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有分析認為，在調控政策的引導下，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力

近期陸續(xù)出爐的上市房企中報顯示，調控并未令房地產行業(yè)整體一蹶不振，但每一輪調控確實都使房地產業(yè)經(jīng)歷了一次洗牌的過程。在這其中，一些房企把握住了機會，一些房企則就此沉淪。

8月2日，某研究院對調控后未來五年房地產住宅市場趨勢作出預判。該報告預計，在調控政策的導引下，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。而隨著調控對“游戲規(guī)則”的影響，更重視資金周轉速度，產品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程，獲得更快發(fā)展。

針對這一趨勢，著名經(jīng)濟學家趙曉認為，此次調控是一次影響游戲規(guī)則的調控，過去房地產市場，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返，行業(yè)將迎來重新洗牌。

莊凌顧問董事長張映光認為，房地產行業(yè)過去十年間，經(jīng)歷過兩次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地產企業(yè)獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。一次是2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國，龍湖，恒大等，但也有一批房地產企業(yè)，由此從一線退居二線。

而此輪房地產行業(yè)將迎來第三次洗牌，這次洗牌與前兩次相比將更為猛烈。房企的發(fā)展模式是否與國家調控方向一致以及現(xiàn)金流的穩(wěn)健性，抵抗周期性市場調整的能力，成為至關重要的因素。

住宅去投資化剛需主導市場

報告認為，未來五年，重點城市住宅成交量持續(xù)上升，增速在2013年后逐步趨緩，復合增速為6.5%，2016年成交面積可達2.6億平方米;供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。未來五年，重點城市的剛需成交總量、首次置業(yè)和首次改善需求都將穩(wěn)步上升，但增速逐漸放緩，年均復合增長率分別達到6.3%、5.8%和6.8%;剛需市場供應總量、首次置業(yè)和首次改善供應量都將一直維持上升趨勢，年均復合增速分別達到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分別達到1020萬平方米、516萬平方米和504萬平方米。

剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要動力，而一線城市以及一些快速發(fā)展的二線城市，將比其他地區(qū)具有更持續(xù)的增長潛力。

對此，住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產發(fā)展的潛力。如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動了住宅市場的需求。

但另一方面，在國家調控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，即便限購取消，只要信貸政策仍舊維持對多套置業(yè)的高杠桿，那么投資住宅的回報率便不會太高。以投資為重要基礎的中高端住宅市場的需求，將受到明顯抑制。

實際上，進入今年五月，國家政策鼓勵首次置業(yè)需求，而不斷強調抑制投資投機需求的方向已非常明確。從市場表現(xiàn)看，剛性需求成為成交量回暖的主要推動力。房地產上市公司上半年業(yè)績報告則顯示，剛需模式成為左右大型房企業(yè)績的主要因素。