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據(jù)中國信托協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年一季度，房地產(chǎn)信托余額達6865.70億元。由于房地產(chǎn)信托期限多為1至2年，房地產(chǎn)信托今年面臨集中兌付期。業(yè)界普遍擔憂的3月份首輪兌付小高潮有驚無險，而即將到來的7月份，又將迎來新一波房地產(chǎn)信托兌付高峰。

中金公司研究報告統(tǒng)計，第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。總還款額約2500億元。用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個和145個，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元，下半年將迎來今年房地產(chǎn)信托計劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。

房地產(chǎn)信托險象頻出

今年以來，有關房地產(chǎn)信托的負面信息頻見報端。先是3月份，吉林信托發(fā)行的規(guī)模2億元、期限1年的長白山11號南京聯(lián)強集合資金信托計劃被曝面臨違約風險；其后，北京華業(yè)地產(chǎn)（600240）宣布無力償還中誠信托10億元到期信托；6月，華澳信托訴大連實德違反合同。雖然最后這些危機都被一一化解，但房地產(chǎn)信托兌付壓力仍存。如此之多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付，至少反映出信托公司在國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的情況下，缺少對政策風險的預估。

有媒體統(tǒng)計，已有8家信托公司陸續(xù)被披露出現(xiàn)了延期兌付的產(chǎn)品。同時，包括中誠、中融等18家信托公司的30余款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤，涉及金額53.51億元。

三季度需要兌付的房地產(chǎn)信托項目主要集中在中誠信托、新華信托、中信信托、中融信托等公司。

房地產(chǎn)信托風險總體可控

對于房地產(chǎn)信托的風險判斷，中國人民大學信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成說，近期個案風險或許難以避免，但由于監(jiān)管部門和信托公司對該類業(yè)務可能存在或者爆發(fā)的風險都在第一時間給予了高度重視，并及時采取了有效應對措施，因此大規(guī)模爆發(fā)房地產(chǎn)信托業(yè)務系統(tǒng)性風險的可能性并不大。

普益財富研究員范杰認為，雖然某些房地產(chǎn)項目由于資金回籠問題，可能到期不能按時兌付，或者由于少數(shù)房地產(chǎn)信托抵押不到位，可能兌付有困難，但總的來說，房地產(chǎn)信托一般都有抵押，房地產(chǎn)崩盤的可能性很小，所以不會發(fā)生系統(tǒng)性風險。

用益信托首席分析師李旸認為，對于房地產(chǎn)信托風險，信托公司已經(jīng)做了一些預案處置措施。信托公司在產(chǎn)品面臨兌付風險的時候可能會引入資產(chǎn)管理公司或者一些私募資金。況且出于自身聲譽考慮，信托公司也會全力保證兌付。

投資者須強化風險意識

近期房地產(chǎn)信托出現(xiàn)回暖趨勢，相關產(chǎn)品熱銷。據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計，今年第一季度房地產(chǎn)領域發(fā)行信托產(chǎn)品97款，占比18.69%。北京市住建委網(wǎng)站的統(tǒng)計顯示，今年以來，包括分期開盤的項目在內(nèi)，新開盤項目累計共76個，截至6月上旬，21個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度的上漲。人們普遍期待房地產(chǎn)政策放松。然而，6月5日，住建部新聞發(fā)言人強調(diào)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。近期國家發(fā)改委等多個部委相繼否認樓市和房貸政策松動。種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控未放松，大批今年到期的信托產(chǎn)品則面臨兌付問題。

對于房地產(chǎn)信托的風險問題，許多投資者認為，監(jiān)管部門對于信托公司有剛性兌付的要求，因此投資者往往忽略信托產(chǎn)品存在的風險。所以，雖然房地產(chǎn)信托兌付出現(xiàn)了各種問題，但最近發(fā)行的房地產(chǎn)信托還是受到投資者的熱捧。一些銷售人員向投資者推薦理財產(chǎn)品時，依然竭力推薦房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。記者在致電某公司時，業(yè)務人員依然熱情地推薦房地產(chǎn)信托。對于記者提出的信托產(chǎn)品風險問題，該業(yè)務員說，投資者可以通過了解項目本身以及股權質押情況進行選擇。信托公司也會做好足夠的風險控制策略。即使出現(xiàn)問題，信托公司也會保證剛性兌付，因此，對于投資者而言，本金和收益都能保證，不會有損失。

對此，范杰說，由于信托公司在銷售時未告知風險，加上投資者對于信托產(chǎn)品剛性兌付過于依賴，因此購買信托時只注重預期收益，不注意項目風險。他建議投資者樹立風險意識，每季度仔細閱讀管理報告，如果項目有異常，及時向信托公司提出。同時，監(jiān)管部門應通過對信托公司的嚴格監(jiān)管，切實推行“買者自負”的理念，對于盡職調(diào)查到位、受托人已經(jīng)履行受托責任的房地產(chǎn)信托，應該強調(diào)“買者自負”的概念；而對于風險控制不嚴密、未盡到受托人義務、甚至欺瞞投資者的信托公司的問題產(chǎn)品，則更應強調(diào)“賣者有責”。