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3月，北京在迎來一場大雪之后，開始有了陽春的暖意。正如目前一位房地產開發(fā)企業(yè)相關負責人的心情一樣盡管資金鏈的壓力并未退減，但他已經開始對房地產市場的走勢有了較為樂觀的判斷。

2011年下半年房地產信托平均預期年收益率走勢

在2010年以來的房地產調控中，銀行、信托等金融機構，扮演起了重要的角色。3月14日，溫家寶總理在十一屆人大五次會議記者會上就指出，房地產市場關系到財政、金融、土地等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，涉及到金融企業(yè)和房地產企業(yè)的利益，調控的阻力相當之大。

“我認為，金融機構在房地產調控的阻力，主要體現在沒有完全顧及"剛需"部分，同時（房地產開發(fā)）貸款利率高企，也讓調控目標難以實現。”某房地產資深研究人士對《每日經濟新聞》記者分析認為。

利率：個貸下調開發(fā)貸仍漲

房地產調控中，差別化的信貸政策是重要的調控手段。信貸成為緊缺資源，作為提供信貸資源的銀行，其利益也牽涉其中。

據《每日經濟新聞》記者了解，近期，銀行開始了首套房貸利率回歸基準的現象，國家層面，也提出了“穩(wěn)剛需”的目標。但上述房企相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，目前地產開發(fā)商的融資還是比較緊，特別是貸款利率高，抬升了融資成本。

根據央行統計，2011年末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，其中地產開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%，房產開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%。全年累計增加房地產貸款1.26萬億元，同比少增7704億元。

上述房地產人士對記者分析認為，盡管現在首套房貸利率方面，銀行有所讓步，但是在開發(fā)商貸款方面，貸款利率還是在上漲。這使房地產企業(yè)的利潤轉移到銀行，也讓開發(fā)商成本轉移到消費者頭上。

“房地產調控的主要目的應該是引導房價的合理回歸，而不是一棍子打死。如果金融機構附加給開發(fā)商的高融資成本持續(xù)下去的話，房價還是難以合理回歸?！痹摲治鋈耸糠Q，不過銀行作為盈利機構，在信貸資源有限的情況下，提高價格是市場行為，也可以理解。

房地產信托高收益誘惑

“分食”房地產調控帶來利益的金融機構，并不是只有銀行，在銀根緊縮的背景下，銀行信貸受限，信托的融資渠道成為房地產企業(yè)資金的重要來源。

據用益信托的數據統計，2011年全年共發(fā)行1003款房地產信托產品，發(fā)行規(guī)模2864.1億元。與上年同期相比，發(fā)行數量增長了66.33%，發(fā)行規(guī)模同比增長了43.7%。盡管受到監(jiān)管機構的限制，房地產信托的規(guī)?？偭空急容^2010年有所減少，但是依然達到35.23%。

“今年，信托融資應該還是房地產開發(fā)商比較樂意選擇的渠道，相對比較靈活。但是信托融資的成本本來就比銀行要高一些，今年信托的成本還在增長。以前，平均融資成本可能在13%~15%，現在都要到17%~20%了?！鄙鲜龇康禺a企業(yè)負責人告訴記者。

去年下半年，監(jiān)管層對房地產信托的發(fā)行再次采取了較為嚴厲的措施并提示風險，其發(fā)行量也較此之前有較大的回落，不過高收益率的誘惑依然使得信托公司對房地產業(yè)務有“沖動”。

“今年，是有很多信托公司說不做房地產信托了，但是我們遇到合適的項目還是會做，畢竟收益率高?！蹦承磐泄鞠嚓P負責人對《每日經濟新聞》記者稱，今年的房地產信托監(jiān)管還是比較嚴格，但是加碼的可能性不大。

根據用益信托的統計，今年1~2月，房地產信托成立90款，成立規(guī)模為155.98億元，平均收益率達到10.43%。