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“截至2011年末，全國26家上市房企的存貨總量達(dá)到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，滬深兩市共有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報，從上述數(shù)據(jù)不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)受到調(diào)控政策的較大沖擊。

作為當(dāng)前樓市的 “三大利益群體”之一，房地產(chǎn)企業(yè)無疑對現(xiàn)有的調(diào)控政策頗為不滿。今年“兩會”期間，一些房地產(chǎn)大佬表示，當(dāng)前的調(diào)控政策過于嚴(yán)厲，需有所松動。

事實(shí)上，盡管不少上市房企實(shí)現(xiàn)同比增長，但在調(diào)控政策的影響下，仍有不少企業(yè)未能完成年初制定的銷售任務(wù)。有分析認(rèn)為，迫于資金壓力，今年將有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入降價促銷的行列。而在調(diào)控政策的倒逼下，房企高增長、高利潤的時代也行將結(jié)束。

盈利能力被削弱

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至3月14日，兩市已有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報。從數(shù)據(jù)上看，逆勢上揚(yáng)的態(tài)勢頗讓人意外，但某些指標(biāo)仍然暴露出了行業(yè)面臨的潛在問題。

從資產(chǎn)負(fù)債率來看，剔除ST類企業(yè)，26家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.41%，比2010年略有上升。其中，地產(chǎn)龍頭萬科的資產(chǎn)負(fù)債率由此前的74.69%上升至77.10%。

從利潤情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)公司的毛利率和凈利率同比雙雙下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計，萬科2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個百分點(diǎn)；銷售凈利率為16.16%，同比下降了1.27個百分點(diǎn)。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、億城股份等公司的毛利率和凈利率下降幅度都在1個百分點(diǎn)以上。

樓市調(diào)控帶來的市場萎縮，不僅在蠶食房企的利潤，還在削弱其盈利能力。這一點(diǎn)還體現(xiàn)在市場環(huán)境變化時，企業(yè)營銷和廣告支出費(fèi)用的增加。公報顯示，萬科2011年的品牌宣傳推廣費(fèi)用達(dá)到8.99億元，同比增長了31.71%。億城股份的銷售費(fèi)用同比增長了54.55%。有業(yè)內(nèi)人士指出，“市場好的時候，企業(yè)根本不用打廣告。”而在整體市場環(huán)境并不明朗的情況下，未來房企可能還將加大在品牌宣傳上的支出。

開發(fā)商抱怨調(diào)控“嚴(yán)厲”

今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)董事長張力在接受記者采訪時就表示，現(xiàn)有政策過于嚴(yán)厲，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控已對行業(yè)造成了損害，但政府不斷強(qiáng)調(diào)是為了促進(jìn)市場的 “平穩(wěn)健康發(fā)展”。雙方的博弈或許將成為未來政策走向的重要決定因素。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士在對數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時認(rèn)為，限購城市的成交量受到影響，而廣大非限購城市繼續(xù)保持增長勢頭。由此不少房地產(chǎn)開發(fā)商提出訴求：應(yīng)實(shí)行差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，除剛性需求和投資投機(jī)需求要區(qū)別對待之外，不同地區(qū)也應(yīng)因地制宜，實(shí)施不同的調(diào)控政策。

從中央的表態(tài)看，除首套房貸款優(yōu)惠措施外，當(dāng)前的樓市政策尚看不出調(diào)整的信號。此外，今年我國GDP增長目標(biāo)為7.5%，近8年來首次降到8%以下。在下決心轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的作用正在弱化，樓市調(diào)控政策也難有反轉(zhuǎn)的可能。

房企轉(zhuǎn)型在即

盡管對調(diào)控政策并不滿意，但在市場的倒逼下，多數(shù)房企已經(jīng)走到了轉(zhuǎn)型的關(guān)口上。其中，大量的庫存將成為企業(yè)面對的直接壓力。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國商品房待售面積2.72億平方米，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年銷售面積的1/4。而從資金上看，截至去年年末，全國26家上市房企的存貨總量達(dá)到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。

“鏈家地產(chǎn)”市場研究部馮聯(lián)聯(lián)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在龐大的庫存量之下，開發(fā)商未來仍將面臨更大的銷售壓力，或?qū)⒋偈归_發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)價格以促進(jìn)銷售。

另有不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，如果當(dāng)前政策持續(xù)下去，降價的范圍將還會擴(kuò)大。這無疑會進(jìn)一步蠶食房企的利潤，并導(dǎo)致市場的新一輪洗牌。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)已到了轉(zhuǎn)型的時刻，單純的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式將要變更為泛地產(chǎn)的運(yùn)營，其中包括工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。在這個過程中，將伴隨著企業(yè)的兼并整合。宋延慶認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，或?qū)⒂?0%的房企被洗牌出局。