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呼喚配套細(xì)則

利潤因素往往成為信托公司止步保障房項(xiàng)目的阻礙。信托公司是逐利的金融機(jī)構(gòu)，而保障房建設(shè)是從大局出發(fā)的民生項(xiàng)目，二者存在商業(yè)利益上的“鴻溝”，因此就需要政策上的配套來使二者有效地結(jié)合。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，去年保障房信托產(chǎn)品的平均收益率為9.91%，而去年房地產(chǎn)信托平均收益率為10.02%。雖然二者相差無幾，但是保障房信托的收益率主要由規(guī)模占比居首的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拉高，而這類項(xiàng)目中往往捆綁著商業(yè)地產(chǎn)。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與一般的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資模式基本一致，主要采取貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、權(quán)益型信托四種模式。

以湖南信托8月1日成立的“瀏陽北正南路片區(qū)棚戶改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”為例，該產(chǎn)品共募集資金1億元，期限為24個(gè)月，預(yù)期年收益率為10%。信托資金用于向?yàn)g陽市城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的全資子公司瀏陽市鴻達(dá)投資有限公司發(fā)放信托貸款，用于瀏陽市北正南路片區(qū)棚戶改造項(xiàng)目的建設(shè)。

該產(chǎn)品的信用增級措施包括，商業(yè)地產(chǎn)抵押擔(dān)保，瀏陽城投提供機(jī)構(gòu)保證擔(dān)保，財(cái)政承諾覆蓋信托本息。瀏陽市財(cái)政局提供《承諾函》，承諾當(dāng)瀏陽市城市建設(shè)集團(tuán)有限公司未能按期償還貸款時(shí)，由瀏陽市財(cái)政安排專項(xiàng)資金負(fù)責(zé)償還信托資金本息；當(dāng)財(cái)政安排資金不足時(shí)，則允許上級財(cái)政從本級財(cái)政轉(zhuǎn)移支付中直接扣付，以保證該筆信托資金的全額兌付。

用益信托首席分析師李旸告訴本報(bào)記者：“如果沒有明確的配套細(xì)則，信托資金大規(guī)模進(jìn)入保障房還是比較困難的，因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目難以承受信托資金的高成本，從現(xiàn)有情況來看，舊城改造類項(xiàng)目中往往含有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

李旸指出，如果達(dá)不到一定收益，信托產(chǎn)品將不會被投資者“青睞”，所以信托公司不會考慮進(jìn)入純粹的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等項(xiàng)目。

“除非地方政府給信托公司附帶著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者采取給予補(bǔ)貼等配套措施，但是中央沒有明確細(xì)則，所以地方政府也不好辦?！彼J(rèn)為。

鄧舉功給出的建議是，只要選擇實(shí)力強(qiáng)、信用好的開發(fā)商，篩選出規(guī)范的保障房項(xiàng)目，信托公司可為。近期信托公司宜以經(jīng)適房、動遷安置房融資為切入點(diǎn)，遠(yuǎn)期則以支持廉租房、公租房為發(fā)展主流。