京市住宅市場在沉寂了兩個月后,于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地,該地塊占地1.5005公頃,建筑面積為4.1836萬平方米,在經(jīng)歷了30多輪競價后,被北京鵬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.785億元,折合樓面價為6657元/平方米獲得。該地塊的成交不僅結(jié)束了北京土地市場長達(dá)兩個月居住用地零成交的“空窗期”,同時也是郊區(qū)住宅地塊首次在年內(nèi)獲得多次競價局面的地塊。
就在同一天,在廣州,經(jīng)過18個開發(fā)商上百輪競價,最終恒大以13.22億元的價格摘得珠江新城D4-B2商業(yè)地塊,溢價170%,折合樓面地價約3.3萬元/平方米,將廣州此前的商業(yè)地王樓面價1.7萬元/平方米的紀(jì)錄提升近一倍,同時也刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價新高。
這塊出讓土地位于廣州的金融中心區(qū)域,是該區(qū)域為數(shù)不多可供出讓的土地,占地面積為9570平方米,規(guī)劃建筑面積為4.01萬平方米。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為,北京門頭溝地塊以49.9%的溢價率成交,已經(jīng)是現(xiàn)有土地出讓溢價率政策允許的最高值。不過,雖然其溢價率很高,但從絕對價格來看,樓面價6657元/平方米相比去年樓面價至少下滑了1252元/平方米,與2009年成交的住宅用地9314元/平方米相比相差約28.5%,另外,此地塊位于門頭溝區(qū)商業(yè)中心,周邊新房價格一般為18000元-20000元/平方米,質(zhì)優(yōu)價低也是其高溢價成交的原因。
對于廣州誕生的新“地王”,陳雪認(rèn)為,雖然此地塊樓面價高達(dá)3.3萬元/平方米(廣州頂級寫字樓的售價眼下也僅為3.5萬-4萬元/平方米),但如果考慮到其總價13億元的情況,實際上對于房企資金的壓力并不大,因此新“地王”的產(chǎn)生并不代表房企拿地態(tài)度有了根本的轉(zhuǎn)變。(編注:面對市場諸多質(zhì)疑,一位恒大內(nèi)部人士告訴新華社記者:“恒大認(rèn)為這一價格并不離譜,也在可接受范圍內(nèi),未來可能將地塊用于建設(shè)豪華酒店?!保?/p>
另外,由于此次拍賣的地塊為商業(yè)用地。當(dāng)前整個房地產(chǎn),特別是一線城市,住宅發(fā)展速度過快,商業(yè)配套后續(xù)跟進(jìn)的時代即將來臨。未來商業(yè)用地樓面價高過住宅,可能成為常態(tài)。
京穗兩地土地的高溢價成交,是否意味著土地市場開始由冷清重新回到熾熱的狀態(tài)?
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說,目前的土地成交情況最能說明的是,熱門地塊依舊不缺乏市場。
張大偉表示,此前土地市場的冷清,除了房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的開發(fā)商對地價預(yù)期下調(diào),地方政府未供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊也是主要原因之一。
去年以來,隨著樓市的蕭條,地方政府為避免流標(biāo)過多,放緩了土地上市節(jié)奏,特別是住宅類土地供應(yīng)明顯減少。同時,由于土地定價依然比較高,也影響了整體市場成交情況。地方政府不愿意低價賣地的心理普遍存在。
對于未來的土地市場走勢,張大偉表示,在已經(jīng)公布的2012年北京土地供應(yīng)計劃中,預(yù)計可能會出現(xiàn)兩個極端:小部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊可能受到市場熱捧,而其他一些地塊可能因為調(diào)控而繼續(xù)降溫。
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