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減法、主流住宅、快速周轉(zhuǎn)。這幾個(gè)關(guān)鍵詞成就了千億萬科，也一直為萬科及其創(chuàng)始人王石所津津樂道。但從2010年開始，董事長(zhǎng)王石淡出后的萬科再度涉足商業(yè)地產(chǎn)，后千億時(shí)代的萬科重操加法也是來勢(shì)洶洶，短短兩年間對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入就接近300億元。

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出手來干擾你?！苯衲?月下旬游學(xué)歸來的王石語出驚人。這不僅讓外界猜疑王石與繼任者郁亮間的矛盾，也讓萬科的未來戰(zhàn)略選擇突然間蒙上了一層迷霧。

3月下旬，王石再度開腔。

“改革特區(qū)”試水 突破社區(qū)商業(yè)

這顯然突破了郁亮所堅(jiān)稱的社區(qū)商業(yè)為主的模式，而享有萬科“改革特區(qū)”權(quán)利的似乎并不僅僅是深圳。

談及與總裁郁亮的關(guān)系，向來敢言的萬科董事長(zhǎng)依舊直率。有了分歧該怎樣面對(duì)？“對(duì)我而言，只要不是致命的，即使你認(rèn)為對(duì)方是錯(cuò)的，你也要尊重?！边@也是王石首度直接回應(yīng)他與郁亮的觀點(diǎn)分歧。

從2010年，萬科開始籌備進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。“萬科不做商業(yè)，連住宅都做不了。”萬科CEO郁亮曾表示。2007年萬科才完成瘦身，將旗下所有商業(yè)物業(yè)打包給凱德置地經(jīng)營(yíng)。不到3年，萬科又重回商業(yè)項(xiàng)目。市場(chǎng)已經(jīng)“沒有純住宅項(xiàng)目了，那萬科做不做，答案是做?！蓖跏癁楣镜臎Q策變化解釋道。在他看來沒有一成不變的事物，萬科的決策也在變化。

2009年，萬科在北京房山拿了一塊地，土地成本比一街之隔的首創(chuàng)地產(chǎn)貴上一倍。因?yàn)楹笳叱兄Z用部分面積建一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目。

“過去萬科做的是傳統(tǒng)郊區(qū)大盤，很少有超過2000畝的，一般來說大盤規(guī)劃的都是純住宅區(qū)，商業(yè)配套不超過8%?！蓖跏嬖V《中經(jīng)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，但情況近年發(fā)生了變化，“近年有了很多進(jìn)入市區(qū)的項(xiàng)目，有些參與到老城改造，當(dāng)中純住宅的項(xiàng)目就少之又少，”于是萬科就要經(jīng)營(yíng)包括商業(yè)、酒店、寫字樓、商城在內(nèi)的各種業(yè)態(tài)。“這是萬科董事會(huì)的決策?！蓖跏硎?。

在各種場(chǎng)合中，萬科各高層都在強(qiáng)調(diào)只做服務(wù)于住宅的商業(yè)。在去年11月的記者會(huì)中，郁亮依舊強(qiáng)調(diào)服務(wù)于住宅的商業(yè)。今年3月中旬的投資者交流會(huì)上，萬科董秘譚華杰表示，萬科在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索，是為了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市發(fā)展方向，能夠與住宅相配套的物業(yè)類型中。

以往萬科的成功與其專業(yè)化密不可分，100%的精力放在住宅市場(chǎng)，甚至更集中其中的細(xì)分。數(shù)據(jù)顯示，2011年萬科85%的產(chǎn)品滿足于首次置業(yè)或首次換房的剛需客戶，正由于極為明確的發(fā)展目標(biāo)，這讓萬科即使在調(diào)控嚴(yán)苛的時(shí)刻，依舊取得快速的銷售增長(zhǎng)。對(duì)于萬科放棄副業(yè)，王石當(dāng)年曾這樣解釋，單一主營(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，主要看市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，在這樣大的一個(gè)市場(chǎng)中不會(huì)有多大風(fēng)險(xiǎn)，按萬科的發(fā)展規(guī)模，10～15年走單一經(jīng)營(yíng)是不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。

曾經(jīng)萬科的思路非常清晰，但再度進(jìn)入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬科似乎有些迷惑。2010年郁亮曾公開授予深圳、上海、北京等區(qū)域以“改革特區(qū)”的權(quán)利，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。直至2011年4月，萬科在深圳成立了第一家商業(yè)物業(yè)管理公司。

而新成立的深圳萬科商業(yè)管理公司似乎并不滿足于社區(qū)商業(yè)，“從開發(fā)社區(qū)到城市運(yùn)營(yíng)，萬科運(yùn)作的商業(yè)概念也將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)張為城市商業(yè)，開拓更具規(guī)模和體量的城市及綜合體商業(yè)中心?！鄙钲谌f科總經(jīng)理周彤曾強(qiáng)調(diào)。

按照深圳萬科商業(yè)地產(chǎn)的“兩年計(jì)劃”，萬科將在深圳建立100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，其中包括3個(gè)體量在10萬平方米以上的購物中心，45萬平方米的寫字樓，以及30萬平方米的社區(qū)商業(yè)以及4家五星級(jí)酒店。

這顯然突破了郁亮所堅(jiān)稱的社區(qū)商業(yè)為主的模式，而享有萬科“改革特區(qū)”權(quán)利的似乎并不僅僅是深圳?！?011年，東莞萬科商業(yè)項(xiàng)目占10%，2012年比例會(huì)更高些?！睎|莞萬科商用管理中心總經(jīng)理高駿表示，東莞萬科的商業(yè)物業(yè)包括高260米的長(zhǎng)安萬科中心，以及南城總部的萬科大廈；投資接近10億元，號(hào)稱東莞最大MALL的萬科廣場(chǎng)，以及籌建中的位于東莞松山湖的精品酒店。

商業(yè)項(xiàng)目可能高周轉(zhuǎn)嗎？

做一個(gè)10萬平方米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開一個(gè)地方分公司。這也是當(dāng)年王石選擇放棄商用物業(yè)的一個(gè)重要原因，在高周轉(zhuǎn)的指標(biāo)考核面前，萬科的部分商用物業(yè)不得不以散售為主。

“郁亮只抓總體數(shù)據(jù)，以及區(qū)域公司的目標(biāo)完成情況，商業(yè)地產(chǎn)模式交由一線公司探索?！比f科內(nèi)部人士表示，實(shí)際上介入商用物業(yè)后的萬科總顯示出諸多不適應(yīng)。首當(dāng)其沖是萬科的高周轉(zhuǎn)模式。

曾于萬科任職的北京譽(yù)翔安咨詢合伙人王珂表示，郁亮對(duì)于地區(qū)公司的業(yè)績(jī)考核只看財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要包括資本回報(bào)率、利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。其中存貨周轉(zhuǎn)率更是重中之重，開盤當(dāng)月去化率必須達(dá)到60%，這已成為萬科的硬指標(biāo)。但不少商用物業(yè)均為持有型，對(duì)資金占用尤為巨大。2010年一個(gè)萬科內(nèi)部會(huì)議上，郁亮曾抱怨，做一個(gè)10萬平方米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開一個(gè)地方分公司。

這也是當(dāng)年王石選擇放棄商用物業(yè)的一個(gè)重要原因，在高周轉(zhuǎn)的指標(biāo)考核面前，萬科的部分商用物業(yè)不得不以散售為主。2011年5月，萬科在上海的高端商務(wù)辦公項(xiàng)目對(duì)外發(fā)售，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公等罕見產(chǎn)品，市場(chǎng)反應(yīng)良好，去化率不下于住宅產(chǎn)品。但散售對(duì)于商業(yè)物業(yè)的弊病也是有目共睹，由于業(yè)權(quán)分散，無法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，品牌商家通常不愿進(jìn)駐這一類型的商用物業(yè)，直接影響到物業(yè)價(jià)值的提升。

有鑒于此，萬科一線公司也出現(xiàn)了各種類型的嘗試。2012年3月，深圳萬科社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目“萬科紅生活廣場(chǎng)”舉行了集體宣誓儀式，宣布誠信經(jīng)營(yíng)保證質(zhì)量。這是萬科首次采取售后返租形式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。所謂售后返租，就是萬科把一個(gè)大項(xiàng)目分割成一個(gè)個(gè)小商鋪對(duì)外出售，同時(shí)承諾按一定的年回報(bào)率返租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)5年。這種業(yè)態(tài)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域并不罕見，但客觀上還存在如何保障業(yè)主權(quán)益，以及假如出租率不佳如何防范風(fēng)險(xiǎn)等諸多問題。除此之外，2010年花了11.5億元購入的萬科北京CBD贏嘉中心B座，也傳出開發(fā)商打算改造為私人會(huì)所散售的消息。

“當(dāng)然既然是計(jì)劃介入商用物業(yè)，就不可能不持有物業(yè)?！比f科內(nèi)部人士向記者表示，例如在城市中心地段打造的萬科廣場(chǎng)系列，高端寫字樓的萬科大廈，以及各大酒店就基本以持有為主。從2010年開始，萬科在東莞長(zhǎng)安、西安曲江、深圳龍崗、武漢萬科城都開發(fā)這類型項(xiàng)目，投資金額從十幾億元到幾十億元不等。

這會(huì)否沖擊萬科的高周轉(zhuǎn)模式？數(shù)據(jù)顯示，萬科去年結(jié)算毛利率30.44%，同比降2.16個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率15.01%，同比降0.51個(gè)百分點(diǎn)；但萬科2011年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率為18.2%，2008年以來連續(xù)第三年上升并創(chuàng)歷史新高。此外，反映萬科的存貨周轉(zhuǎn)速度還是業(yè)內(nèi)首屈一指，商業(yè)物業(yè)尚未形成沖擊。

“有時(shí)候?qū)εc錯(cuò)是個(gè)角度問題。”王石表示，“萬科發(fā)展到現(xiàn)在，誰都不能說萬科沒犯過錯(cuò)，我也經(jīng)常犯錯(cuò)誤，只要不是致命的，公司還在前進(jìn)，還在擴(kuò)張。”王石認(rèn)為，放權(quán)給管理層更有利于下一代管理團(tuán)隊(duì)的成熟。

“該怎么做，郁亮說了算?！蓖跏缡堑馈?nbsp;