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盡管距離上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦的最后期限還有將近3個(gè)月，但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）已經(jīng)完成了《基本住房保障條例》草稿的起草工作，在草稿中，購(gòu)置政府投資建設(shè)保障性住房須和政府“按份”共有產(chǎn)權(quán)已然成為“剛性”規(guī)定，這意味著購(gòu)置型保障房的牟利空間將被基本清除。

在《基本住房保障條例》草稿修改、送審的同時(shí)，國(guó)務(wù)院、住建部已經(jīng)確定“鼓勵(lì)地方政府對(duì)保障住房先行立法”的政策口徑。畢竟面對(duì)迅速增長(zhǎng)的保障性住房開(kāi)工規(guī)模，單純等待復(fù)雜的國(guó)務(wù)院立法復(fù)核程序，已然不能確保保障性住房分配環(huán)節(jié)的公平與高效。

8月21日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)前往北京調(diào)研保障性安居工程建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)情況。在調(diào)研過(guò)程中，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，建立實(shí)現(xiàn)（保障性住房）持續(xù)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行。而在此之前，住建部部長(zhǎng)姜偉新亦把“公平分配”作為2012年保障性安居工程工作的主要任務(wù)。

已有“草稿”

目前形成的草稿，回避了一些問(wèn)題，但對(duì)于一些原本被視作敏感問(wèn)題的內(nèi)容，在草稿中做了規(guī)定。

“現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)草稿，但最終是不是還要修改，現(xiàn)在還不能確定?！?月29日，住建部一位不愿具名的官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)。按照住建部的統(tǒng)一部署，《基本住房保障條例》（下稱“條例”）應(yīng)在2012年12月前，送審國(guó)務(wù)院法制辦，而后履行國(guó)務(wù)院立法程序。

截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，條例已經(jīng)成型草稿。條例草稿總計(jì)9章75條，涵蓋城鎮(zhèn)、農(nóng)村、軍隊(duì)住房保障三大領(lǐng)域，對(duì)住房保障責(zé)任、資金籌措、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)、退出、罰則等方面的內(nèi)容進(jìn)行了原則性的規(guī)定。目前，這份成型的草稿在正式送審國(guó)務(wù)院法制辦之前，仍然存在較大的修改可能。

在住建部?jī)?nèi)部，住房保障司、住房改革與發(fā)展司、政策法規(guī)司共同抽調(diào)業(yè)務(wù)人員組成專項(xiàng)工作組，負(fù)責(zé)條例討論稿、草稿的總結(jié)和起草工作。在此過(guò)程中，清華大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)等高校和研究機(jī)構(gòu)的專家，也被邀請(qǐng)共同參與條例草稿的討論和起草工作。

一位參與條例討論的專家告訴記者，目前形成的草稿，回避了一些問(wèn)題，但對(duì)于一些原本被視作敏感問(wèn)題的內(nèi)容，在草稿中做了規(guī)定?！氨热缤ㄟ^(guò)共有產(chǎn)權(quán)清除保障房牟利空間的問(wèn)題，又比如通過(guò)懲罰性地調(diào)高租金迫使超標(biāo)者退出保障房的問(wèn)題，都進(jìn)行原則性的規(guī)定，這使得政府在管理、運(yùn)營(yíng)保障房的過(guò)程中，有規(guī)可依?！彼f(shuō)。

2012年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳向全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳轉(zhuǎn)報(bào)住建部《關(guān)于落實(shí)全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況報(bào)告審議意見(jiàn)的報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）。報(bào)告稱，基本住房保障條例已列入國(guó)務(wù)院今年立法計(jì)劃，住建部正在組織研究起草條例，并爭(zhēng)取今年上報(bào)國(guó)務(wù)院。

在此之前，住房保障立法呼聲甚高，但由于圍繞著“?；尽边€是“全覆蓋”等問(wèn)題爭(zhēng)議激烈，住房保障立法最終“降格”成為起草《基本住房保障條例》。報(bào)告中稱，按照全國(guó)人大常委會(huì)的審議意見(jiàn)，將進(jìn)一步明確我國(guó)住房保障工作總體思路，努力實(shí)現(xiàn)“保基本、多渠道、可持續(xù)”的目標(biāo)。

強(qiáng)制共有

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，房屋的增值部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出保障房的購(gòu)買(mǎi)原值和補(bǔ)繳的綜合地價(jià)款，從而產(chǎn)生牟利空間。

實(shí)際上，在條例草稿起草之初，如何清除現(xiàn)有保障性住房的牟利空間就是重要初衷之一，而國(guó)務(wù)院也提出了通過(guò)立規(guī)的方式清除保障性住房不當(dāng)牟利空間的總體要求。因此，盡管涉及眾多利益沖突，但與之相關(guān)的問(wèn)題并未被規(guī)避。

“目前的草稿里提出的辦法是，所有購(gòu)置型保障房，只要是政府投資建設(shè)的，購(gòu)買(mǎi)人都要和政府按份共享產(chǎn)權(quán)。”一位參與草稿討論和起草的人士向記者表示，不過(guò)他向記者強(qiáng)調(diào)，目前還不能說(shuō)這份草稿就是“終稿”。

條例草稿第29條規(guī)定，配售的政府投資的保障性住房，由購(gòu)房人和直轄市、市、縣人民政府對(duì)配售的保障性住房按份共有。承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)份額按照保障性住房?jī)r(jià)格占購(gòu)房時(shí)同地段相似的普通商品住房?jī)r(jià)格的比例計(jì)算；其他產(chǎn)權(quán)份額由直轄市、市、縣人民政府所有。購(gòu)房人和政府各自的產(chǎn)權(quán)份額比例，應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中載明。

在此之前，對(duì)于保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)，政府并未有統(tǒng)一規(guī)定。地方政府一般采用滿5年之后補(bǔ)繳綜合地價(jià)款的方式，使購(gòu)置型保障性住房（一般為經(jīng)濟(jì)適用房）獲得上市交易資格。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，房屋的增值部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出保障房的購(gòu)買(mǎi)原值和補(bǔ)繳的綜合地價(jià)款，從而產(chǎn)生牟利空間。

“按照《民法》，在共有產(chǎn)權(quán)的模式下，如果購(gòu)置人一方有意出售保障房，只有兩種選擇，一是優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，也就是地方政府，其只能獲得的是自己份額產(chǎn)權(quán)的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)了政府的優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；二是向政府購(gòu)買(mǎi)共有部分的產(chǎn)權(quán)來(lái)獲得完全產(chǎn)權(quán)。這兩種方式都能最大限度地制約保障性住房的牟利空間?！眳⑴c草稿討論的專家向記者表示。

條例草稿第42條規(guī)定，承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓保障性住房的，直轄市、市、縣人民政府在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓保障性住房后，不得再次申請(qǐng)城鎮(zhèn)基本住房保障。

地方先行

包括北京、重慶等城市在內(nèi)的地方政府，已經(jīng)開(kāi)始著手匯總現(xiàn)有本級(jí)政府出臺(tái)的各項(xiàng)保障性住房的通知、文件，進(jìn)行保障性安居工程的“地方立法”。

2012年3月14日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于印發(fā)國(guó)務(wù)院2012年立法工作計(jì)劃的通知》，規(guī)定了三檔總計(jì)190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作?！痘咀》勘Ｕ蠗l例》位列第二檔，為“需要抓緊工作，適時(shí)提出的項(xiàng)目”，但并未明確條例正式完成的時(shí)間。

然而，保障性安居住房的“分配高峰”卻在步步進(jìn)逼。住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月，全國(guó)保障性安居工程開(kāi)工量已完成當(dāng)年任務(wù)目標(biāo)的70%。根據(jù)國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組和地方政府簽訂的工作責(zé)任書(shū)，保障性安居工程全年開(kāi)工700萬(wàn)套以上，竣工500萬(wàn)套以上。按照保障性住房“先輪候、再分配”的工作程序，竣工之前，輪候分配工作就已經(jīng)開(kāi)始。

也正因如此，國(guó)務(wù)院和住建部已經(jīng)確定在《基本住房保障條例》頒布實(shí)施前，鼓勵(lì)地方政府先行對(duì)保障房建設(shè)、施工、管理、運(yùn)營(yíng)、資金籌措等方面的內(nèi)容進(jìn)行“地方立法”，規(guī)范保障性安居工程各環(huán)節(jié)的實(shí)施行為。2012年8月，這一政策口徑已經(jīng)得到國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)的認(rèn)可。

包括北京、重慶等城市在內(nèi)的地方政府，已經(jīng)開(kāi)始著手匯總現(xiàn)有本級(jí)政府出臺(tái)的各項(xiàng)保障性住房的通知、文件，進(jìn)行保障性安居工程的“地方立法”。

記者了解到，在地方政府現(xiàn)有的對(duì)保障性安居工程的“操作辦法”當(dāng)中，多種保障性住房品類(lèi)向公共租賃住房“并軌”的趨勢(shì)，十分明顯。而這一趨勢(shì)，也得到了李克強(qiáng)的認(rèn)可，對(duì)此他強(qiáng)調(diào)，要逐步實(shí)現(xiàn)廉租房和公租房并軌。在此之前，住建部多位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在系統(tǒng)內(nèi)部會(huì)議上表示，未來(lái)將形成以公共租賃住房為主的多層次住房保障體系。