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土地貸款償債風(fēng)險(xiǎn)的大面積暴露，引發(fā)了土地融資管控的加強(qiáng)監(jiān)督。

日前，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（以下簡稱《通知》），要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》明確，國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲(chǔ)備工作，通過網(wǎng)絡(luò)，對(duì)儲(chǔ)備土地、已供儲(chǔ)備土地、儲(chǔ)備資金收支、各類融資等相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，作為土地管理、財(cái)政預(yù)算、金融貸款監(jiān)督檢查的主要依據(jù)。要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模。有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，四部門在此時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)土地儲(chǔ)備融資加強(qiáng)管控，應(yīng)該同當(dāng)前地方政府融資平臺(tái)貸款償債風(fēng)險(xiǎn)開始大面積暴露有關(guān)?！锻ㄖ范唐趦?nèi)肯定能起到加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為的作用，但中長期效果還有待觀察。

貸款償債風(fēng)險(xiǎn)暴露

土地儲(chǔ)備融資的主要渠道是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其他地方融資平臺(tái)向商業(yè)銀行、政策性銀行等金融機(jī)構(gòu)的土地抵押融資。中誠信國際評(píng)級(jí)分析師王立表示，目前，地方政府融資主要依靠土地。土地出讓收入是地方政府用作土地開發(fā)的基本來源。

“四部門在此時(shí)加強(qiáng)管控，應(yīng)該同當(dāng)前地方政府融資平臺(tái)貸款償債風(fēng)險(xiǎn)大面積暴露有關(guān)?！狈康禺a(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、土地估價(jià)師章林曉對(duì)本報(bào)記者分析。

記者了解到，據(jù)審計(jì)署2011年第35號(hào)《全國地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告》，截至2010年底地方政府性債務(wù)余額107174.91億元。政府性債務(wù)基本上是通過融資平臺(tái)貸款形成的，而融資平臺(tái)的核心是土地儲(chǔ)備融資。

根據(jù)中債資信評(píng)估有限公司11月份數(shù)據(jù)顯示，今年以來，地方融資平臺(tái)發(fā)債規(guī)模已達(dá)5792.8億元，超出去年全年1500億元。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)此分析認(rèn)為，今明兩年是平臺(tái)貸償付的高壓力期，估計(jì)有40%的平臺(tái)貸將在今年開始償付，有逾5萬億元的債務(wù)需在明年底之前還本付息。

據(jù)悉，自2011年4月2日銀監(jiān)會(huì)開始部署針對(duì)地方融資平臺(tái)貸款的“降舊控新”工作后，平臺(tái)貸借道信托融資等“表外化”(不在資產(chǎn)負(fù)債表中反映)趨勢開始明顯。有地方融資平臺(tái)甚至通過旗下控制的國企或關(guān)聯(lián)企業(yè)向銀行貸款，以實(shí)現(xiàn)變相的“借新還舊”。因此，當(dāng)前地方平臺(tái)貸余額減少，并不等同于平臺(tái)貸規(guī)?？s水。

章林曉認(rèn)為，今年以來，GDP增速連創(chuàng)新低，讓許多地方對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的擔(dān)憂，最終轉(zhuǎn)化為投資穩(wěn)增長的決心，這就需要大量的資金投入。而與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，土地收入及相關(guān)稅收明顯下降。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月全國土地出讓金縮水近四成。一方面是支出劇增，另一方面是收入大降，融資平臺(tái)貸款償債風(fēng)險(xiǎn)的暴露應(yīng)該不再是個(gè)別現(xiàn)象。

這次四部門《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，這應(yīng)該與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的魚龍混雜、土地儲(chǔ)備融資行為的不夠規(guī)范有一定關(guān)系。

“這個(gè)政策的出臺(tái)也考慮到通過管控的方式控制地方政府不要盲目地做土地收儲(chǔ)工作?！彼荚搭檰柾恋剡\(yùn)營部項(xiàng)目經(jīng)理余敦成認(rèn)為。

余敦成告訴記者，以北京朝陽區(qū)為例，朝陽土地儲(chǔ)備價(jià)值差不多近2000億元，前幾年每年土地供應(yīng)成交額控制在200億元左右。今年由于整體土地市場偏冷，只供應(yīng)了五六十億元。而政府負(fù)債很多都集中在土地儲(chǔ)備上，朝陽區(qū)每年稅收約五六百億元，一年投資在土地儲(chǔ)備上的資金遠(yuǎn)多于此，地方政府財(cái)政壓力很大，基本都是從銀行貸款，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。

影響作用只限短期

記者了解到，此次《通知》強(qiáng)調(diào)按照有關(guān)規(guī)定，建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄并定期更新。列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，應(yīng)將相關(guān)信息通過網(wǎng)絡(luò)上傳，作為土地管理、財(cái)政預(yù)算、金融貸款監(jiān)督檢查的主要依據(jù)。嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度編制下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃中，新增儲(chǔ)備土地規(guī)模，原則上應(yīng)控制在市、縣本級(jí)前三年平均年供應(yīng)的儲(chǔ)備土地量之內(nèi)。

余敦成認(rèn)為，政策到各地方執(zhí)行情況會(huì)打折扣，實(shí)際影響不會(huì)很大。在與土地儲(chǔ)備部門的接觸中并未發(fā)現(xiàn)有具體管控措施細(xì)則。

余敦成介紹，以天津某城投公司為例，從2003年到2009年，整理的土地有幾十萬畝，至少要上千億元的資金規(guī)模，可實(shí)際公司手上的資產(chǎn)只有一二十億元，錢都是靠融資借貸，房地產(chǎn)市場不好的情況下公司就面臨著破產(chǎn)。“《通知》的出臺(tái)至少會(huì)遏制他們大規(guī)模儲(chǔ)備土地的沖動(dòng)，如果土地?zé)o法形成有效供應(yīng)，對(duì)房價(jià)調(diào)控有不利影響，也是對(duì)社會(huì)資源的一大浪費(fèi)。”余敦成表示。

章林曉認(rèn)為，《通知》短期內(nèi)肯定能起到加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為的作用，但中長期效果還有待于觀察。從《通知》的內(nèi)容可以看出，四部委意圖通過互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段對(duì)每個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的每筆土地儲(chǔ)備融資貸款進(jìn)行監(jiān)管。中國幅員遼闊、層級(jí)復(fù)雜，這種精細(xì)化管控最終效果如何，可能也需要觀察。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地儲(chǔ)備融資管理規(guī)范化的提升，城投公司的收入和利潤有可能面臨大幅縮減的境遇。章林曉分析，這種情況確實(shí)有可能出現(xiàn)，不過話說回來，在現(xiàn)行的領(lǐng)導(dǎo)干部任期考核制下，經(jīng)濟(jì)效益原本也不是城投公司重點(diǎn)優(yōu)先考慮的問題。

“政府管控需要成本，高科技手段能讓政府管控達(dá)到何種精細(xì)化程度，這些恐怕都是現(xiàn)代技術(shù)手段背景下有待研究和實(shí)踐的全新課題?！闭铝謺哉f。