他就相信三四線城市的房?jī)r(jià)升幅已有限，預(yù)期11月份的合約銷售將維持在100億元水平。

價(jià)格與改善負(fù)債

目前，針對(duì)許家印宣布恒大要重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市策略的談話，業(yè)內(nèi)人士紛紛指出其根本出發(fā)點(diǎn)就是提升價(jià)格和改善負(fù)債，不過他們亦表達(dá)了許多的不同的觀點(diǎn)。

知名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李宗苗在其微博上就認(rèn)為，恒大走的是非核心地段大項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)張路線，在市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡、銀行慎貸、郊區(qū)項(xiàng)目保值功能弱化的情況下，高周轉(zhuǎn)的輪子就轉(zhuǎn)得慢得多，除非大幅減價(jià)才能成功破局。

而另一位業(yè)內(nèi)人士就分析，雖然恒大表態(tài)將改變策略，但在過去兩年恒大已在三四線城市獲取了不少土地儲(chǔ)備。他認(rèn)為，恒大不可能將之前獲取的這些土地置之不理。其也稱，恒大還是將繼續(xù)在三四線城市的開發(fā)，只是周轉(zhuǎn)可能會(huì)變慢。

不過，大多數(shù)分析也認(rèn)為，重回二線策略這對(duì)恒大未來的影響將會(huì)十分明顯，畢竟對(duì)于一向以高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)作為發(fā)展優(yōu)勢(shì)的恒大來說，在二線發(fā)展或許有更大的利潤(rùn)空間。

另外，也有部分市場(chǎng)人士指出，恒大的策略調(diào)整對(duì)于目前有意改善財(cái)務(wù)狀態(tài)的恒大來說是一個(gè)難題。

其實(shí)，按照許家印在香港的發(fā)言，已清楚表明財(cái)政狀況及銷售成績(jī)是恒大未來改善的重點(diǎn)。

據(jù)恒大方面透露，公司為了改善財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)暫停買地，同時(shí)公司方面亦不計(jì)劃發(fā)行高息債券，以免進(jìn)一步拉高負(fù)債比率。公司方面正考慮向高息債券持有人回購債券，并已經(jīng)償還一筆海外信托貸款，務(wù)求年底前降低負(fù)債水平。

不過，當(dāng)恒大在試圖通過各種途徑調(diào)整其財(cái)務(wù)狀況的時(shí)候，如果因?yàn)槎€策略，而導(dǎo)致現(xiàn)金流減速，那么恒大的財(cái)政狀況恐怕也很難順利調(diào)整。

因此，分析人士預(yù)期，恒大仍然要繼續(xù)在三四線以價(jià)格策略來保障銷售。

數(shù)據(jù)顯示，恒大10月份的均價(jià)為5590元/平米，是接近三年以來的單月新低。有分析師就預(yù)估，恒大今年全年銷售均價(jià)大約為5900元/平米。

二線拿地平衡

除了提升價(jià)格與改善負(fù)債之外，恒大欲加大二線發(fā)展的另一原因或許就是土地。

據(jù)悉，日前有分析師在接受采訪時(shí)指出，恒大于2011年期間急速擴(kuò)張，雖擁有大量土儲(chǔ)，但多屬質(zhì)量一般，這是拖累今年銷售的關(guān)鍵。雖然近期已收購多幅較優(yōu)質(zhì)土地，但恒大這些位于二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)只有約1700萬方米，相對(duì)整體1.5億方米的比例仍然非常有限。

因此，許家印在接受媒體采訪中也表示，未來將繼續(xù)積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，如之前已在無錫、福州及寧波等地的運(yùn)作收購。

不過，有報(bào)道就顯示恒大在今年上半年新增土地儲(chǔ)備1744萬平方米，其中多數(shù)仍然處于三四線城市，僅在諸如長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽以及貴陽四個(gè)二線城市，取得了321萬平方米的土地。

但世聯(lián)地產(chǎn)分析師吳志輝就認(rèn)為，按照恒大以往的開發(fā)速度，這些地方的土地應(yīng)該很快就會(huì)有項(xiàng)目入市。

顯然，恒大的確也不能等待太長(zhǎng)的時(shí)間?，F(xiàn)在對(duì)于因三四線城市樓市供需失衡而銷售變緩的恒大來說，回到今年市場(chǎng)表現(xiàn)旺盛的二線城市的一個(gè)重要目的，就是為了填補(bǔ)在三四線城市丟失的毛利潤(rùn)。

恒大在過去兩年中一直通過取得價(jià)格低廉的土地，提高其毛利率，從而獲取更大的銷售價(jià)格空間。不過這種模式維系起來并不容易，有數(shù)據(jù)指出，恒大毛利率在今年中期已經(jīng)降至28.61%，而去年同期該數(shù)據(jù)為35.05%。

因此，過往以壓低土地成本來提高毛利率的方式看起來并不長(zhǎng)久，而要獲得真正穩(wěn)定的高毛利率，還是要回到有較高消費(fèi)力的地方。