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8月16日，天津南開區(qū)一處工地上，突然噼里啪啦響起鞭炮聲，這是為復(fù)工尋求彩頭吉利而放的鞭炮。

近兩個月，類似的房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)工明顯增多。

幾年的房地產(chǎn)調(diào)控重壓下，眾多房企資金窘迫，很多房地產(chǎn)停工，四處尋找資金。

房企除了銀行之外的另一個重要融資渠道為信托，但在調(diào)控下，房地產(chǎn)信托也一度收緊。不過，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托開始有回暖跡象。

發(fā)行規(guī)模環(huán)比增18%

自溫州企業(yè)老板跑路開始，民間借貸危機(jī)拉開序幕，企業(yè)信用遭到質(zhì)疑連累，銀行、信托等機(jī)構(gòu)對貸款融資持謹(jǐn)慎態(tài)度，信托產(chǎn)品發(fā)行進(jìn)入低迷狀態(tài)。

據(jù)諾亞研究報告顯示，7月，有43家信托公司共發(fā)行170只信托產(chǎn)品，環(huán)比來看，信托公司參與度及發(fā)行數(shù)量分別下降14%和10%；同比來看，信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量也顯著低于歷史同期水平。

不過數(shù)量雖少了，但規(guī)模卻在增長。7月可統(tǒng)計預(yù)計發(fā)行規(guī)模為464億元，環(huán)比6月增長18%。

在發(fā)行領(lǐng)域，7月工商企業(yè)信托發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模均領(lǐng)先，43只工商企業(yè)信托可統(tǒng)計預(yù)計發(fā)行規(guī)模約為116億元，發(fā)行規(guī)模占比約為25%；環(huán)比6月，發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比均大幅上升。

基礎(chǔ)設(shè)施類信托和其他類信托發(fā)行數(shù)量均發(fā)行了31只，發(fā)行規(guī)模占比均為22%。

接下來就是房地產(chǎn)信托，7月發(fā)行30只，吸收的信托資金規(guī)模為93億元，環(huán)比6月，發(fā)行數(shù)量減少5只，但發(fā)行規(guī)模增長18%，為今年以來的最高月發(fā)行規(guī)模，發(fā)行規(guī)模占比為20%，與6月持平。

在7月成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在增長。諾亞研究報告顯示，7月成立房地產(chǎn)信托41只，成立規(guī)模為105億元，規(guī)模占比為17%；環(huán)比6月，成立數(shù)量、成立規(guī)模和成立規(guī)模占比分別增長52%、67%和5個百分點(diǎn)，回暖明顯。

不過，諾亞方面認(rèn)為隨著房地產(chǎn)行業(yè)的緩慢回暖，房地產(chǎn)信托將會出現(xiàn)緩慢回暖，但再次爆發(fā)式增長出現(xiàn)的可能微乎其微。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險依舊

不論現(xiàn)在房地產(chǎn)市場成交量是否在放大，對于房地產(chǎn)行業(yè)是否回暖當(dāng)下仍很難做出判斷，此外由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺不是一個短期問題，房地產(chǎn)信托仍將是其重要融資渠道之一，因此房地產(chǎn)信托不得不注意風(fēng)險。

信托公司在考察、設(shè)計房地產(chǎn)信托時，也考慮到了風(fēng)險，設(shè)置了風(fēng)險控制措施。

以8月9日由四川信托發(fā)行的“逸都花園項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”為例，該產(chǎn)品計劃發(fā)行1.1億，產(chǎn)品期限為18至24月。該產(chǎn)品風(fēng)控措施設(shè)置主要有四條。

第一，在建工程抵押，將“置信?逸都花園”C區(qū)1#樓約5.6萬平方米在建工程抵押給四川信托，抵押率不高于50%(公司認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)預(yù)評估價值為22142萬元，抵押率49.68%）。

第二，置信集團(tuán)對置信投資到期溢價回購提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

第三，信托計劃屆滿前6個月歸集信托資金，在第19～24個月分別歸集信托資金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。

第四，四川信托與置信投資、監(jiān)管銀行簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，置信投資在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，約定由監(jiān)管銀行對資金使用進(jìn)行監(jiān)管，用于指定用途；同時，在“置信?逸都花園C區(qū)1#樓約5.6萬平方米物業(yè)”達(dá)到交房條件前，以上物業(yè)銷售回款歸集至監(jiān)管賬戶不得他用。

這種設(shè)計方式是一種較為普遍的房地產(chǎn)信托設(shè)計方式。

盡管信托計劃中設(shè)有一定風(fēng)控措施，但對房地產(chǎn)信托很多人仍不敢持樂觀態(tài)度。

“往年發(fā)行的房地產(chǎn)信托今年進(jìn)入兌付高峰，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨危機(jī)?！眹裥磐幸晃蝗耸空f。

根據(jù)國泰君安一份報告數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億，其中又以三季度最高。

“因此很難說部分房地產(chǎn)信托不是在借新還舊。”前述信托人士認(rèn)為。

而政策層面的變數(shù)才是房企頭頂?shù)哪前选斑_(dá)摩克利斯之劍”，7月份國務(wù)院已經(jīng)派出8個督查組對16個省市貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查，如果評估結(jié)果不符中央預(yù)判，后臺或還將出臺如擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、提高二手房交易稅、提高預(yù)售門檻、加大預(yù)售資金監(jiān)管力度等政策，那時房企將面臨資金更加緊缺的局面，房地產(chǎn)信托的兌付也會陷入危機(jī)。