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房企將向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型

效率優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹博士提出調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

杜麗虹博士指出目前房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，毛利潤(rùn)率在行業(yè)排名中靠前，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名倒數(shù)。根據(jù)反映股東權(quán)益投資回報(bào)水平的核心指標(biāo)凈資產(chǎn)回報(bào)率=利潤(rùn)率×周轉(zhuǎn)率×財(cái)務(wù)杠桿率計(jì)算，在不考慮財(cái)務(wù)杠桿的情況下，利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率共同決定了回報(bào)率。

在未來(lái)，隨著預(yù)售款的監(jiān)管、土地款的加速支付和信貸政策的嚴(yán)控，長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿在降低；同時(shí)調(diào)控背景下，資本成本在上升，房屋升值速度在減緩，利潤(rùn)率的上升空間也受到限制；那么未來(lái)股東回報(bào)的提升將更多依賴于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的提高。

從而地產(chǎn)企業(yè)將從儲(chǔ)備更多的土地賺取資產(chǎn)升值收益為主的“重資產(chǎn)模式”走向賺取資產(chǎn)升值收益為主的“輕資產(chǎn)模式”。

地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)將被淡化，效率優(yōu)勢(shì)將被放大，這種效率優(yōu)勢(shì)可以是在開(kāi)發(fā)、管理某個(gè)環(huán)節(jié)上或是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的“一招先”，更可以是某種綜合性的資源整合能力。但無(wú)論是哪種優(yōu)勢(shì)，輕資產(chǎn)時(shí)代，擁有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將贏得更大的價(jià)值創(chuàng)造空間，而另一些企業(yè)將被淘汰出局。

杜博士認(rèn)為，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下需根據(jù)企業(yè)的價(jià)值鏈優(yōu)勢(shì)來(lái)選擇最適合的商業(yè)模式，即期權(quán)、代工、定制開(kāi)發(fā)、托管模式、售后回租等，并以最恰當(dāng)?shù)姆绞絹?lái)吸引資本資源，從而實(shí)現(xiàn)效率資源與資本資源的最有效結(jié)合；同時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)線的風(fēng)險(xiǎn)收益特性選擇最適合的金融模式，即基金平臺(tái)、私募債權(quán)平臺(tái)、證券化平臺(tái)，以此組合最恰當(dāng)?shù)馁Y本資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線與金融投資人之間的風(fēng)險(xiǎn)收益匹配。

海外融資好景不再

長(zhǎng)期收益型基金或成發(fā)展方向

兆陽(yáng)國(guó)際房地產(chǎn)高級(jí)合伙人關(guān)博仁認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)從海外上市及貸款的資金融資渠道存在障礙。在歐債危機(jī)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)裹足不前、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決心堅(jiān)定的影響因素下尋求海外上市并不是好時(shí)機(jī)；而買殼上市在花費(fèi)過(guò)億買殼資金后還有大筆介紹費(fèi)及專業(yè)人員費(fèi)用等巨額成本支出，更重要的是一般需要2-3年慢慢培養(yǎng)公司業(yè)績(jī)，逐步擴(kuò)大公司規(guī)模贏得市場(chǎng)認(rèn)可，而時(shí)間及金錢投入巨大，買殼上市更像投資不是融資。同時(shí)由于歐債危機(jī)或全球的金融風(fēng)暴往往由于總行的銀根緊張，歐美銀行回收在亞洲的貸款可能導(dǎo)致企業(yè)無(wú)力償還負(fù)債而破產(chǎn)，因此海外貸款也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

在利用外資基金方面，由于投向、基金周期等限制了內(nèi)部收益率，同時(shí)基金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向飽和，關(guān)博仁認(rèn)為房地產(chǎn)與外資基金的聯(lián)系會(huì)越來(lái)越低，投資難度也逐步上升。具體來(lái)講，基金投資商業(yè)地產(chǎn)步向晚期，而PE類投資已到回收期，新基金難以發(fā)行，物流基金目前雖為主流但可能是過(guò)眼云煙，養(yǎng)老地產(chǎn)基金則有待挖掘盈利模式，

但房地產(chǎn)企業(yè)融資仍存在新路徑，例如參考北美模式（結(jié)合開(kāi)發(fā)與基金管理），定位于高級(jí)開(kāi)發(fā)商，尋求機(jī)構(gòu)投資者（非基金而是基金背后的出資人，如養(yǎng)老基金）作為合作對(duì)象使其成為成熟物業(yè)的長(zhǎng)期持有者從中獲得收益，此類房地產(chǎn)基金也將成為長(zhǎng)期收益型基金。

房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)把握好外資基金的投資方向，了解海外機(jī)構(gòu)投資者的投資需要，用好外資基金的有限資源，把握直接與機(jī)構(gòu)投資者合作的機(jī)會(huì)。