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5月8日，國(guó)土資源部召開(kāi)座談會(huì)通報(bào)一季度土地市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析會(huì)。國(guó)土部法律中心主任孫英輝表示，樓市調(diào)控背景下，當(dāng)前土地供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)失衡、房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比減少、土地利用效率低下、土地出讓金下滑等問(wèn)題。

孫英輝表示，2012年，國(guó)土部需要密切關(guān)注樓市變化，做好調(diào)控政策評(píng)估，根據(jù)土地市場(chǎng)運(yùn)行的狀態(tài)，加大對(duì)新政策、新制度的研究和供給，穩(wěn)妥的推進(jìn)土地政策預(yù)調(diào)微調(diào)，確保土地市場(chǎng)更為貼合調(diào)控預(yù)期。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

一季度，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)11.44萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)33.6%，其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比為23.6%，基礎(chǔ)設(shè)施用地占比為45.5%，同比分別增長(zhǎng)-18%、160%。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，剔除供地的季節(jié)性因素，樓市調(diào)控下，房企拿地意愿下降導(dǎo)致的土地市場(chǎng)萎縮，地方政府供地動(dòng)力不足成為房地產(chǎn)用地供應(yīng)下滑的主因。

國(guó)土資源部法律中心首席顧問(wèn)楊重光表示，雖然基礎(chǔ)設(shè)施投資可以一定程度上彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下降帶來(lái)的地方固定資產(chǎn)投資下滑，但也將產(chǎn)生地方土地總體利用效率降低和土地出讓金下滑等問(wèn)題。

一般來(lái)說(shuō)，利用效率最高、價(jià)格也最高的是商業(yè)用地和商品房用地，其次是工礦用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地。

“土地供應(yīng)影響著地方土地出讓收入、債務(wù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資以及未來(lái)兩年商品房市場(chǎng)供應(yīng)?！苯鹩老槿缡钦f(shuō)。

一位接近北京市國(guó)土局的人士在金融街金色漫香苑項(xiàng)目品鑒會(huì)上透露，目前每個(gè)城市所面臨土地債務(wù)壓力不同，該項(xiàng)目所在的北京北七家地區(qū)的未來(lái)科技城建設(shè)，投資1000多億元，拆遷面積很大，政府需要規(guī)劃該地區(qū)一定規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才能償債，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，該項(xiàng)目容積率僅1.6才賣每平米一萬(wàn)多元，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，周邊土地賣不出去，地方政府前提投入回報(bào)就是問(wèn)題。

記者了解到，3月份始，北京、湖北、浙江、廣西等各省份紛紛召開(kāi)土地推介會(huì)，與往常不一樣的是，各地市縣政府的一把手出現(xiàn)在土地推介會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始與政府討價(jià)還價(jià)。

除了地價(jià)、付款方式以外，土地規(guī)劃問(wèn)題也是雙方談判的焦點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商希望政府多賣住宅用地，而政府為了提升土地價(jià)值，又喜歡大規(guī)模規(guī)劃商業(yè)。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫在接受記者采訪時(shí)表示，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)也需要注重市場(chǎng)的變化，樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，資金盲目進(jìn)入，部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)凸顯，應(yīng)適度減少未來(lái)商服用地供應(yīng)。

密集微調(diào)

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京、天津、廣西、云南等部分省市已經(jīng)開(kāi)始研究或推行土地政策微調(diào)。

5月8日，昆明市住建局給云南省住建廳提交一份建議，包括金融部門研究出臺(tái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供金融服務(wù)的措施；根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量，土地招拍掛前確認(rèn)購(gòu)買意向再供地，簽訂土地出讓合同后，延長(zhǎng)土地出讓金的交納期限或分期交納等。

就在前一日，天津市國(guó)土房管局召開(kāi)2012年天津土地出讓信息發(fā)布會(huì)，會(huì)上推出土地微調(diào)新政包括延長(zhǎng)土地出讓金繳款期限、鼓勵(lì)境外投資者參與土地競(jìng)買等。

“考慮到房企資金鏈緊張的問(wèn)題，從原來(lái)是3個(gè)月內(nèi)繳齊全部土地出讓金，延長(zhǎng)至半年；境外投資者可通過(guò)競(jìng)買預(yù)申請(qǐng)、繳納外幣保證金方式，在天津市設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競(jìng)買。”一位天津國(guó)土局人士向記者如是解釋上述土地新政。

記者獲悉，日前北京國(guó)土局邀請(qǐng)萬(wàn)科、住宅、金融街等15家知名房企就2012年在京購(gòu)地意向、重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域及對(duì)土地市場(chǎng)的建議進(jìn)行座談。

其中，土地出讓金的付款進(jìn)度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調(diào)整成為座談會(huì)上的重點(diǎn)話題。

北京國(guó)土局系統(tǒng)的一位人士介紹，“短期來(lái)看，土地出讓金延期付款可能性不再，在保障房建設(shè)任務(wù)未完成之時(shí)，配建比例降低也不可能，但在土地市場(chǎng)萎縮下，北京市也將通過(guò)和房企洽談拿地意向、鼓勵(lì)境外資本進(jìn)京拿地激活土地市場(chǎng)?！?nbsp;