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杭州一地產(chǎn)商因資金鏈斷裂申請破產(chǎn)，一時之間輿論嘩然。雖然經(jīng)過多方查證，上述房企的破產(chǎn)主要在于母公司經(jīng)營管理不善，但面對成交量萎縮和房價觸頂?shù)氖聦?，市場?nèi)關于調(diào)控的“松”、“緊”之爭再度甚囂塵上。房地產(chǎn)商的“步履維艱”會否倒逼調(diào)控松綁？在投資、新開工等多項指標均處于下滑趨勢的背景下，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績是否還能維持高位？估值體系近乎崩潰的地產(chǎn)股將回歸合理價位還是依然在底部徘徊？

“救市”難以在短期內(nèi)重啟

“一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈龐大，能極大拉動內(nèi)需，長期受限勢必會影響經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)不振將致使土地收益不足，難以達到GDP增長目標?！彼坪鯊谋据喺{(diào)控開始，信誓旦旦宣稱“政府難以承受房價大幅回落”的聲音便從未停息。的確，房地產(chǎn)商的破產(chǎn)恐怕未必會是管理層的最初意愿；也的確，長期限制房地產(chǎn)行業(yè)可能導致某些社會和經(jīng)濟問題，然而，至少從目前中央的態(tài)度來看，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有放松的跡象。

“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，堅決抑制投機投資性需求，采取有效措施增加普通商品房的供給，有效釋放合理性需求，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸稅收等政策。”國務院總理溫家寶在4月初進行地方調(diào)研時表示，目前正處在調(diào)控非常關鍵的階段，如果在相持的局面下放松，則政府幾年的努力都會付之東流。這是繼“兩會”中明確“房價遠未達到合理價位”后，國家領導人再一次堅定不移地表達調(diào)控態(tài)度。

此外，面對地方政府頻頻發(fā)出的“微調(diào)”信號，住建部也重申，“玩小動作露頭就打”，地方政府決不能為局部利益動搖中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的大局?！爸醒朐缫衙鞔_堅持調(diào)控的決心，如果一些地方政府仍不吸取前車之鑒，不排除有關部門再度出臺文件，強化各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度?！?/p>

“將2012年GDP增速目標下調(diào)至低于8%，足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的代價已經(jīng)有了充分的心理準備，尤其是CPI控制在4%左右這一目標，意味著房地產(chǎn)市場"去投資化"的調(diào)控政策還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉如是說。

行業(yè)整體業(yè)績增速放緩

事實上，在去年年底，依然有機構(gòu)對記者表示，業(yè)績增長將是2012年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。根據(jù)國信證券的預測，其重點覆蓋的55家公司，大部分將在2012年實現(xiàn)增長，平均增幅達到32%。然而這樣的論調(diào)，在調(diào)控持續(xù)高壓的狀態(tài)下能否成立？

答案或許是否定的。根據(jù)渤海證券提供的資料，目前，房地產(chǎn)投資、新開工等指標均處于下滑趨勢之中，雖然2月底以來市場成交迎來小陽春，成交環(huán)比有一定增長，但上市公司普遍存貨高企，去庫存壓力巨大，且對投資、新開工均保持謹慎，歷史上成交量推動房價上漲進而帶來新一輪房地產(chǎn)投資熱潮的情形難以出現(xiàn)?！耙环矫?，現(xiàn)金流仍然比較緊張，資金壓力較大；另一方面，2009年底至2010年的高價土地項目逐步進入結(jié)算周期，公司毛利率將面臨下滑壓力?？梢哉f，整體行業(yè)業(yè)績增速并不樂觀?！?/p>

在最新發(fā)布的策略報告中，安信證券也表示，房地產(chǎn)上市公司2012年業(yè)績鎖定性整體比較低，購房需求的改善能否持續(xù)并使得樣本城市商品房成交量實現(xiàn)同比正增長，還有較大的不確定性。因此，對相當數(shù)量的房地產(chǎn)上市公司2012年的業(yè)績增長前景，不能抱有過高的期望。

“對投機和投資性需求的抑制，使房地產(chǎn)行業(yè)的"暴利時代"已經(jīng)結(jié)束。”在3月底召開的全國性房地產(chǎn)論壇中，也有市場人士指出，我國樓市的“高燒”已退，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。

板塊估值或?qū)⒒貧w合理

一方面，抑制投機和投資性需求的政策短期難以動搖；另一方面，包括新開工在內(nèi)的指標快速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績難言樂觀。如此“腹背受敵”，為何地產(chǎn)板塊自4月初以來持續(xù)走高，甚至在房企發(fā)布破產(chǎn)消息當日，還以1.75%的漲勢帶動大盤站上2300點？

“由于政策面沒有放松跡象，目前房地產(chǎn)板塊的機會主要是預期貨幣政策出現(xiàn)一定放松。市場對于未來存準率繼續(xù)下調(diào)的預期較為強烈，這預示著資金面將相對寬松，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。此外，房地產(chǎn)板塊較低的估值水平也提供了一定的安全邊際?！笔袌鋈耸咳缡钦f。

數(shù)據(jù)顯示，一、二線藍籌地產(chǎn)股2011和2012年的平均市盈率分別為11倍和9倍，不僅遠低于過去7年平均29倍的滾動市盈率，而且低于香港和美國成熟市場長期15倍的均值。“即使房地產(chǎn)行業(yè)的總體盈利水平下降，但仍然會在社會平均利潤水平之上。如果這個判斷成立，那么，地產(chǎn)股的合理估值水平應該在全行業(yè)平均估值水平之上?！睆V發(fā)證券(000776)認為，地產(chǎn)股應該逐步回歸合理估值。