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隨著5月全國(guó)樓市成交回暖、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，已持續(xù)一年的房企“融資難”堅(jiān)冰似乎開(kāi)始融化。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商SOHO中國(guó)昨日宣布，已和香港12家銀行完成一筆6.26億美元(約合39.6億元人民幣)的三年期貸款協(xié)議。近日金融街控股、華潤(rùn)置地等多家大房企都公布了融資計(jì)劃，掀起去年限購(gòu)以來(lái)房企新一輪融資高潮。

“貸款將用于收購(gòu)項(xiàng)目”

樓市回暖，境外資本市場(chǎng)首先對(duì)大型開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝。“這筆三年期貸款的年利率約4.6%?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者，能成功獲得該筆貸款顯示出公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和良好信用，貸款將主要用于公司在北京、上海收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目。

此前，陷入資金窘境的綠城等公司出售旗下項(xiàng)目，SOHO中國(guó)開(kāi)始頻頻“抄底”，去年其在上海收購(gòu)的項(xiàng)目金額就超過(guò)150億元，包括40億元收購(gòu)?fù)鉃┑赝?0%的權(quán)益。

昨日，潘石屹公布這一消息后，4.6%的年利率引起網(wǎng)友一片驚嘆，許多人表示這么低的年利率“難以想象”。據(jù)北京一家民營(yíng)開(kāi)發(fā)商介紹，目前國(guó)內(nèi)銀行規(guī)定的一年期貸款利率為6.56%，由于開(kāi)發(fā)貸款緊俏，實(shí)際貸款利率在10%左右，目前房地產(chǎn)信托的成本在15%左右；相比之下，香港等境外融資成本十分低。據(jù)悉，華潤(rùn)置地也在尋求一筆30億港元的銀團(tuán)類貸款。

據(jù)SOHO中國(guó)副總裁閆巖介紹，銀團(tuán)借款無(wú)實(shí)質(zhì)抵押，相當(dāng)于企業(yè)信用貸款，看重開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率和償債能力，此前僅有中海、華潤(rùn)等央企發(fā)行。據(jù)悉，SOHO數(shù)月前開(kāi)始和工銀澳門(mén)、匯豐、渣打、恒生、永隆等12家銀行各自展開(kāi)談判。

境外融資成“解渴”途徑

據(jù)了解，此前已有雅居樂(lè)、碧桂園、中海、龍湖、新世界發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等多家在香港上市的房企憑借境外融資平臺(tái)融資。

閆巖表示，國(guó)家對(duì)“境外熱錢(qián)”流入監(jiān)控仍較嚴(yán)，香港融資后大多只能選擇將資金留在國(guó)外，進(jìn)行新債還舊債、股票分紅、境外產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)交割等事宜，較難進(jìn)入國(guó)內(nèi)。但潘石屹告訴記者，整體銀根的放松將惠及房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈。

值得一提的是，北京西城區(qū)國(guó)資委旗下的金融街控股也于6月2日宣布，向其關(guān)聯(lián)公司北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心以“委托貸款”的形式，貸款15億元，年息為7%。

不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，目前針對(duì)開(kāi)發(fā)商的銀根明顯松動(dòng)現(xiàn)象還未出現(xiàn)，國(guó)有或大型房企在獲得銀行貸款上雖有巨大優(yōu)勢(shì)，而中小房企融資環(huán)境仍然艱難。

觀點(diǎn)

中小房企將逐漸退出行業(yè)

“整體上對(duì)房企的貸款限制還很?chē)?yán)格，不要說(shuō)銀行貸款，中小開(kāi)發(fā)商發(fā)信托都很難獲批。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱告訴本報(bào)記者，在整體銀根放松的大背景下，近期開(kāi)發(fā)商的融資成本確實(shí)相比去年底出現(xiàn)了一定下降，但針對(duì)房地產(chǎn)的信貸額度仍較緊，資金必定會(huì)優(yōu)先流向有資源的企業(yè)，如金融街三年期貸款年利率僅7%，十分罕見(jiàn)。他表示，中小房企融資十分困難，目前仍以銷(xiāo)售回款和自有資金為主。丁祖昱更預(yù)測(cè)道：“無(wú)論從資金、土地、規(guī)模上中小房企都毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言，未來(lái)勢(shì)必會(huì)逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)”。(自增暉)

背景

中小房企負(fù)債高融資難

5月25日，標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，大多數(shù)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的短期債務(wù)已達(dá)歷史高位。其中綠城中國(guó)、沿海家園、合生創(chuàng)展、上置集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)及盛高置地等7家地產(chǎn)股被著重點(diǎn)名，認(rèn)為其“將面臨大量海外債務(wù)和信托貸款到期，加上銷(xiāo)售執(zhí)行較差，流動(dòng)性表現(xiàn)疲弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)將更大”。

標(biāo)普所研究的30家房企未來(lái)12個(gè)月的到期債務(wù)同比增長(zhǎng)57%?！霸谶@些到期債務(wù)中，42%是境內(nèi)外債務(wù)和信托貸款。截至今年年初，信托貸款共有500億元，且到期日期非常集中。”標(biāo)普副董事陸楓表示，一旦信托集中到期而其他融資渠道又被堵塞，將會(huì)出現(xiàn)一批房企倒閉。