杭州一地產(chǎn)商因資金鏈斷裂申請破產(chǎn),一時之間輿論嘩然。雖然經(jīng)過多方查證,上述房企的破產(chǎn)主要在于母公司經(jīng)營管理不善,但面對成交量萎縮和房價觸頂?shù)氖聦?,市場?nèi)關于調(diào)控的“松”、“緊”之爭再度甚囂塵上。房地產(chǎn)商的“步履維艱”會否倒逼調(diào)控松綁?在投資、新開工等多項指標均處于下滑趨勢的背景下,房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績是否還能維持高位?估值體系近乎崩潰的地產(chǎn)股將回歸合理價位還是依然在底部徘徊?
“救市”難以在短期內(nèi)重啟
“一方面,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈龐大,能極大拉動內(nèi)需,長期受限勢必會影響經(jīng)濟發(fā)展;另一方面,房地產(chǎn)不振將致使土地收益不足,難以達到GDP增長目標?!彼坪鯊谋据喺{(diào)控開始,信誓旦旦宣稱“政府難以承受房價大幅回落”的聲音便從未停息。的確,房地產(chǎn)商的破產(chǎn)恐怕未必會是管理層的最初意愿;也的確,長期限制房地產(chǎn)行業(yè)可能導致某些社會和經(jīng)濟問題,然而,至少從目前中央的態(tài)度來看,房地產(chǎn)調(diào)控并沒有放松的跡象。
“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,堅決抑制投機投資性需求,采取有效措施增加普通商品房的供給,有效釋放合理性需求,繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸稅收等政策。”國務院總理溫家寶在4月初進行地方調(diào)研時表示,目前正處在調(diào)控非常關鍵的階段,如果在相持的局面下放松,則政府幾年的努力都會付之東流。這是繼“兩會”中明確“房價遠未達到合理價位”后,國家領導人再一次堅定不移地表達調(diào)控態(tài)度。
此外,面對地方政府頻頻發(fā)出的“微調(diào)”信號,住建部也重申,“玩小動作露頭就打”,地方政府決不能為局部利益動搖中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的大局?!爸醒朐缫衙鞔_堅持調(diào)控的決心,如果一些地方政府仍不吸取前車之鑒,不排除有關部門再度出臺文件,強化各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度?!?/p>
“將2012年GDP增速目標下調(diào)至低于8%,足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的代價已經(jīng)有了充分的心理準備,尤其是CPI控制在4%左右這一目標,意味著房地產(chǎn)市場"去投資化"的調(diào)控政策還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉如是說。
行業(yè)整體業(yè)績增速放緩
事實上,在去年年底,依然有機構(gòu)對記者表示,業(yè)績增長將是2012年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。根據(jù)國信證券的預測,其重點覆蓋的55家公司,大部分將在2012年實現(xiàn)增長,平均增幅達到32%。然而這樣的論調(diào),在調(diào)控持續(xù)高壓的狀態(tài)下能否成立?
答案或許是否定的。根據(jù)渤海證券提供的資料,目前,房地產(chǎn)投資、新開工等指標均處于下滑趨勢之中,雖然2月底以來市場成交迎來小陽春,成交環(huán)比有一定增長,但上市公司普遍存貨高企,去庫存壓力巨大,且對投資、新開工均保持謹慎,歷史上成交量推動房價上漲進而帶來新一輪房地產(chǎn)投資熱潮的情形難以出現(xiàn)?!耙环矫?,現(xiàn)金流仍然比較緊張,資金壓力較大;另一方面,2009年底至2010年的高價土地項目逐步進入結(jié)算周期,公司毛利率將面臨下滑壓力??梢哉f,整體行業(yè)業(yè)績增速并不樂觀?!?/p>
在最新發(fā)布的策略報告中,安信證券也表示,房地產(chǎn)上市公司2012年業(yè)績鎖定性整體比較低,購房需求的改善能否持續(xù)并使得樣本城市商品房成交量實現(xiàn)同比正增長,還有較大的不確定性。因此,對相當數(shù)量的房地產(chǎn)上市公司2012年的業(yè)績增長前景,不能抱有過高的期望。
“對投機和投資性需求的抑制,使房地產(chǎn)行業(yè)的"暴利時代"已經(jīng)結(jié)束。”在3月底召開的全國性房地產(chǎn)論壇中,也有市場人士指出,我國樓市的“高燒”已退,房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。
板塊估值或?qū)⒒貧w合理
一方面,抑制投機和投資性需求的政策短期難以動搖;另一方面,包括新開工在內(nèi)的指標快速下滑,房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績難言樂觀。如此“腹背受敵”,為何地產(chǎn)板塊自4月初以來持續(xù)走高,甚至在房企發(fā)布破產(chǎn)消息當日,還以1.75%的漲勢帶動大盤站上2300點?
“由于政策面沒有放松跡象,目前房地產(chǎn)板塊的機會主要是預期貨幣政策出現(xiàn)一定放松。市場對于未來存準率繼續(xù)下調(diào)的預期較為強烈,這預示著資金面將相對寬松,房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。此外,房地產(chǎn)板塊較低的估值水平也提供了一定的安全邊際?!笔袌鋈耸咳缡钦f。
數(shù)據(jù)顯示,一、二線藍籌地產(chǎn)股2011和2012年的平均市盈率分別為11倍和9倍,不僅遠低于過去7年平均29倍的滾動市盈率,而且低于香港和美國成熟市場長期15倍的均值。“即使房地產(chǎn)行業(yè)的總體盈利水平下降,但仍然會在社會平均利潤水平之上。如果這個判斷成立,那么,地產(chǎn)股的合理估值水平應該在全行業(yè)平均估值水平之上?!睆V發(fā)證券(000776)認為,地產(chǎn)股應該逐步回歸合理估值。
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