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谷東

借貸成本銳增近四成，19家房企2011年利息支出翻番

盡管房地產(chǎn)板塊股價(jià)自去年12月起已開(kāi)始觸底回升，但上市房企2011年年報(bào)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受制于緊縮政策，房地產(chǎn)公司的融資成本已被大幅提高。

據(jù)Wind資訊對(duì)90家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計(jì)，2011年合計(jì)利息凈支出已達(dá)64.87億元，較調(diào)整后上年同期的47.15億元銳增了38%。有19家上市房企利息支出增幅超過(guò)100%。

融資成本大增

Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，房地產(chǎn)上市公司負(fù)債總額計(jì)算合計(jì)高達(dá)13473.25億元，較2010年調(diào)整后的10771.35億元同比增加了25%。當(dāng)年平均資產(chǎn)負(fù)債率為62.79%，盡管較2010年時(shí)的64.97%下降了2.18個(gè)百分點(diǎn)。90家房地產(chǎn)上市公司2011年合計(jì)利息凈支出已達(dá)64.87億元，較調(diào)整后上年同期的47.15億元銳增了38%。

利息凈支出的增幅遠(yuǎn)大于負(fù)債總額的增幅，這證明了房地產(chǎn)上市公司整體融資成本在2011年已被大幅抬高。

從資金來(lái)源上也可看出端倪。據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，2011年1~12月，全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源合計(jì)達(dá)8.32億元，較同期增長(zhǎng)了14%。其中，國(guó)內(nèi)貸款僅占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%，利用外資占1%，而自籌資金則占到41%，其他資金更是占比高達(dá)43%。相對(duì)于銀行貸款，其他如房地產(chǎn)信托等方式的融資成本相對(duì)更高，而這種高融資成本的資金在資金來(lái)源中的占比也較高。

統(tǒng)計(jì)顯示，出現(xiàn)增加的公司共有41家，其中增幅超過(guò)30%的共有31家，而增幅超過(guò)100%的有19家。

其中，“招保萬(wàn)金”四家公司中，就有保利地產(chǎn)(600048.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)兩家公司的利息凈支出出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。另外，如合肥城建(002208.SZ)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、浙江廣廈(600052.SH)等區(qū)域性地產(chǎn)公司也出現(xiàn)在其中。而實(shí)際上，由于區(qū)域性房地產(chǎn)公司受到緊縮政策影響更大，也導(dǎo)致很多這類(lèi)公司的融資成本相對(duì)更高。

資金緊張或仍持續(xù)

在榮盛發(fā)展公布一季報(bào)之后，華泰聯(lián)合證券指出，緊張的資金狀況無(wú)法得到有效改善將影響公司高成長(zhǎng)的持續(xù)性，而區(qū)域市場(chǎng)降價(jià)彈性不足或?qū)⒂绊懝句N(xiāo)售表現(xiàn)。

據(jù)華泰聯(lián)合分析，榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債狀況雖處于向上的微幅修復(fù)狀態(tài)中，但持續(xù)了去年全年的資金緊張狀況仍未緩解。期內(nèi)新增借款數(shù)為0.7億元，同比下滑90%。公司在2011年的凈融資也只有14億元，同比下滑47%。而在資金狀況十分緊張的情況下遭遇融資的收緊，也使得公司緩解資金壓力的主要途徑只有加快銷(xiāo)售這一條路。

另外如福星股份(000926.SZ)、首開(kāi)股份(600376.SH)等很多公司均面臨資金緊張局面。首開(kāi)股份由于財(cái)務(wù)費(fèi)用較高及收入結(jié)算較少，更是首次出現(xiàn)單季度虧損，中金公司預(yù)計(jì)，首開(kāi)股份2012年期末在手現(xiàn)金60億~80億元，將存在一定財(cái)務(wù)壓力。

東方證券分析師楊國(guó)華曾以2011年6月作為分析起始點(diǎn)，預(yù)測(cè)到2012年6月，扣除招保萬(wàn)金后的115家上市房企整體的資金缺口合計(jì)約1329億，基本相當(dāng)于2011年6月時(shí)的現(xiàn)金總量，而這一缺口比2008年6月時(shí)還大。

東方證券根據(jù)今年一季度相關(guān)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步分析，2012年1~3月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源惡化，其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增速大幅下滑，其他資金來(lái)源繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

據(jù)東方證券統(tǒng)計(jì)，2012年1~3月，房地產(chǎn)資金來(lái)源累計(jì)增速8.2%，較1~2月降8個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增速12.6%，較1~2月降3.7個(gè)百分點(diǎn)；1~3月自籌資金增速25%，較1~2月降18.3個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來(lái)源增速-8%，較1~2月降2.4個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人按揭貸款增速-5.5%，較1~2月降6.7個(gè)百分點(diǎn)。

但由于全國(guó)龍頭“招保萬(wàn)金”整體尚無(wú)資金缺口，比2008年6月時(shí)有極大改善，這也為龍頭房企未來(lái)進(jìn)行“并購(gòu)”提供了更多可能。