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3月，北京在迎來一場(chǎng)大雪之后，開始有了陽(yáng)春的暖意。正如目前一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人的心情一樣盡管資金鏈的壓力并未退減，但他已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)有了較為樂觀的判斷。

2011年下半年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率走勢(shì)

在2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)，扮演起了重要的角色。3月14日，溫家寶總理在十一屆人大五次會(huì)議記者會(huì)上就指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地等各項(xiàng)政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)之大。

“我認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)調(diào)控的阻力，主要體現(xiàn)在沒有完全顧及"剛需"部分，同時(shí)（房地產(chǎn)開發(fā)）貸款利率高企，也讓調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)?！蹦撤康禺a(chǎn)資深研究人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為。

利率：個(gè)貸下調(diào)開發(fā)貸仍漲

房地產(chǎn)調(diào)控中，差別化的信貸政策是重要的調(diào)控手段。信貸成為緊缺資源，作為提供信貸資源的銀行，其利益也牽涉其中。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，近期，銀行開始了首套房貸利率回歸基準(zhǔn)的現(xiàn)象，國(guó)家層面，也提出了“穩(wěn)剛需”的目標(biāo)。但上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前地產(chǎn)開發(fā)商的融資還是比較緊，特別是貸款利率高，抬升了融資成本。

根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2011年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，同比增長(zhǎng)13.9%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長(zhǎng)17.1%。全年累計(jì)增加房地產(chǎn)貸款1.26萬億元，同比少增7704億元。

上述房地產(chǎn)人士對(duì)記者分析認(rèn)為，盡管現(xiàn)在首套房貸利率方面，銀行有所讓步，但是在開發(fā)商貸款方面，貸款利率還是在上漲。這使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到銀行，也讓開發(fā)商成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上。

“房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的應(yīng)該是引導(dǎo)房?jī)r(jià)的合理回歸，而不是一棍子打死。如果金融機(jī)構(gòu)附加給開發(fā)商的高融資成本持續(xù)下去的話，房?jī)r(jià)還是難以合理回歸?！痹摲治鋈耸糠Q，不過銀行作為盈利機(jī)構(gòu)，在信貸資源有限的情況下，提高價(jià)格是市場(chǎng)行為，也可以理解。

房地產(chǎn)信托高收益誘惑

“分食”房地產(chǎn)調(diào)控帶來利益的金融機(jī)構(gòu)，并不是只有銀行，在銀根緊縮的背景下，銀行信貸受限，信托的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源。

據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全年共發(fā)行1003款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模2864.1億元。與上年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長(zhǎng)了66.33%，發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)了43.7%。盡管受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的限制，房地產(chǎn)信托的規(guī)?？偭空急容^2010年有所減少，但是依然達(dá)到35.23%。

“今年，信托融資應(yīng)該還是房地產(chǎn)開發(fā)商比較樂意選擇的渠道，相對(duì)比較靈活。但是信托融資的成本本來就比銀行要高一些，今年信托的成本還在增長(zhǎng)。以前，平均融資成本可能在13%~15%，現(xiàn)在都要到17%~20%了?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

去年下半年，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)行再次采取了較為嚴(yán)厲的措施并提示風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)行量也較此之前有較大的回落，不過高收益率的誘惑依然使得信托公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有“沖動(dòng)”。

“今年，是有很多信托公司說不做房地產(chǎn)信托了，但是我們遇到合適的項(xiàng)目還是會(huì)做，畢竟收益率高?！蹦承磐泄鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，今年的房地產(chǎn)信托監(jiān)管還是比較嚴(yán)格，但是加碼的可能性不大。

根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)，今年1~2月，房地產(chǎn)信托成立90款，成立規(guī)模為155.98億元，平均收益率達(dá)到10.43%。