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大量中小開發(fā)商將會退出，一些大企業(yè)也有倒下的可能，房企并購取代倒閉，樓市將進入市場與政策控制并舉的下半場——

業(yè)內(nèi)人士：雖然會有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，但買房人擔心的樓盤爛尾情況卻不會出現(xiàn)

溫總理在“兩會”記者會上，再次強調(diào)房價遠遠未回歸合理，調(diào)控不能放松。而之前期待調(diào)控松動的市場預期基本已經(jīng)落空，政策繼續(xù)從緊已經(jīng)成為定局?？梢哉f，樓市野蠻生長的年代已宣告結(jié)束，從今年開始樓市將進入市場與政策控制并舉的下半場，房地產(chǎn)行業(yè)將以并購的方式大量洗牌。但對北京買房人來說，爛尾樓出現(xiàn)的可能性不大，因為企業(yè)并購取代了企業(yè)倒閉。

●樓市進入下半場 龍頭企業(yè)顯現(xiàn)優(yōu)勢

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為：3月份歷來是一年的最關(guān)鍵時期，不僅是市場的定調(diào)時期，也因為“兩會”亦是一年內(nèi)政策的風向標。按照目前的“兩會”工作報告可以看到，中央的決策部署堅持房地產(chǎn)市場的調(diào)控，包括限購政策不放松、不動搖，中央強化宏觀調(diào)控政策的意圖一直并未改變。中央領(lǐng)導近日強調(diào)，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期。

金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長邱宏認為，長期看，中國房地產(chǎn)下半場將是有政策管制的下半場。將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還將以市場和政府調(diào)控并舉的方式，兼顧公平和穩(wěn)定。投資投機需求將被擠出，行業(yè)利潤率將下行。從而利好了那些資金優(yōu)勢明顯、定位主流剛需產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)的公司，特別是行業(yè)龍頭。

房價調(diào)控目標更明確，將促使房價下調(diào)。短期內(nèi)政策放松不會有，存貨達到歷史高位。2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。1-2月份市場整體庫存積壓增加達到了10%左右。特別是部分二三線城市在1-2月份庫存積壓明顯。預計在二、三季度間，有望看到一波較為明顯的房價下調(diào)。

●2012年房企資金緊繃加劇行業(yè)洗牌

從政策面來看，今年的樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴。3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在2012年政府工作報告中指出，“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸?！?/p>

實際上，業(yè)內(nèi)人士對于中央在樓市上的態(tài)度早有預期。在“兩會”之前中央就已經(jīng)多次表現(xiàn)出堅持調(diào)控不放松的決心。政府已有的調(diào)控成果并不會輕易放棄，調(diào)控將延續(xù)高壓，樓市將進入漫長的冬天，房地產(chǎn)資金鏈將會繃得更緊。多位業(yè)內(nèi)有影響力的人物都曾預言，2012年將出現(xiàn)行業(yè)洗牌，大量中小開發(fā)商將會退出，一些大企業(yè)也有倒下的可能。

金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長邱宏認為，雖然會有不少企業(yè)將在這一波洗牌中消失，但與以往不同的是，企業(yè)雖然倒下了，樓盤卻并不會像以前那樣成為爛尾工程。行業(yè)洗牌的過程將是一個并購的過程。

但從去年的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)交易持續(xù)活躍。有數(shù)據(jù)顯示，在2011年，能源及礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、機械制造、生物技術(shù)/醫(yī)療健康等行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)居并購市場第二。2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購交易數(shù)量為113起，占并購總量的9.8%；并購交易金額達到54.49億美元，占并購總額的8.1%。

從項目的需求方來看，對于資金儲備充裕的大型開發(fā)商來說，并購將為其低價拿地或在建工程、迅速拓展開發(fā)區(qū)域、提高資金周轉(zhuǎn)帶來極大便利。

近年來，地產(chǎn)“龍頭”萬科一直通過并購的方式拿地。博志成集團副總李冬陽表示，從2005年到今天，萬科已耗資數(shù)百億完成百余起收購。通過并購、合作來擴大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購進入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略地域布局；二是通過收購成品項目或成熟土地，節(jié)省開發(fā)時間，從而降低成本。

去年房地產(chǎn)并購風起云涌，業(yè)內(nèi)人士認為，今年的地產(chǎn)并購市場競爭將更為激烈，2012年有可能成為中國地產(chǎn)并購的元年。

●房企并購取代倒閉

北京市住建委去年12月發(fā)文稱，北京共有473家房企的資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。這意味著，此473家房地產(chǎn)企業(yè)將在北京樓市消失。

此外，武漢房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，同比2010年房企數(shù)量減少了200余家。而四川省建設(shè)廳的一份通告顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內(nèi)辦理延續(xù)手續(xù)，被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。值得注意的是，上述被注銷開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為三四級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。

屋漏偏逢雨，去化困難又遇上債務(wù)償付期的到來，中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊。申銀萬國日前發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，陸續(xù)從3月開始進入償付高峰。

惠譽國際的一份中國2012年房地產(chǎn)報告指出，中國房地產(chǎn)業(yè)在今年將面臨調(diào)控仍將趨緊、增速放緩、利潤壓力增大的局面。小型房地產(chǎn)開發(fā)商將受到擠壓，房地產(chǎn)商的兩極分化將持續(xù)。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，信貸資金收緊了，中小開發(fā)商面臨融資難和資金成本上漲的壓力，日子難過是肯定的。但是和2008年不一樣的是，目前市場的整體實際資金情況要好很多，所以開發(fā)商只要愿意低價轉(zhuǎn)讓，還是基本可以保證微利或者保本。所以這一輪資金壓力，房企更多的是整合，而不是倒閉。

此外，張大偉談到，3月份信托到期會給中小房企帶來資金壓力，但是這次到期的2000億信托都是一兩年前的，而這些之前的資金成本并不高，所以對于中小房企來說還不至于致命。