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當(dāng)2011年住宅地產(chǎn)在調(diào)控作用力下拉出一條持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的“陰線”的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)卻像是“干柴遇上烈火”，開(kāi)始一條行情走強(qiáng)的大陽(yáng)線。

2月23日，長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)正式揭幕，這個(gè)45萬(wàn)平方米的城市綜合體以“立體城市生活”理念掀起了一波河西商業(yè)地產(chǎn)新風(fēng)尚。半個(gè)月后的3月，城東的喜盈門(mén)·范城高調(diào)宣布將在3月底啟動(dòng)招商大會(huì)，并同期開(kāi)盤(pán)，主推商鋪與公寓式酒店。

一東一西，幾乎同時(shí)亮相的兩個(gè)項(xiàng)目，成為了長(zhǎng)沙3月商業(yè)地產(chǎn)第一波高潮的典型代表。

2011年商業(yè)地產(chǎn)井噴式增長(zhǎng)

如果說(shuō)，2010年的長(zhǎng)沙，商業(yè)地產(chǎn)仍然還是住宅開(kāi)發(fā)的配角，那么2011年，在城市綜合體的集中爆發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了井噴式增長(zhǎng)。而到了今年，在城市綜合體項(xiàng)目從圖景進(jìn)入現(xiàn)實(shí)的推動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入全面發(fā)力期——最初因住宅地產(chǎn)“三限”枷身，加之全社會(huì)游資抵御通脹的需要，各種投資資金蜂擁至商業(yè)地產(chǎn)這塊金礦上淘金。

“隨著武廣開(kāi)通各個(gè)地級(jí)市至省會(huì)交通距離拉近，導(dǎo)致地級(jí)市投資客至長(zhǎng)沙投資比重及消費(fèi)逐步增強(qiáng)?！毕灿T(mén)·范城營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

隨著越來(lái)越多的房企加快商業(yè)地產(chǎn)部署，奧克斯、喜盈門(mén)、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)、世茂、綠地、德思勤、香港九龍倉(cāng)等多個(gè)項(xiàng)目的攻城略地，長(zhǎng)沙舊有商業(yè)格局發(fā)生改變——在住宅“讓位”商業(yè)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境中下，稀缺地段、價(jià)格合理的地產(chǎn)投資，就能為投資人創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)可控的長(zhǎng)期回報(bào)。

來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，僅武廣新城區(qū)域的商業(yè)體量就超過(guò)200萬(wàn)平方米。而省府板塊、濱江區(qū)域、市府板塊的商業(yè)體量同樣不容小覷。

“長(zhǎng)沙正向多中心的城市格局發(fā)展，商業(yè)需求旺盛。”世聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著居住人口外擴(kuò)、消費(fèi)能力的聚集與增強(qiáng)以及消費(fèi)理念的更新，城市區(qū)域中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，多個(gè)城市新商圈也將逐步形成，包括濱江新城商圈、武廣新城商圈正在悄然成型。

商業(yè)投資要“軟硬兼施”

一方面，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“你方唱罷我登場(chǎng)”，而另一方面，則是投資者的舉棋不定?！艾F(xiàn)在很想買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，但是到底買(mǎi)在哪里，還是心里沒(méi)底?！眲倓倧墓墒薪馓椎拈L(zhǎng)沙市民林敏，最近的投資想法是買(mǎi)個(gè)門(mén)面，但到哪里去找好鋪面，是讓她“心中沒(méi)譜”的最大問(wèn)題。

“對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，Location顯得極為重要。但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不是處于城市核心商圈，就是處于潛力新興商圈的優(yōu)越區(qū)位?！眾W克斯?fàn)I銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，優(yōu)越的區(qū)位條件是商業(yè)項(xiàng)目成功的“硬件基礎(chǔ)”。

事實(shí)上，在長(zhǎng)沙，由于核心商圈商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的“一山更比一山高”，“退而求其次”選擇新興區(qū)域性?xún)r(jià)比更高的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)成為不少投資者的選擇——去年在湘江世紀(jì)城購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)70平方米商鋪的投資者魏峰正是其中代表，“商業(yè)最重要的就是地段，但是從目前長(zhǎng)沙的商鋪價(jià)格來(lái)看，核心區(qū)的商鋪價(jià)格已經(jīng)到了七八萬(wàn)元每平方米，對(duì)于資金實(shí)力并不算太雄厚的投資者，還是選擇性?xún)r(jià)比更高的熱點(diǎn)區(qū)域更合適一些?！眲⑷A說(shuō)，“但關(guān)鍵還是要看準(zhǔn)，另外就是會(huì)有個(gè)培育期?！?/p>

“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力相協(xié)調(diào)，才能形成健康的‘商圈經(jīng)濟(jì)’模式?！毕灿T(mén)·范城營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，招商環(huán)節(jié)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)尤其重要?！扒捌谫u(mài)得好，不一定意味著后期經(jīng)營(yíng)得好?！?/p>

在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注意功能互補(bǔ)，人流分享。在業(yè)態(tài)劃分和商家組合上，要盡可能多元化，綜合滿(mǎn)足購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、旅游等多功能。

置業(yè)提醒

商鋪：解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃很重要

一輪又一輪嚴(yán)厲的“限購(gòu)”，不斷擠壓住宅投資中的泡沫，而商鋪投資卻成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的一股中堅(jiān)力量。

投資商鋪，必須了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。相關(guān)專(zhuān)家指出，人有一個(gè)極限，只有走半小時(shí)的耐心。也就是說(shuō)，以要投資的商鋪為圓點(diǎn)、半徑兩公里的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)該出現(xiàn)商業(yè)地段，在這兩公里范圍內(nèi)會(huì)在人流量集中的周邊形成新的黃金地段，因此可以去發(fā)掘尚未熱鬧起來(lái)的地段投資商鋪，等待日后升值。

對(duì)于社區(qū)商業(yè)而言，社區(qū)入住率和周邊常住人口非常重要，如果在一個(gè)投資者較多的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商業(yè)，往往容易使得后期租戶(hù)經(jīng)營(yíng)難以為繼，最好是購(gòu)買(mǎi)自住人口較多的中等價(jià)位社區(qū)，那樣未來(lái)人流量能更好地支撐商業(yè)門(mén)面出租。記者文潔

寫(xiě)字樓：關(guān)注地段和商務(wù)氛圍

對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，地段和商務(wù)氛圍顯然是投資者最需要關(guān)注的問(wèn)題。如果沒(méi)有形成商務(wù)氛圍，則在租金回報(bào)上很難實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)值。

目前在長(zhǎng)沙，河?xùn)|市中心的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)格往往在10000-20000元/平方米之間，而在河西現(xiàn)推的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)格區(qū)則在8000-9000元/平方米之間，投資者在計(jì)算成本時(shí)，應(yīng)充分考慮不同區(qū)位的租金帶來(lái)的差異。

投資跟著大品牌、有成功商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商走，也是很必要的。因?yàn)樗麄儗?shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)較為豐富，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也將更貼近市場(chǎng)需求。在產(chǎn)品品質(zhì)和相關(guān)配套上，也比一些小企業(yè)更有保障——數(shù)量足夠的高速電梯、充足的停車(chē)位以及四通八達(dá)的交通對(duì)于寫(xiě)字樓投資來(lái)說(shuō)，是硬件配置“三大件”。

值得注意的是，個(gè)人投資寫(xiě)字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，同時(shí)各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類(lèi)高出許多。