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“在沒(méi)有抵押物的情況下，我上午借了150萬(wàn)，下午就到賬，這種速度是以前無(wú)法想象的?！痹趶V州從事民間借貸人士的私人聚會(huì)中，深圳某民營(yíng)小型房企的董事長(zhǎng)莫進(jìn)榮(化名)向本報(bào)記者講述他的融資經(jīng)歷，“難啊，現(xiàn)在是能借到錢(qián)也難，借不到錢(qián)也難，只好在夾縫中尋找生路?！?/p>

記者近日了解到，臨近年底，民營(yíng)中小房企今年的資金壓力并不比去年少，而多家中小房企負(fù)責(zé)人則抱怨“銀行融資成本不比高利貸低”，而民間借貸繼續(xù)成為房企的救命稻草。

隱性費(fèi)用高企

莫進(jìn)榮近兩年從沒(méi)間斷地四處籌錢(qián)，他坦言，公司目前有幾個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)金并不緊張，但實(shí)際上，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)資金幾乎都是通過(guò)融資獲得，高負(fù)債率和高息的壓力之下，他不得不在各種融資途徑中騰挪債務(wù)，“即使不斷負(fù)債也要繼續(xù)保持盈利面”。

近一年來(lái)，逐漸趨緊的融資環(huán)境讓眾多中小房企四處碰壁，莫進(jìn)榮和他的公司也不例外?！坝绕涫侨ツ?，一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售不好，另外幾個(gè)剛好需要資金運(yùn)轉(zhuǎn)，以往關(guān)系甚好的銀行也難以打開(kāi)閘口。”莫進(jìn)榮稱，從銀行貸來(lái)的款項(xiàng)，算上利息和各種名目的招待費(fèi)用，“融資成本比高利貸還高”。

莫進(jìn)榮回憶道，前幾年，以往關(guān)系好的銀行負(fù)責(zé)人總是找他談借貸，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目收益顯著和有保障，銀行負(fù)責(zé)人都希望能獲得優(yōu)質(zhì)貸款，而莫進(jìn)榮也剛好有需求，所以他比其他企業(yè)更容易貸到資金。

“現(xiàn)在，變?yōu)橘u(mài)方市場(chǎng)了?！蹦M(jìn)榮稱，如今要從銀行這個(gè)獅子口中獲得貸款十分困難。他強(qiáng)調(diào)，“這種困難不是別的，光是隱性融資成本就足以讓中小型企業(yè)止步?！?/p>

收緊銀根后，銀行聲稱對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資逐步加緊，然而，據(jù)莫進(jìn)榮等中小開(kāi)發(fā)商所知，銀行的貸款流向房地產(chǎn)的項(xiàng)目并沒(méi)有真正減少。

“繁冗的項(xiàng)目審批手續(xù)，讓中小房企融資頻頻受阻。而審批流程滋生了多種隱性費(fèi)用，那些有能力支付這些費(fèi)用的房企才能順利從銀行貸到款?！睆V州某中型房企投融資管理部門(mén)高層向本報(bào)記者表示。

莫進(jìn)榮因此碰過(guò)不少壁?！耙酝鶑你y行借貸，這筆隱性支出也難以避免，但只要能找到關(guān)鍵部門(mén)負(fù)責(zé)人，事情總能辦妥?！彼寡?，如今的情況卻越來(lái)越難。“現(xiàn)在每個(gè)流程都設(shè)了關(guān)卡，你總得每一步都做好打點(diǎn)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能影響進(jìn)展，隱性成本大大增加?！?/p>

莫進(jìn)榮給記者舉了一個(gè)例子，今年年初他和朋友拿著一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目去找銀行，銀行在進(jìn)行各種評(píng)級(jí)后定下該項(xiàng)目資質(zhì)屬優(yōu)，相關(guān)負(fù)責(zé)人口頭承諾了貸款一事。然而，在辦理程序時(shí)，多筆隱性費(fèi)用的支出讓其感到“后怕”。

“一筆200萬(wàn)的貸款，僅招待費(fèi)用就達(dá)數(shù)萬(wàn)元。在地產(chǎn)公司資金充裕之時(shí)，行業(yè)內(nèi)的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企資金緊張，數(shù)萬(wàn)元就足可以成為壓垮我們的最后一根稻草?！蹦M(jìn)榮稱。

“拆東墻補(bǔ)西墻”

莫進(jìn)榮從朋友圈中得知，為獲得銀行貸款付出的成本有可能一去不回頭，貸款最終也辦不下來(lái)。他的朋友李立明在今年4月遭遇過(guò)類似的事情，在銀行的相熟朋友告知下，他通過(guò)正常手續(xù)申請(qǐng)貸款，在未得到貸款前，李立明就已經(jīng)付出了數(shù)萬(wàn)元的招待費(fèi)用。由于各種原因，銀行某高層將該筆款項(xiàng)為某知名房企提供審批，李立明的貸款無(wú)法獲批，數(shù)萬(wàn)元的支出也打了水漂。

“銀行的人告訴我，審批一筆100萬(wàn)的貸款，回扣如今甚至已經(jīng)達(dá)到10%，除了實(shí)力雄厚的房企，其他一般的房企均做不到?！崩盍⒚鞅硎?。

此外，莫進(jìn)榮與他的朋友們算過(guò)一筆賬，即使最后貸款能批下來(lái)，還需要為融通關(guān)系陸續(xù)打點(diǎn)，最后所需要的成本預(yù)計(jì)要比民間借貸高，他們感到為獲取銀行貸款所付出的隱性成本并不劃算?！拔椰F(xiàn)在手上幾個(gè)項(xiàng)目都是，民間借貸現(xiàn)行‘月息4分或5分’的融資成本，與銀行那邊復(fù)雜的情況相比，這些成本更為直接、高效。”莫進(jìn)榮與他的朋友一致認(rèn)為。

因此，即使現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)不少房企老板背負(fù)巨債跑路的個(gè)案，而外界更不斷強(qiáng)調(diào)民間借貸會(huì)增加企業(yè)危險(xiǎn)系數(shù)，但莫進(jìn)榮他們只認(rèn)定，民間借貸提供的融資能讓“在夾縫中求生”的民營(yíng)中小房企活下來(lái)。

華南某在港上市的房企融資管理部人士曾向記者透露，該公司向民間借貸斥資抵押獲得借款的辦法十分奏效。她指出，其所在公司不只有條件獲得銀行貸款，還可以通過(guò)海外市場(chǎng)發(fā)債融資，然而，這些方法都是較為滯后的?！耙话愣裕瑥你y行貸款需要四證齊全，這些證件要盡快通通辦下來(lái)，不僅花費(fèi)一定的時(shí)間，還要支付一些隱性費(fèi)用，算下來(lái)成本不少?！彼Q，即使通過(guò)海外發(fā)債，也需要繁冗的手續(xù)。

因此，她所在的房企則在近一年多來(lái)，經(jīng)常以高層的名義，利用高層的關(guān)系網(wǎng)通過(guò)民間借貸途徑融資?！吧锨f(wàn)的借款，一般一天內(nèi)就能到賬，這樣能十分迅速地解決問(wèn)題。”同時(shí)，她也強(qiáng)調(diào)，以往民間借貸所需要的成本可能會(huì)拉低項(xiàng)目的利潤(rùn)，但是在其他成本也不低的情況下，民間借貸是較為優(yōu)質(zhì)的途徑。

“今年以來(lái)，中小型房企的融資需求比去年更大，有不少房企是為了填補(bǔ)去年年底欠下的高息債務(wù)。”從事民間借貸多年的許東(化名)告訴記者。

他進(jìn)一步表示，不少民營(yíng)中小房企去年通過(guò)抵押自己的資產(chǎn)，包括項(xiàng)目股權(quán)等向銀行或其他渠道融資，但今年以來(lái)，不少項(xiàng)目的工程進(jìn)展緩慢，銷(xiāo)售進(jìn)度更是難以迅速獲得充足現(xiàn)金流，所以不少房企必須要繼續(xù)“拆東墻補(bǔ)西墻”。

許東指出，眾多融資途徑不接受二次抵押，而民間借貸不僅能接納二次抵押，還接受無(wú)抵押物貸款，自然會(huì)受到房企的青睞。