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日前，從一些信托公司獲悉，出于防范市場風險的考慮，有關(guān)監(jiān)管部門要求信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上謹慎選擇交易對手，并引導(dǎo)信托公司的信托資金向國內(nèi)“百強”房地產(chǎn)企業(yè)集中。在此背景下，業(yè)界預(yù)計今年房地產(chǎn)信托增量業(yè)務(wù)規(guī)模及信托回報率與去年同期相比都將有所降低，中小房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資渠道可能將面臨斷供的危機。

向百強房企靠攏

近日，南方某信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理向證券時報記者透露，其所在轄區(qū)銀監(jiān)部門在今年最新的“窗口指導(dǎo)”中，已經(jīng)要求信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上謹慎選擇交易對手。

“融資類業(yè)務(wù)要選擇至少是國內(nèi)百強的開發(fā)商。”上述南方某信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，由于“窗口指導(dǎo)”不是以文件形式下發(fā)，因此對于哪些地產(chǎn)企業(yè)可以納入“百強”，監(jiān)管部門也沒有給出明確的名單?！耙话阋?guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)信托業(yè)務(wù)肯定是不能做了，即使信托公司已經(jīng)為這些企業(yè)設(shè)計了信托融資方案，但由于目前監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)采用事前備案制，不合標準的融資方案肯定過不了關(guān)?！彼f。

據(jù)介紹，為保證融資方案的通過率，目前該信托公司在交易對手的選擇上，將傾向于國內(nèi)較為知名的地產(chǎn)企業(yè)，或是一定區(qū)域范圍內(nèi)，比如在幾省之間排名居前的地產(chǎn)龍頭。

據(jù)了解，目前的監(jiān)管政策導(dǎo)向并非是要求信托公司不能涉及房地產(chǎn)信托，而是希望信托公司能夠與一些大而強的房地產(chǎn)公司合作，讓信托資金向更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源集中。

報酬率下降

在監(jiān)管趨嚴的情況下，業(yè)界預(yù)計今年的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報酬率同比均會有所下降。

據(jù)介紹，在去年的中小開發(fā)商信托融資項目中，開發(fā)商平均融資成本為23%～27%左右，部分項目成本最高達30%。較高的收益水平成為去年房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)控高壓，信托公司仍趨之若鶩的重要原因之一。來自上海的一信托公司高管保守估計，去年房地產(chǎn)信托對行業(yè)利潤的貢獻率不低于40%。

不過，在目前與中小開發(fā)商合作即將受限的情況下，信托公司的交易對象可能將向大型開發(fā)商集中。上述南方某信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，近期他曾接洽了國內(nèi)排名前10的地產(chǎn)公司，發(fā)現(xiàn)這些公司的信托融資意愿對比往年有明顯上升。但大型地產(chǎn)公司由于融資渠道較為豐富，所能接受的融資成本一般是在15%～16%以內(nèi)，明顯低于去年。

據(jù)用益信托統(tǒng)計，2011年發(fā)行兩款以上信托產(chǎn)品的大型開發(fā)商有20家，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量為142款，規(guī)模高達474.1億元，占去年全年房地產(chǎn)信托融資增量的16.55%。

地產(chǎn)信托仍是大頭

值得一提的是，在監(jiān)管逐漸趨嚴的背景下，外界亦對信托行業(yè)今年的利潤狀況存有疑慮。

用益信托研究員李旸認為，今年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于信托行業(yè)的利潤貢獻率雖然預(yù)計會有所降低，但仍將是信托公司一個非常重要的收入來源。

記者了解到，目前業(yè)界對于房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是，類似于2004年～2005年的房地產(chǎn)行業(yè)整合或?qū)⒅噩F(xiàn)。一些小型開發(fā)商或?qū)⒉坏貌话淹恋鼗蝽椖空蹆r出售給具有流動性的大型房地產(chǎn)公司，或是直接走向破產(chǎn)。與之對應(yīng)的是，大型開發(fā)商的融資需求將主要集中在并購領(lǐng)域，這應(yīng)會為今年的房地產(chǎn)信托帶來較為可觀的增量業(yè)務(wù)。

對于其他信托業(yè)務(wù)收入來源，多家受訪信托公司預(yù)期，去年異軍突起的礦產(chǎn)信托在今年仍將成為信托公司的一個主要收入來源，尤其是內(nèi)蒙古地區(qū)將成為信托資金的投資熱點。根據(jù)相關(guān)政策，從2011年到2014年，內(nèi)蒙古的礦產(chǎn)類企業(yè)，特別是煤炭類企業(yè)將進行規(guī)模較大的整合。據(jù)記者了解，目前已有中信信托、華潤信托等公司前往該地掘金。