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記者日前從中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等舉辦的2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇上獲悉，2011年上市房企凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率等指標(biāo)均比往年下滑，全部上市房企總資產(chǎn)均值為270.61億元，同比增長(zhǎng)9.97%，但增幅與上期相比大幅減少36個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為55.91億元，同比微漲2.49%，但漲幅同比減少了56個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值15.56億元，同比下降3.90%。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)上市企業(yè)間的深度競(jìng)爭(zhēng)大幕正在開啟。國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢(shì)已經(jīng)確立，隨著市場(chǎng)調(diào)整的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被以品牌競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)等為主的競(jìng)爭(zhēng)模式所替代。

房企風(fēng)險(xiǎn)累積漸重

根據(jù)測(cè)評(píng)，國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)前十強(qiáng)中，萬(wàn)科依然占據(jù)首位，恒大、中國(guó)海外發(fā)展分別位列第二、三位。碧桂園和金地集團(tuán)均躋身前十，富力地產(chǎn)排名由上年的第六位下降至第九位。

數(shù)據(jù)顯示，2011年上市房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。通過對(duì)近三年數(shù)據(jù)的比較，上市房企存貨普遍急劇增加，其中，滬深房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，較2010年存貨周轉(zhuǎn)率均值0.72下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長(zhǎng)。而存貨總量不斷上升，現(xiàn)金回流壓力倍增，企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。

上市開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)欠佳，除資產(chǎn)總額、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入小幅上升外，運(yùn)營(yíng)規(guī)模類其余指標(biāo)均出現(xiàn)小幅下滑。共計(jì)61家上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較上年下滑，占測(cè)評(píng)范圍的35%，更有64家凈利潤(rùn)下降。同時(shí)，上市房企仍然處于較高的負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%。

同時(shí)，上市房企融資困難重重，銀行信貸明顯收緊，貸款授信偏向保障性住宅項(xiàng)目。同時(shí)，A股房地產(chǎn)IPO全面暫停。與2010年相似，在不斷收緊的宏觀調(diào)控中，由于股市融資、銀行貸款的路徑收窄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將目光投向了信托產(chǎn)品，2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行量較2010年有較大增長(zhǎng)。但隨著大量開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的還款壓力。

上市房企港超滬深

2011年，滬深A(yù)股房地產(chǎn)板塊指數(shù)全年下跌22.49%，A股房地產(chǎn)板塊市值從年初的11342億元下降到年末的9106億元，創(chuàng)下自2008年全球金融危機(jī)以來(lái)的新低。而香港恒生地產(chǎn)指數(shù)與年初相比下跌23.80%。

在港上市房企資產(chǎn)總額均值為547.79億元，同比增長(zhǎng)25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為167.53億元，與上年相比增長(zhǎng)8.67%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，在港上市房企收入均值115.65億元，同比增長(zhǎng)32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為33.69億元，同比微漲4.89%。在收益水平方面，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司每股收益均值0.39元，滬深A(yù)股每股收益均值分別為0.40、0.52元，低于滬深A(yù)股整體水平。在港上市房企每股收益均值為0.56元，收益水平高于內(nèi)地。

總體來(lái)看，面對(duì)樓市調(diào)控和市場(chǎng)低迷，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在絕對(duì)量和漲幅方面均領(lǐng)先于滬深上市公司。