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去年一度銷聲匿跡的房產(chǎn)信托今年重現(xiàn)火爆。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，房產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量占比達到18.35%和22.15%，火爆勢頭直逼去年。據(jù)統(tǒng)計，今年將有2500億規(guī)模的房地產(chǎn)信托到期兌付，僅3月份就有147億到期兌付。面對巨大的兌付壓力，一部分房企啟動上市融資計劃，一部分房企則選擇信托融資以舊還新。近日，多家房企向銀行質(zhì)押股權(quán)，用以貸款融資；而信托公司則摩拳擦掌，備戰(zhàn)房產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。

房企兌付小高峰來臨

房地產(chǎn)信托提前清盤的陰霾正在擴散。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2月份，已有天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托、中融信托這8家信托公司，或公告或被證實有房地產(chǎn)信托計劃提前清盤。

事實上，今年2月份只是房產(chǎn)兌付的前奏。3月份，房產(chǎn)信托將迎來第一次兌付小高峰，兌付額度高達147億，面臨兌付的房地產(chǎn)公司將承受較大的資金壓力。此外，今年6月、7月和8月這3個月份將是接下來的3個兌付高峰期。數(shù)據(jù)顯示，今年總共要兌付的房產(chǎn)信托達到2500億元。

金證券記者了解到，今年以來，為應(yīng)對兌付小高潮，房企或向銀行或上市公司融資、或向信托公司再次發(fā)起信托，又或降價賣房。而前面兩種方式是房產(chǎn)企業(yè)采用的比較多的方法。

近日，合景泰富地產(chǎn)發(fā)布公告表示，建議發(fā)行擔(dān)保美元定息優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，票據(jù)所得款項擬用于投資項目及一般企業(yè)用途。新加坡交易所已原則上同意該票據(jù)的上市及報價。

3月13日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯 )透露其全資子公司北京華遠(yuǎn)[簡介 最新動態(tài)]置業(yè)擬于今年向北京銀行貸款14億元。值得一提的是，就在3月1日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)剛剛發(fā)布公告稱，公司第二大股東華遠(yuǎn)浩利重新將所持有的公司流通股12.72億股股權(quán)質(zhì)押給民生銀行，繼續(xù)用于為華遠(yuǎn)集團向民生銀行貸款1.3億元提供擔(dān)保。

房企信托融資占比達兩成

據(jù)了解，在剛剛過去的兩個月里，房地產(chǎn)依然是信托資金投向最大的行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，1月份共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品29款，占信托發(fā)行總數(shù)量的18.35%。2月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共35只，占比22.15%。中國利得財富管理研究院指出，雖然房地產(chǎn)信托的發(fā)行受到限制，但是這在短時間內(nèi)并不能改變房地產(chǎn)信托在信托行業(yè)中的老大地位，其慣性投資需求依舊十分旺盛。

記者在一家網(wǎng)站上看到，近期正在發(fā)行的產(chǎn)品中，超過半數(shù)為房地產(chǎn)信托，期限1年期到5年期不等，而收益率日漸走高。金證券記者注意到，目前正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托的收益率普遍以11%為起步價，有的甚至更高。

中融信托公司的渠道人士告訴記者，從去年年底開始，一些信托產(chǎn)品為了逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)為包裝，以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)、地產(chǎn)等做質(zhì)押進行融資，其本質(zhì)是與去年一度被禁的房地產(chǎn)信托是一樣的。

諾亞財富投資顧問沈湘玲接受金證券記者采訪時表示，面對快到到期兌付的信托資金，開發(fā)商和信托公司誰也不想看到違約的情況出現(xiàn)，因此，為了支付信托資金，許多開發(fā)商要么降價促銷，盡快回籠資金，要么，借舊還新，通過信托渠道進行再融資。

一家信托公司的人士向記者透露，一些抵押比例高，且收益率高的產(chǎn)品，往往幾個小時就被搶空了。

信托資金危機中覓商機

拆東墻補西墻，使得房產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險突起。然而，一些機構(gòu)正是看中了危險中的機會，摩拳擦掌并購業(yè)務(wù)。

上周，標(biāo)普發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)市場運營環(huán)境艱困且融資風(fēng)險升高，正將更多房地產(chǎn)商評級逼近調(diào)降關(guān)口。標(biāo)普警告，由于房產(chǎn)銷售情況不佳、融資成本偏高且流動性趨緊，中國很多房地產(chǎn)商都可能面臨再融資風(fēng)險加大。標(biāo)普表示，“未來6個月負(fù)面評級行動可能會增加”。

事實上，對于一些大的房企來說，資金回流的壓力反而較小。因此，今年將是大房企吞并小房企的“洗牌”年。

這給信托行業(yè)帶來了機遇，北京信澤金理財顧問有限公司總經(jīng)理王巍表示，“雖然目前還沒有開始做房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)，但一直在準(zhǔn)備，包括項目的儲備、人才的招攬以及相關(guān)知識的學(xué)習(xí)等。”

王巍表示，房地產(chǎn)并購很可能成為信托市場的一個亮點和業(yè)務(wù)增長點，一些信托公司正在積極開展此類的業(yè)務(wù)探索，包括設(shè)立基金、甄選合作伙伴、儲備項目、招攬人才、完善風(fēng)控、提高后期管理能力等。信托機構(gòu)在開展房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)的過程中，既要發(fā)揮自身的靈活創(chuàng)新優(yōu)勢，更要在價值發(fā)現(xiàn)、資金杠桿、風(fēng)險把控、增值服務(wù)等方面體現(xiàn)出專業(yè)的資源整合能力。