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維持2季度新開工見底，3季度投資見底觀點(diǎn)。海通預(yù)計(jì)2季度新開工將繼續(xù)保持回落，但進(jìn)入底部階段。海通預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)銷售、新開工和投資增速分別為-7.6%、-4.3%和19.3%。

維持行業(yè)2季度行業(yè)“增持、超配”評(píng)級(jí)：

板塊整體估值水平依舊不高：目前對(duì)應(yīng)2011年平均靜態(tài)市盈率在12.86倍，對(duì)應(yīng)2012年平均動(dòng)態(tài)市盈率在9.45倍。對(duì)于地產(chǎn)1線企業(yè)而言2012年動(dòng)態(tài)平均PE在10倍上下。

2季度宏觀面和產(chǎn)業(yè)實(shí)體面有望支持估值。2季度伴隨CPI回落，宏觀流動(dòng)性有望繼續(xù)釋放。預(yù)計(jì)市場后期“降準(zhǔn)”仍將利好地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)層面，房價(jià)回落已成事實(shí)，“穩(wěn)剛需”政策仍將成為2季度主題。市場實(shí)體成交方面，由于2季度開發(fā)商去庫存依舊保持高位，因此降價(jià)去庫存將依舊是市場主題。短期內(nèi)，市場價(jià)格不會(huì)因?yàn)殇N售好轉(zhuǎn)而出現(xiàn)反彈。相反市場有望因?yàn)檎呲吅煤蛢r(jià)格降低帶來銷售反彈。

產(chǎn)業(yè)鏈比較看地產(chǎn)依舊具備優(yōu)勢。從產(chǎn)業(yè)鏈比較情況看，進(jìn)入2季度地產(chǎn)新開工最樂觀的估計(jì)是增速降低。由于地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈最下游，因此房地產(chǎn)新開工回落對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言等同于資金流出減少；對(duì)于地產(chǎn)上游企業(yè)而言等同資金流入減少。在銷售開始轉(zhuǎn)暖、地產(chǎn)新開工減少階段房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中有望率先見底。因此，在新開工增速未能有效復(fù)蘇之前，我們認(rèn)為應(yīng)該繼續(xù)維持對(duì)地產(chǎn)股的樂觀態(tài)度。

行業(yè)有望進(jìn)入“雙升雙降”區(qū)間?；鶖?shù)角度考慮，我們預(yù)期行業(yè)2季度將進(jìn)入成交環(huán)比、同比同時(shí)上漲；房價(jià)同比、環(huán)比同時(shí)下降的“雙升、雙降”時(shí)代。

2012年龍頭股目標(biāo)估值從10倍提高到12倍。宏觀層面流動(dòng)性有望緩慢釋放、產(chǎn)業(yè)層面政策暖風(fēng)有望刺激成交復(fù)蘇，相關(guān)積極信號(hào)將催生地產(chǎn)行業(yè)搶先見底。綜合以上原因，我們認(rèn)為當(dāng)前時(shí)點(diǎn)地產(chǎn)股估值可以繼續(xù)看高一線。

個(gè)股選擇：截至4月27日，A股市場TTM市盈率在14.47倍，房地產(chǎn)板塊TTM市盈率在16.14倍。擇股方面應(yīng)該側(cè)重三條主線：1）產(chǎn)品符合調(diào)控政策、收益市場政策回落的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主要推薦萬科A、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展、金科股份、福星股份和魯商置業(yè)。2）受調(diào)控影響較小、未來具備成長空間的商業(yè)地產(chǎn)，推薦金融街和世茂股份；3）具備金融創(chuàng)新概念的地產(chǎn)主題投資，推薦廣宇集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：一旦國內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。（海通證券研究所）