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當(dāng)2011年住宅地產(chǎn)在調(diào)控作用力下拉出一條持續(xù)時間最長的“陰線”的時候，商業(yè)地產(chǎn)卻像是“干柴遇上烈火”，開始一條行情走強(qiáng)的大陽線。

2月23日，長沙奧克斯廣場正式揭幕，這個45萬平方米的城市綜合體以“立體城市生活”理念掀起了一波河西商業(yè)地產(chǎn)新風(fēng)尚。半個月后的3月，城東的喜盈門·范城高調(diào)宣布將在3月底啟動招商大會，并同期開盤，主推商鋪與公寓式酒店。

一東一西，幾乎同時亮相的兩個項目，成為了長沙3月商業(yè)地產(chǎn)第一波高潮的典型代表。

2011年商業(yè)地產(chǎn)井噴式增長

如果說，2010年的長沙，商業(yè)地產(chǎn)仍然還是住宅開發(fā)的配角，那么2011年，在城市綜合體的集中爆發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)迎來了井噴式增長。而到了今年，在城市綜合體項目從圖景進(jìn)入現(xiàn)實(shí)的推動下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入全面發(fā)力期——最初因住宅地產(chǎn)“三限”枷身，加之全社會游資抵御通脹的需要，各種投資資金蜂擁至商業(yè)地產(chǎn)這塊金礦上淘金。

“隨著武廣開通各個地級市至省會交通距離拉近，導(dǎo)致地級市投資客至長沙投資比重及消費(fèi)逐步增強(qiáng)。”喜盈門·范城營銷負(fù)責(zé)人說。

隨著越來越多的房企加快商業(yè)地產(chǎn)部署，奧克斯、喜盈門、萬達(dá)、華遠(yuǎn)、世茂、綠地、德思勤、香港九龍倉等多個項目的攻城略地，長沙舊有商業(yè)格局發(fā)生改變——在住宅“讓位”商業(yè)的現(xiàn)實(shí)語境中下，稀缺地段、價格合理的地產(chǎn)投資，就能為投資人創(chuàng)造風(fēng)險可控的長期回報。

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，僅武廣新城區(qū)域的商業(yè)體量就超過200萬平方米。而省府板塊、濱江區(qū)域、市府板塊的商業(yè)體量同樣不容小覷。

“長沙正向多中心的城市格局發(fā)展，商業(yè)需求旺盛?！笔缆?lián)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著居住人口外擴(kuò)、消費(fèi)能力的聚集與增強(qiáng)以及消費(fèi)理念的更新，城市區(qū)域中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，多個城市新商圈也將逐步形成，包括濱江新城商圈、武廣新城商圈正在悄然成型。

商業(yè)投資要“軟硬兼施”

一方面，是商業(yè)地產(chǎn)項目的“你方唱罷我登場”，而另一方面，則是投資者的舉棋不定?！艾F(xiàn)在很想買商業(yè)物業(yè)，但是到底買在哪里，還是心里沒底。”剛剛從股市解套的長沙市民林敏，最近的投資想法是買個門面，但到哪里去找好鋪面，是讓她“心中沒譜”的最大問題。

“對商業(yè)項目而言，Location顯得極為重要。但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，不是處于城市核心商圈，就是處于潛力新興商圈的優(yōu)越區(qū)位?！眾W克斯?fàn)I銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，優(yōu)越的區(qū)位條件是商業(yè)項目成功的“硬件基礎(chǔ)”。

事實(shí)上，在長沙，由于核心商圈商業(yè)地產(chǎn)價格的“一山更比一山高”，“退而求其次”選擇新興區(qū)域性價比更高的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成為不少投資者的選擇——去年在湘江世紀(jì)城購買了一個70平方米商鋪的投資者魏峰正是其中代表，“商業(yè)最重要的就是地段，但是從目前長沙的商鋪價格來看，核心區(qū)的商鋪價格已經(jīng)到了七八萬元每平方米，對于資金實(shí)力并不算太雄厚的投資者，還是選擇性價比更高的熱點(diǎn)區(qū)域更合適一些。”劉華說，“但關(guān)鍵還是要看準(zhǔn)，另外就是會有個培育期?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力相協(xié)調(diào)，才能形成健康的‘商圈經(jīng)濟(jì)’模式。”喜盈門·范城營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，招商環(huán)節(jié)對于商業(yè)地產(chǎn)尤其重要。“前期賣得好，不一定意味著后期經(jīng)營得好?！?/p>

在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時，應(yīng)注意功能互補(bǔ)，人流分享。在業(yè)態(tài)劃分和商家組合上，要盡可能多元化，綜合滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功能。

置業(yè)提醒

商鋪：解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃很重要

一輪又一輪嚴(yán)厲的“限購”，不斷擠壓住宅投資中的泡沫，而商鋪投資卻成為房地產(chǎn)投資市場的一股中堅力量。

投資商鋪，必須了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。相關(guān)專家指出，人有一個極限，只有走半小時的耐心。也就是說，以要投資的商鋪為圓點(diǎn)、半徑兩公里的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)該出現(xiàn)商業(yè)地段，在這兩公里范圍內(nèi)會在人流量集中的周邊形成新的黃金地段，因此可以去發(fā)掘尚未熱鬧起來的地段投資商鋪，等待日后升值。

對于社區(qū)商業(yè)而言，社區(qū)入住率和周邊常住人口非常重要，如果在一個投資者較多的小區(qū)購買社區(qū)商業(yè)，往往容易使得后期租戶經(jīng)營難以為繼，最好是購買自住人口較多的中等價位社區(qū)，那樣未來人流量能更好地支撐商業(yè)門面出租。記者文潔

寫字樓：關(guān)注地段和商務(wù)氛圍

對于寫字樓來說，地段和商務(wù)氛圍顯然是投資者最需要關(guān)注的問題。如果沒有形成商務(wù)氛圍，則在租金回報上很難實(shí)現(xiàn)較高的回報值。

目前在長沙，河?xùn)|市中心的專業(yè)寫字樓價格往往在10000-20000元/平方米之間，而在河西現(xiàn)推的專業(yè)寫字樓價格區(qū)則在8000-9000元/平方米之間，投資者在計算成本時，應(yīng)充分考慮不同區(qū)位的租金帶來的差異。

投資跟著大品牌、有成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商走，也是很必要的。因為他們實(shí)力雄厚，經(jīng)驗較為豐富，所開發(fā)的產(chǎn)品也將更貼近市場需求。在產(chǎn)品品質(zhì)和相關(guān)配套上，也比一些小企業(yè)更有保障——數(shù)量足夠的高速電梯、充足的停車位以及四通八達(dá)的交通對于寫字樓投資來說，是硬件配置“三大件”。

值得注意的是，個人投資寫字樓對經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，同時各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多。