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地方土地財(cái)政資金鏈已經(jīng)緊繃到了極點(diǎn)。

財(cái)政部日前向十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議提交的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2011年，地方土地出讓收入為3.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22%。不過(guò)，2012年的土地出讓收入預(yù)計(jì)將下調(diào)約19%，僅有2.7萬(wàn)億元。

“樓市調(diào)控的方向不變，地方的土地市場(chǎng)遇冷是必然的，但由此引起的債務(wù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)如何控制，將是中央需要深思的一個(gè)重要課題?！痹ば挪坎块L(zhǎng)李毅中接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹。

“限購(gòu)政策下，土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，地方政府的賣(mài)地格局發(fā)生了很大的改變，土地市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，”全國(guó)政協(xié)委員、中陸集團(tuán)總裁王超斌介紹，“原來(lái)是開(kāi)發(fā)商想盡各種辦法拿地，現(xiàn)在是地方政府絞破腦汁琢磨賣(mài)地?！?/p>

地方政府揭不開(kāi)鍋

3月7日上午，北京貴賓樓飯店三樓。

“某些二三線地方政府的地價(jià)已經(jīng)下調(diào)了40%，”全國(guó)政協(xié)委員、寶龍集團(tuán)董事長(zhǎng)許健康在接受記者采訪時(shí)表示，“可以說(shuō)，對(duì)于資金充裕的開(kāi)發(fā)商而言，是抄底的好時(shí)機(jī)！”

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，包括北京、上海在內(nèi)的重點(diǎn)城市的土地成交量大幅下滑，部分城市腰斬。

與此同時(shí)，2月份的數(shù)據(jù)仍不樂(lè)觀，數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地成交量為341塊，環(huán)比下降15.4%，同比下降了10.5%。

許健康認(rèn)為，一季度后，貨幣政策將會(huì)進(jìn)一步放松，樓市政策也將會(huì)松綁，屆時(shí)，土地市場(chǎng)或?qū)⒒嘏?/p>

而即使土地市場(chǎng)可能回暖，2012年地方政府的土地出讓收入下調(diào)幾乎成為定論。

財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，2012年，預(yù)計(jì)土地出讓收入預(yù)計(jì)為2.7萬(wàn)億，同比下降18.6%，其中，扣除拆遷征地成本等之外的土地收入的凈收益將進(jìn)一步縮小。

“土地出讓收入下降對(duì)于一線城市的財(cái)政影響可能小一些，但對(duì)于部分二三四線城市，尤其力推新城改造和城市化投資的，影響非常巨大?！敝袊?guó)土地勘測(cè)院副總工程師鄒曉云如是說(shuō)。

王超斌介紹，“結(jié)合GDP和CPI數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的實(shí)際降幅已經(jīng)高達(dá)20%，如果再降10%，地方政府土地財(cái)政就難以持續(xù)了！”

“為了準(zhǔn)備提案，我聯(lián)系了幾個(gè)政協(xié)委員深入地方調(diào)研，調(diào)研時(shí)，有四個(gè)省的省長(zhǎng)都跟我提，如果土地市場(chǎng)再這么冷下去，地方的財(cái)政就支撐不住了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也無(wú)法持續(xù)?！蓖醭蟊险f(shuō)。

“對(duì)于像我們這樣的房地產(chǎn)投資剛剛起來(lái)，又要打壓，也沒(méi)有其他收入來(lái)源的四線小城市，土地市場(chǎng)萎縮是非常致命的，”一位不愿透露姓名的中部某城市市長(zhǎng)接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦承，“有的政府甚至連發(fā)工資的錢(qián)也沒(méi)有了?！?/p>

上述人士的說(shuō)法也得到了許健康的印證，許健康說(shuō)，一些地方政府新城擴(kuò)張的速度很快，歷史債務(wù)已經(jīng)非常大了，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，銀行又控制信貸?！安糠值胤秸也婚_(kāi)鍋一點(diǎn)也不夸張?！?/p>

變相賣(mài)地

正是受土地市場(chǎng)趨冷的影響，地方政府的賣(mài)地觀念和模式也隨之發(fā)生了改變。

“土地市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)了！”王超斌說(shuō)，“以前是開(kāi)發(fā)商巴著地方政府拿地，現(xiàn)在是地方政府創(chuàng)新模式刺激開(kāi)發(fā)商拿地。”

記者調(diào)研了解，部分地方政府推出土地入股、分期付款等形式吸引開(kāi)發(fā)商拿地。

許健康解釋?zhuān)恋刈鲀r(jià)入股，是地方政府考慮開(kāi)發(fā)商資金緊張而施行的一種為開(kāi)發(fā)商緩沖的辦法，等到開(kāi)發(fā)商回籠資金時(shí)，再?gòu)恼掷镔I(mǎi)回股權(quán)，從而獲取土地的全部產(chǎn)權(quán)。

與此同時(shí)，上述人士介紹，分期付款的形式也是如此?！昂芏嗟胤秸淖?cè)瓉?lái)一次性付清土地出讓金額為分期付款，也是充分考慮開(kāi)發(fā)商資金壓力，吸引開(kāi)發(fā)商拿地的重要手段?！?/p>

“據(jù)我了解，這些模式可能還主要出現(xiàn)中西部省份的三四線城市。”許健康介紹。

鄒曉云表示，地方政府創(chuàng)新賣(mài)地模式情由可原，但“土地入股”、“分期付款”也進(jìn)一步放大了地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金回籠不佳，地方政府的土地出讓收入也將無(wú)法保證。

實(shí)際上，審計(jì)署去年審計(jì)的10.7萬(wàn)億的地方債務(wù)中還沒(méi)有涉及這一數(shù)據(jù)，也就是說(shuō)，地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能比想象的更大。

財(cái)政部部長(zhǎng)助理艾洪德介紹，今年是地方債償還的高峰期，除地方政府債券和各種財(cái)政轉(zhuǎn)貸外，大部分地方政府性債務(wù)收支未納入預(yù)算管理和監(jiān)督，相關(guān)管理制度不健全。部分地區(qū)和行業(yè)償債能力弱，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

因此，“加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。進(jìn)一步清理規(guī)范地方政府融資平臺(tái)公司”被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告中去。

針對(duì)采取管理和防范措施，謝旭人介紹，首先，各地方政府要建立償債基金，做好償還工作，同時(shí)做好項(xiàng)目的后續(xù)融資工作，特別是重點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目。

其次，繼續(xù)清理規(guī)范融資平臺(tái)公司，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理，以及銀行業(yè)融資機(jī)構(gòu)的信貸管理工作。

除此之外，建立健全地方政府債務(wù)管理制度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將地方政府債務(wù)逐步分類(lèi)納入預(yù)算管理，把防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)措施與建立長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合起來(lái)，進(jìn)一步完善地方政府性債務(wù)的管理制度。