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回首已經(jīng)過去的2012年一季度，在經(jīng)過前兩個月的“寒冬”后，多數(shù)城市樓市在降價促銷之下成交量有所回升，不過同比去年一季度依然有所回落。與此同時，土地市場依然“寒意”未去，全國來看，住宅用地土地供應(yīng)、成交均大幅下降，全國主要城市土地市場依然處于零溢價時代，溢價率維持在近年最低的水平。

“土地市場最能反映房企對未來樓市的預期和信心。短期的樓市成交回升難以使房企資金緊張情況根本緩解，目前土地市場依然‘較冷’，顯示多數(shù)房企對未來房地產(chǎn)市場預期非常的謹慎?！焙细惠x煌天津公司研究發(fā)展中心市場總監(jiān)任炯對新金融記者表示。

樓市成交處下行通道

2012年的前3個月，無論是一線城市，還是二、三線城市，都呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律。1月受元旦、春節(jié)雙節(jié)影響，加之調(diào)控政策不動搖，樓市成交慘淡，同比2011年大幅下跌。2月同比上年，一、二線城市出現(xiàn)不同程度上漲，但考慮到2011年春節(jié)在2月份，并不能定調(diào)回暖。進入3月，開發(fā)商主動降價促銷、房源供應(yīng)增多，加之首套房貸利率全面回調(diào)至基準利率，使得剛需逐漸釋放，成交量呈現(xiàn)上升趨勢?！皩τ?月的回暖，應(yīng)該理性看待，房企絕對不能有盲目樂觀的情緒?！比尉急硎?，3月有的城市住宅成交量出現(xiàn)50%甚至100%以上的環(huán)比上升，與2月成交基數(shù)過低不無關(guān)系，單看3月成交量與往年相比仍處低位。此外，目前樓市中成交量較好的依然是那些降價幅度較大的樓盤，以價換量是促進成交回升的重要原因，沒有價格優(yōu)勢的樓盤，銷售大都不太好。

而從整個一季度來看，樓市成交量還處于下行通道之中。數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，20個主要城市成交量同比下降了28.3%，有14個城市成交面積同比下跌，其中大連降幅最大，達到73.14%。一季度北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，同比下降18.88%，創(chuàng)下近4年來的最低值，成交均價為12492元/平方米，同比降幅達35.44%。天津一季度新建住宅成交12172套，同比下降53.42%，在重點城市中降幅最大。上海、廣州、深圳、成都等城市一季度樓市成交量同比降幅均超過15%。

對于一季度最后一個月成交量的回升，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，只要房地產(chǎn)企業(yè)維持促銷姿態(tài)，積極制定銷售策略，依然能在今年迎來幾個剛需集中釋放的銷售窗口期。

土地市場供需均降

相對于房地產(chǎn)降價促銷的顯效，一季度土地市場依然“寒意陣陣”，無論是地方政府的推地意愿，還是開發(fā)商的拿地意愿，都處于歷史的低位。供應(yīng)方面，2012年一季度，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，環(huán)比、同比均有下跌，住宅用地跌幅較大。1-3月，全國300個城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%，推出土地面積9815萬平方米，環(huán)比減少49%，同比減少37%。成交方面，受傳統(tǒng)新年假期和房價下跌預期影響，開發(fā)商拿地意愿不足，一季度全國土地市場成交情況仍維持低迷格局。1-3月，全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環(huán)比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少51%。

與樓市3月份出現(xiàn)成交回升不同，3月份土地市場的成交量還在下降，甚至成為一季度土地成交面積最少的月份。當月全國300個城市共成交住宅用地317宗，成交面積1425萬平方米，環(huán)比減少54%，同比減少67%?！耙粋€月的成交回升，難以解決開發(fā)商長期積累的高庫存和資金鏈緊張問題，只有成交量繼續(xù)回升并維持很長一段時間，才有可能緩解房企資金緊張的情況，這種回升才有可能傳導到土地市場。在那之前，很難引起這些企業(yè)對土地市場的興趣?！碧旖蚴信P龍廣告?zhèn)髅接邢薰究偨?jīng)理蘇步超對新金融記者表示。

而從近期各大房企的表態(tài)來看，對于拿地大都十分謹慎。遠洋地產(chǎn)(遠洋萬和公館遠洋一方)控股有限公司董事局主席、行政總裁李明近日在接受媒體采訪時表示，今年遠洋地產(chǎn)提出一個原則叫做“穩(wěn)健經(jīng)營，兩手準備”。穩(wěn)健經(jīng)營就是原則上不增加新的土地投資，兩手準備就是不降低在建規(guī)模?！拔覀冊陲L險把控上的思路是控制兩個規(guī)模，一是控制總資產(chǎn)，主要是不要盲目投資，不要盲目增加土地儲備；二是控制有息負債?！崩蠲鞅硎尽Ｔ?011年度業(yè)績發(fā)布會上，世茂地產(chǎn)主席許榮茂也強調(diào)，今年世茂原則上不會買地，主要任務(wù)還是加大銷售力，降低負債率。綠城中國在2011業(yè)績發(fā)布會上，也釋放出公司的發(fā)展策略將告別以往通過高負債率追求規(guī)模擴張，向側(cè)重依靠品牌和管理輸出穩(wěn)健發(fā)展的信號。綠城在年報中明確表示，2012年暫無購地計劃。而地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科，今年以來除了參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目外，至今在土地招拍掛市場尚未取得一宗地塊，以實際行動踐行謹慎拿地策略。

莊凌顧問在最近的一份報告中表示，今年3月份以來，陸續(xù)有大型品牌上市公司發(fā)布2011年年報，并表示2012年沒有拿地的計劃，這預示著土地投資將現(xiàn)急速回落，下半年會有更多的土地出現(xiàn)流拍或零溢價出讓。慎拿地、忙促銷、快回款，多數(shù)房企啟動“過冬自保”模式。

低溢價率持續(xù)

價格方面，一季度全國土地成交樓面均價低于去年同期。1-3月，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價為1119元/平方米，環(huán)比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢價率僅為3%，環(huán)比減少2%，較去年同期減少21%，一季度10大重點城市中無一城市溢價率超過5%。北京出讓的45宗土地全部零溢價率成交，為7年來首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武漢平均溢價率分別為7%和4%，其他城市溢價率均接近0%。一路走低的溢價率，體現(xiàn)出土地市場的冷清現(xiàn)狀，供應(yīng)乏力、成交低迷，一季度重點城市土地市場整體迎來“倒春寒”。 作為房價的重要組成和影響因素，土地價格的回落也將在一定程度上拉低未來的房價預期。業(yè)內(nèi)預計，調(diào)控重壓下開發(fā)商放棄拿地的行為，將在倒逼地方政府接下來繼續(xù)調(diào)低地價上起到重要作用，進而為樓市的進一步降價拉開空間?！扒靶┠晔敲娣圪F過面包，地價刺激房價上漲，現(xiàn)在土地市場的冷清，有可能反過來促進房價回調(diào)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。

而對于當前開發(fā)商少拿地，會否減少未來土地供應(yīng)量，進而在未來拉升房價的說法，任炯對新金融記者表示，短期內(nèi)開發(fā)商不拿地，對未來影響不大?！昂螞r之前幾年開發(fā)企業(yè)大都已經(jīng)儲備了足夠未來很多年開發(fā)的土地面積。”任炯表示。據(jù)統(tǒng)計到2011年底，房企的土地儲備消化周期普遍拉長。比如綠城中國的土儲消化周期由2010年年底的13年躍升為24年。2012年其土儲

消化周期仍保持24年的高位上。世茂、招商、保利、碧桂園、榮盛發(fā)展等知名房企，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，綠城、世茂、招商、恒 大等前些年土地市場的風云企業(yè)在這方面顯得更為明顯。而土儲消化周期延長，意味著開發(fā)商賣房的效率降低，意味著在整個地塊及在其上建造的項目的維護成本增加，進而影響房企拿地熱情，是樓市對土地市場反作用的主要表現(xiàn)。

不過在不少業(yè)內(nèi)人士看來，當前低溢價情況下，也不失為一些房企抄底土地市場的好機會。蘭德咨詢總裁宋延慶就認為，在今年的市場條件下，房企加快去庫存換取現(xiàn)金流，以低價拿地實現(xiàn)擴張或是一個明智選擇?！艾F(xiàn)在確實低價拿到優(yōu)質(zhì)地塊的可能性大增，但前提是開發(fā)商現(xiàn)在手里要有充足的資金，能做到這一點的目前來看大都是那些央企和大型國企。”蘇步超告訴新金融記者，對更多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當前還是加快銷售，先保證生存，再考慮拿地發(fā)展的問題較為實際。

政策博弈依舊

對于一季度樓市和土地市場走勢，政策預期也是對其影響最大的因素之一。先是年初蕪湖、北京、杭州、上海等地相繼出臺各類救市政策，包括提高普通商品房標準、提高公積金貸款額度、給予購房契稅優(yōu)惠、購房補貼等多種形式，使得市場各參與方對市場預期逐步樂觀。然而不久，政策預期又因上海松綁限購令被叫停和兩會上溫家寶總理“一些地方房價遠未回歸合理價位”的表態(tài)而發(fā)生根本轉(zhuǎn)向。

“現(xiàn)在很多的數(shù)據(jù)和指標都表明，行業(yè)很多數(shù)據(jù)正在進行觸底，成交量反彈持續(xù)三四個月之后，價格就會止跌。按照目前趨勢成交量確實節(jié)節(jié)攀升，二季度70個城市房屋價格指數(shù)環(huán)比增幅極有可能由負增長轉(zhuǎn)為正增長，但是假如真的出現(xiàn)房價在二季度反彈，我個人認為有可能會招致新一輪的打壓，因為中央畢竟不希望房地產(chǎn)那么快反彈。”專家表示。

3月住建部發(fā)出通知，要求各地做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作，按月公開保障房開工和竣工情況?！墩ぷ鲌蟾妗分兄赋鲎ゾo完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在2012年將更注重保障房建設(shè)和管理制度的完善?！墩ぷ鲌蟾妗分兄赋黾涌旖ㄔO(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度。與此同時房產(chǎn)稅在滬、渝兩地試點基礎(chǔ)上將適時擴大范圍。住房信息系統(tǒng)建設(shè)及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策的重點。報告中指出，2012樓市政策基調(diào)基本確定，樓市調(diào)控政策不放松。未來一段時間，房地產(chǎn)市場量、價將繼續(xù)調(diào)整。

而2012年第一季度調(diào)研結(jié)果則顯示，2012年第一季度中國購房者信心總體指數(shù)為102.5點，又較上一季度104.2點下降1.7點，自去年三季度以來持續(xù)下滑，全國購房者的總體信心指數(shù)一直處于觀望區(qū)間。調(diào)研報告分析認為，去年年初出臺的限購政策，使購房者和開發(fā)商都進入到觀望的狀態(tài)。本季度信心指數(shù)的下降，主要是由于經(jīng)歷了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，購房者的構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，絕大多數(shù)購房者是首套或至少是改善性需求，對于房地產(chǎn)調(diào)控對價格方面的成效更加關(guān)注，目前這種房地產(chǎn)市場的價格走勢客觀上加重了購房者的觀望情緒。