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據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年一季度，房地產(chǎn)信托余額達(dá)6865.70億元。由于房地產(chǎn)信托期限多為1至2年，房地產(chǎn)信托今年面臨集中兌付期。業(yè)界普遍擔(dān)憂的3月份首輪兌付小高潮有驚無險(xiǎn)，而即將到來的7月份，又將迎來新一波房地產(chǎn)信托兌付高峰。

中金公司研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上?？傔€款額約2500億元。用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個(gè)和145個(gè)，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元，下半年將迎來今年房地產(chǎn)信托計(jì)劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。

房地產(chǎn)信托險(xiǎn)象頻出

今年以來，有關(guān)房地產(chǎn)信托的負(fù)面信息頻見報(bào)端。先是3月份，吉林信托發(fā)行的規(guī)模2億元、期限1年的長(zhǎng)白山11號(hào)南京聯(lián)強(qiáng)集合資金信托計(jì)劃被曝面臨違約風(fēng)險(xiǎn)；其后，北京華業(yè)地產(chǎn)（600240）宣布無力償還中誠(chéng)信托10億元到期信托；6月，華澳信托訴大連實(shí)德違反合同。雖然最后這些危機(jī)都被一一化解，但房地產(chǎn)信托兌付壓力仍存。如此之多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付，至少反映出信托公司在國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的情況下，缺少對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估。

有媒體統(tǒng)計(jì)，已有8家信托公司陸續(xù)被披露出現(xiàn)了延期兌付的產(chǎn)品。同時(shí)，包括中誠(chéng)、中融等18家信托公司的30余款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤，涉及金額53.51億元。

三季度需要兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目主要集中在中誠(chéng)信托、新華信托、中信信托、中融信托等公司。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)總體可控

對(duì)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)判斷，中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成說，近期個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)或許難以避免，但由于監(jiān)管部門和信托公司對(duì)該類業(yè)務(wù)可能存在或者爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)都在第一時(shí)間給予了高度重視，并及時(shí)采取了有效應(yīng)對(duì)措施，因此大規(guī)模爆發(fā)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性并不大。

普益財(cái)富研究員范杰認(rèn)為，雖然某些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金回籠問題，可能到期不能按時(shí)兌付，或者由于少數(shù)房地產(chǎn)信托抵押不到位，可能兌付有困難，但總的來說，房地產(chǎn)信托一般都有抵押，房地產(chǎn)崩盤的可能性很小，所以不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

用益信托首席分析師李旸認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，信托公司已經(jīng)做了一些預(yù)案處置措施。信托公司在產(chǎn)品面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候可能會(huì)引入資產(chǎn)管理公司或者一些私募資金。況且出于自身聲譽(yù)考慮，信托公司也會(huì)全力保證兌付。

投資者須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

近期房地產(chǎn)信托出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，相關(guān)產(chǎn)品熱銷。據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)行信托產(chǎn)品97款，占比18.69%。北京市住建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，包括分期開盤的項(xiàng)目在內(nèi)，新開盤項(xiàng)目累計(jì)共76個(gè)，截至6月上旬，21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。人們普遍期待房地產(chǎn)政策放松。然而，6月5日，住建部新聞發(fā)言人強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。近期國(guó)家發(fā)改委等多個(gè)部委相繼否認(rèn)樓市和房貸政策松動(dòng)。種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控未放松，大批今年到期的信托產(chǎn)品則面臨兌付問題。

對(duì)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)問題，許多投資者認(rèn)為，監(jiān)管部門對(duì)于信托公司有剛性兌付的要求，因此投資者往往忽略信托產(chǎn)品存在的風(fēng)險(xiǎn)。所以，雖然房地產(chǎn)信托兌付出現(xiàn)了各種問題，但最近發(fā)行的房地產(chǎn)信托還是受到投資者的熱捧。一些銷售人員向投資者推薦理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，依然竭力推薦房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。記者在致電某公司時(shí)，業(yè)務(wù)人員依然熱情地推薦房地產(chǎn)信托。對(duì)于記者提出的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)問題，該業(yè)務(wù)員說，投資者可以通過了解項(xiàng)目本身以及股權(quán)質(zhì)押情況進(jìn)行選擇。信托公司也會(huì)做好足夠的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。即使出現(xiàn)問題，信托公司也會(huì)保證剛性兌付，因此，對(duì)于投資者而言，本金和收益都能保證，不會(huì)有損失。

對(duì)此，范杰說，由于信托公司在銷售時(shí)未告知風(fēng)險(xiǎn)，加上投資者對(duì)于信托產(chǎn)品剛性兌付過于依賴，因此購(gòu)買信托時(shí)只注重預(yù)期收益，不注意項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。他建議投資者樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，每季度仔細(xì)閱讀管理報(bào)告，如果項(xiàng)目有異常，及時(shí)向信托公司提出。同時(shí)，監(jiān)管部門應(yīng)通過對(duì)信托公司的嚴(yán)格監(jiān)管，切實(shí)推行“買者自負(fù)”的理念，對(duì)于盡職調(diào)查到位、受托人已經(jīng)履行受托責(zé)任的房地產(chǎn)信托，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)“買者自負(fù)”的概念；而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制不嚴(yán)密、未盡到受托人義務(wù)、甚至欺瞞投資者的信托公司的問題產(chǎn)品，則更應(yīng)強(qiáng)調(diào)“賣者有責(zé)”。