杭州一地產(chǎn)商因資金鏈斷裂申請(qǐng)破產(chǎn)，一時(shí)之間輿論嘩然。雖然經(jīng)過多方查證，上述房企的破產(chǎn)主要在于母公司經(jīng)營(yíng)管理不善，但面對(duì)成交量萎縮和房?jī)r(jià)觸頂?shù)氖聦?shí)，市場(chǎng)內(nèi)關(guān)于調(diào)控的“松”、“緊”之爭(zhēng)再度甚囂塵上。房地產(chǎn)商的“步履維艱”會(huì)否倒逼調(diào)控松綁？在投資、新開工等多項(xiàng)指標(biāo)均處于下滑趨勢(shì)的背景下，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)是否還能維持高位？估值體系近乎崩潰的地產(chǎn)股將回歸合理價(jià)位還是依然在底部徘徊？
“救市”難以在短期內(nèi)重啟
“一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈龐大，能極大拉動(dòng)內(nèi)需，長(zhǎng)期受限勢(shì)必會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)不振將致使土地收益不足，難以達(dá)到GDP增長(zhǎng)目標(biāo)?！彼坪鯊谋据喺{(diào)控開始，信誓旦旦宣稱“政府難以承受房?jī)r(jià)大幅回落”的聲音便從未停息。的確，房地產(chǎn)商的破產(chǎn)恐怕未必會(huì)是管理層的最初意愿；也的確，長(zhǎng)期限制房地產(chǎn)行業(yè)可能導(dǎo)致某些社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，然而，至少?gòu)哪壳爸醒氲膽B(tài)度來看，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有放松的跡象。
“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，采取有效措施增加普通商品房的供給，有效釋放合理性需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸稅收等政策?！眹?guó)務(wù)院總理溫家寶在4月初進(jìn)行地方調(diào)研時(shí)表示，目前正處在調(diào)控非常關(guān)鍵的階段，如果在相持的局面下放松，則政府幾年的努力都會(huì)付之東流。這是繼“兩會(huì)”中明確“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理價(jià)位”后，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人再一次堅(jiān)定不移地表達(dá)調(diào)控態(tài)度。
此外，面對(duì)地方政府頻頻發(fā)出的“微調(diào)”信號(hào)，住建部也重申，“玩小動(dòng)作露頭就打”，地方政府決不能為局部利益動(dòng)搖中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的大局?！爸醒朐缫衙鞔_堅(jiān)持調(diào)控的決心，如果一些地方政府仍不吸取前車之鑒，不排除有關(guān)部門再度出臺(tái)文件，強(qiáng)化各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度?！?/p>
“將2012年GDP增速目標(biāo)下調(diào)至低于8%，足以說明中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的代價(jià)已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備，尤其是CPI控制在4%左右這一目標(biāo)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)"去投資化"的調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉如是說。
行業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/strong>
事實(shí)上，在去年年底，依然有機(jī)構(gòu)對(duì)記者表示，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將是2012年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。根據(jù)國(guó)信證券的預(yù)測(cè)，其重點(diǎn)覆蓋的55家公司，大部分將在2012年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，平均增幅達(dá)到32%。然而這樣的論調(diào)，在調(diào)控持續(xù)高壓的狀態(tài)下能否成立？
答案或許是否定的。根據(jù)渤海證券提供的資料，目前，房地產(chǎn)投資、新開工等指標(biāo)均處于下滑趨勢(shì)之中，雖然2月底以來市場(chǎng)成交迎來小陽(yáng)春，成交環(huán)比有一定增長(zhǎng)，但上市公司普遍存貨高企，去庫(kù)存壓力巨大，且對(duì)投資、新開工均保持謹(jǐn)慎，歷史上成交量推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)而帶來新一輪房地產(chǎn)投資熱潮的情形難以出現(xiàn)?！耙环矫?，現(xiàn)金流仍然比較緊張，資金壓力較大；另一方面，2009年底至2010年的高價(jià)土地項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算周期，公司毛利率將面臨下滑壓力?？梢哉f，整體行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊俨⒉粯酚^?！?/p>
在最新發(fā)布的策略報(bào)告中，安信證券也表示，房地產(chǎn)上市公司2012年業(yè)績(jī)鎖定性整體比較低，購(gòu)房需求的改善能否持續(xù)并使得樣本城市商品房成交量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，還有較大的不確定性。因此，對(duì)相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)上市公司2012年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)前景，不能抱有過高的期望。
“對(duì)投機(jī)和投資性需求的抑制，使房地產(chǎn)行業(yè)的"暴利時(shí)代"已經(jīng)結(jié)束?！痹?月底召開的全國(guó)性房地產(chǎn)論壇中，也有市場(chǎng)人士指出，我國(guó)樓市的“高燒”已退，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。
板塊估值或?qū)⒒貧w合理
一方面，抑制投機(jī)和投資性需求的政策短期難以動(dòng)搖；另一方面，包括新開工在內(nèi)的指標(biāo)快速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)難言樂觀。如此“腹背受敵”，為何地產(chǎn)板塊自4月初以來持續(xù)走高，甚至在房企發(fā)布破產(chǎn)消息當(dāng)日，還以1.75%的漲勢(shì)帶動(dòng)大盤站上2300點(diǎn)？
“由于政策面沒有放松跡象，目前房地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)主要是預(yù)期貨幣政策出現(xiàn)一定放松。市場(chǎng)對(duì)于未來存準(zhǔn)率繼續(xù)下調(diào)的預(yù)期較為強(qiáng)烈，這預(yù)示著資金面將相對(duì)寬松，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。此外，房地產(chǎn)板塊較低的估值水平也提供了一定的安全邊際。”市場(chǎng)人士如是說。
數(shù)據(jù)顯示，一、二線藍(lán)籌地產(chǎn)股2011和2012年的平均市盈率分別為11倍和9倍，不僅遠(yuǎn)低于過去7年平均29倍的滾動(dòng)市盈率，而且低于香港和美國(guó)成熟市場(chǎng)長(zhǎng)期15倍的均值?！凹词狗康禺a(chǎn)行業(yè)的總體盈利水平下降，但仍然會(huì)在社會(huì)平均利潤(rùn)水平之上。如果這個(gè)判斷成立，那么，地產(chǎn)股的合理估值水平應(yīng)該在全行業(yè)平均估值水平之上。”廣發(fā)證券(000776)認(rèn)為，地產(chǎn)股應(yīng)該逐步回歸合理估值。
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