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最后一周，76億數(shù)額巨大的償債壓力，猶如一把利劍，懸在銷售額大幅縮水的上市房地產(chǎn)企業(yè)的上方。

根據(jù)國泰君安《房地產(chǎn)信托保兌付》報告中統(tǒng)計，2012年面臨信托到期兌付的有30家上市房地產(chǎn)企業(yè)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年將到期的項目達(dá)61個，到期規(guī)模為318億元，占總共到期資金數(shù)額的86.9%。

而隨著3月最后一周的到來，上市房企已經(jīng)進(jìn)入償付高峰。

據(jù)《華夏時報》記者統(tǒng)計，1月到期27億元，2月10億元，3月39億元，5月47億元，7月44億元，11月38億元，12月49億元。至此，30家上市房企一季度到期兌付的信托資金達(dá)到76億元。

到期兌付的信托資金從何而來？中金公司的研報預(yù)計，不止是上市房企，整個房地產(chǎn)信托市場將有10%至15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險，需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購。不過，總體而言，“借舊還新”等傳統(tǒng)做法，將使得風(fēng)險延遲到2013年釋放。

國泰君安分析師李品科告訴《華夏時報》記者，如若出現(xiàn)不能按時兌付，信托公司可以通過延期兌付、發(fā)新補舊、第三方接盤或者項目重組、以自有資金兜底和變賣抵押資產(chǎn)的方式化解兌付風(fēng)險。

年化利率高至17.5%

實際上，從2010年下半年以來，銀行信貸收緊，樓市持續(xù)低迷，開發(fā)商資金緊張已是不爭的事實，信托融資成了開發(fā)商融資的渠道之一，但融資成本不斷高企。

《華夏時報》記者根據(jù)公司公告顯示發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)到期的信托產(chǎn)品中利率水平最高的是，2011年8月陽光[最新消息 價格 戶型 點評]城聯(lián)手五礦信托發(fā)行的用于支持福建金融中心建設(shè)所設(shè)立的，發(fā)行期限為2年金額為5億元的信托計劃，其年化利率高達(dá)17.5%。

記者發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)到期的上市房地產(chǎn)信托最高收益率高達(dá)16%-17.5%，而大部分收益率都在11%以上。但問題是，上市房企頻發(fā)信托以解資金需求之后要面對的是地產(chǎn)信托到期償債壓力。

根據(jù)國泰君安發(fā)表的報告顯示，萬科1、2月份到期的信托資金均高達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企，其次是億城股份將在3月到期的信托資金為10.5億元，隨后同樣是3月到期數(shù)額達(dá)10億元的福星股份。

此時償債壓力不言而喻。

以陽光城為例，目前手中的9款地產(chǎn)信托融資中，2012年到期的18.4億元融資額，占該公司52.2億元已發(fā)信托融資額的35.25％。而對比的是，陽光城2011年第三季度財報期末的現(xiàn)金余額僅4.7億元，也就是說信托占現(xiàn)金比例高達(dá)1111%。

并非個案。根據(jù)國泰君安報告顯示，從信托占有息負(fù)債比例來看，中華企業(yè)、中航地產(chǎn)的比例也達(dá)到89%、80.9%，而信托占現(xiàn)金比例高達(dá)437%、198%。

此時上市房企面臨的問題是，到期償債資金從何來？“靠銷售回款已無可能，包括像萬科這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)都面臨銷售回款速度放緩，更別說其他中小型房企了?！眹┚卜治鰩煂O建平告訴記者。

兌付資金趨緊

如若靠銷售回款道路不通，面臨兌付危機的上市房企如何突圍？

“常見的是借新還舊。”國泰君安分析師李品科告訴記者，“但可能會引起新一輪房企融資潮。”

以萬科為例，在1月份到期信托10億元還未兌付之前，當(dāng)月17日，萬科旗下全資子公司太榮有限公司向中國銀行（香港）借款2.1億元；同一天，萬之城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海銀行漕河涇支行借款4億元。

隨后又為滿足旗下多個項目開發(fā)的需要，3月5日，萬科再次公告分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年。

而另一個在3月到期的信托資金達(dá)5.9億元的華僑城A，則是通過母公司華僑城集團的委托貸款以渡過信托兌付壓力。

2月23日，根據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站披露，華僑城集團已獲準(zhǔn)注冊總額６０億元的私募中期票據(jù)，注冊額度有效期兩年。

所謂私募票據(jù)融資是企業(yè)融資的一種渠道。李品科告訴記者，“政策趨緊，信托到期，房企需要新融資方式，用來以舊換新，而私募票據(jù)可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀靈活改變，同時利率很可能低于貸款利率，這對于像旅游和房地產(chǎn)高杠桿行業(yè)來說，誘惑很大?！?/p>

除此以外，當(dāng)房企面對信托兌付壓力，甩賣股權(quán)也是緩解之道。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)1月到期面對兌付的信托資金為5.1億元，隨后7月還有2億元的信托兌付壓力。為緩解資金流動性，1月5日中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司將出售所持有的招商證券1651.4萬股的金融資產(chǎn)。通過這項轉(zhuǎn)讓，公司將獲得稅后利潤約2.2億元。

隨后3月9日再次公告稱，為了支持公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展，公司近日再拋售招商證券股票1277萬股。據(jù)測算，本次處置可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的稅后利潤約1.1億元。至此，中糧地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，套現(xiàn)3.3億元。

“無論哪種，對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風(fēng)雪?！币晃环科蟾笨倢τ浾弑硎?。

國泰君安分析師孫建平指出，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房價的房地產(chǎn)市場設(shè)計的，比如回報率指標(biāo)一般在15％-20％。而隨后房地產(chǎn)的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤，而且信托一般不能展期，到了結(jié)束的時點就要兌付本息，風(fēng)險不容小覷。

但監(jiān)管層表示風(fēng)險可控。兩會期間，銀監(jiān)會主席助理閻慶民在接受記者采訪時說，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，也不會對信托行業(yè)產(chǎn)生根本性影響。