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房貸優(yōu)惠

上月初，央行工作會議上傳出今年將繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。隨后，多家銀行紛紛對首套房“放低”姿態(tài)，主動將貸款利率調至基準，有的還給出了95折優(yōu)惠。

此番行為讓為貸款利率節(jié)節(jié)攀高而揪心多時的買房人看到了希望。最近，位于華僑路的南京市房地產交易市場里很是熱鬧，不少市民忙著將自己從原有房產證上除名，凈身出戶，好以首套房的名義再買套改善型居所。

按出讓方1%份額約定可以少交稅

周二，筆者來到南京市房地產交易市場，雖然是工作日，但來此辦理業(yè)務的市民為數不少，登記辦理窗口擠滿了人，取號窗口也排起了隊。筆者在二樓看到，一些市民正在填寫買賣合同，來辦除名的不少。

大概是因為最近辦理除名的情況比較多，工作人員在接受咨詢時會主動詢問之前的共有房產有無進行份額約定，沒有的話就可以按照出讓方占1%的比例來約定，可以少交稅。筆者在現場看到，前來除名的市民大多之前沒有對房產進行份額約定，基本是辦理現場臨時約定。

陳先生早在2006年就和父親在白下區(qū)全款買了一套房。去年，陳家添丁添喜，70㎡的房子越發(fā)覺得局促。陳先生夫婦從孩子出生后就開始張羅著尋找合適的房子，準備改善居住條件。

到了下半年，不少樓盤房價都開始松動了，心儀的房子也看上了幾套，但一打聽，二套房的首付居然至少五成，貸款利率也都大幅上揚，基準之上漲個兩成都平常，計算下來，每月光還貸就是一筆巨大支出。其間，陳先生也聽人支招，可以將全部房產過戶給共有產權人陳父，再買房就可以按首套房要求，首付三成。但詢問之下，即便是首套房，利率也普遍上浮了10%-15%。猶豫再三，陳先生夫婦還是作罷了。

最近，銀行針對首套房開始下調貸款利率，半數銀行開始執(zhí)行首套房基準利率。得知這一消息，陳先生一家都很高興。陳先生決定將自己的名字從房子中除名，將這套唯一住房全部轉讓給陳父。

由于之前這套房產在辦理產權證時沒有進行份額約定，在聽從房管局工作人員建議后，陳先生約定自己擁有房產1%的份額，陳父擁有99%的份額，陳先生將1%的份額以買賣形式轉讓給陳父。因為陳先生出售的是家庭唯一住宅且滿了5年，就免征個稅和營業(yè)稅。而陳父名下還有其他房產，就按照接受的1%份額交納3%的契稅，140萬的房產陳父需要交420元的契稅。

有中介推“除名代辦”

由于房產除名分多種情況且分別計稅，加上有銀行貸款的還要先辦公證，一些市民繞暈了頭，而在交易市場設點的中介公司也特別為此開通了代辦業(yè)務，筆者在現場了解到，南京網居置業(yè)按照成交額收費，最低60萬元以下收2000元手續(xù)費，如按1%的份額進行轉讓的話，一般普通住宅都在最低線之內。而另外一家中介則答復，代辦此項業(yè)務收費為3000元。

除了名不一定算首套

需要提醒的是，并不是除名無房了就一定能按照首套房貸款買房?！叭绻哪翘追慨a之前是以被除名方的名義貸款的，即便現在此人包括家庭名下無房，再貸款買房也不能享受首套房政策。”中國銀行的一位房貸經理解釋，對于曾經貸過款的人，即便房子賣了成為無房戶，還是要“認貸”。

該經理稱，只要在銀行有過按揭貸款記錄，都不再享受首套房待遇，一切要以銀行信貸記錄為依據。如果之前貸過兩次款，即便全部除名，現在仍會被銀行拒貸。換言之，只有沒有貸款記錄，除名無房后才能認定為首套，這也是目前銀行界普遍的認定標準。

該經理提醒，辦理除名業(yè)務時，一定要綜合考量利弊，切勿竹籃打水一場空。