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從目前的情況來看，瑞安房地產(chǎn)正打算將分拆商業(yè)物業(yè)上市的計(jì)劃提前進(jìn)行。

2月22日，有消息透露，瑞房正考慮將新天地等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)分拆，或采用房地產(chǎn)投資信托(REITs)的形式在香港上市。

擬定的資產(chǎn)包內(nèi)容主要包括位于中國(guó)內(nèi)地的新天地購(gòu)物、餐飲和娛樂中心。

然而，瑞房董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)日前回應(yīng)表示，目前分拆一事只是在研究階段，還沒做出決定，若最終成事，仍需要幾個(gè)月的時(shí)間。

至于及打包資產(chǎn)是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，尹焰強(qiáng)僅表示，正在研究，尚未有定論。

融資環(huán)境活躍 重提分拆計(jì)劃

事實(shí)上，瑞房計(jì)劃將分拆內(nèi)地收租物業(yè)上市的想法已經(jīng)由來已久。

瑞房董事局主席羅康瑞早在2009年底時(shí)就曾表示，在經(jīng)歷了金融風(fēng)暴之后，瑞房更重視資金流轉(zhuǎn)，考慮出售部分投資物業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)更希望分拆商業(yè)房地產(chǎn)獨(dú)立上市。

羅康瑞彼時(shí)表示，未來會(huì)考慮將已建成的商業(yè)物業(yè)，如新天地、企業(yè)天地等分拆出來為獨(dú)立的上市公司。此舉可令瑞安業(yè)務(wù)更清晰，并可令分拆出的業(yè)務(wù)在資本市場(chǎng)上自籌資金。

但到2011年中，瑞房的商業(yè)分拆計(jì)劃依然停留在探討階段。

2011年5月，羅康瑞指出，公司正積極研究分拆內(nèi)地收租物業(yè)業(yè)務(wù)上市，分拆模式目前還在探討。

他表示，分拆業(yè)務(wù)上市需考慮市場(chǎng)反應(yīng)，以及考慮如何提升股東利益，但現(xiàn)時(shí)該業(yè)務(wù)的估價(jià)對(duì)資產(chǎn)凈值折讓大，處于不合理水平，因此公司仍要就分拆事宜與財(cái)務(wù)委員會(huì)加以研究，才可落實(shí)。

他同時(shí)也透露，瑞房已初步與投資銀行接觸，且接觸反映理想。

然而，隨后一直未有見相關(guān)的消息傳出。

如今，瑞房重提分拆計(jì)劃，并加快落實(shí)，大概與現(xiàn)時(shí)融資環(huán)境表現(xiàn)活躍有關(guān)。

僅今年以來不到兩個(gè)月的時(shí)間，瑞安房地產(chǎn)已兩度宣布發(fā)債，包括發(fā)行總值4.75億美元的優(yōu)先票據(jù)，及總值2.5億新加坡元的優(yōu)先票據(jù)。

就在傳出分拆上市一事當(dāng)日，瑞房更宣布計(jì)劃額外發(fā)行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500萬美元債券。

盡管不少分析認(rèn)為瑞房幾度融資實(shí)際上是“舉新債還舊債”的方式，但不可否認(rèn)的是，此時(shí)投資者購(gòu)買公司債興趣上升，債券價(jià)格推高而息率相應(yīng)下降，融資成本亦可相對(duì)降低。

而瑞房考慮在這時(shí)加快推進(jìn)分拆事宜，不失為明智之舉。

商業(yè)先行 表現(xiàn)強(qiáng)勁的“天地模式”

當(dāng)然，支持瑞房加快分拆上市工作的，還是商業(yè)物業(yè)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。

根據(jù)瑞房今年年初公布的最新數(shù)據(jù)，2011年全年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額107億元，在這當(dāng)中，商業(yè)整體銷售占據(jù)很大比例，其中59億為物業(yè)銷售，48億則來自商業(yè)整體銷售。

而在2011年四季度，商業(yè)物業(yè)的銷售更是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力。因?yàn)楦鶕?jù)三季度通訊，截止10月底，瑞安房地產(chǎn)的合同銷售金額為65億元，其中，55億元為住宅銷售。

瑞房商業(yè)物業(yè)銷售表現(xiàn)突出，與其一貫注重商業(yè)物業(yè)培養(yǎng)的“天地模式”分不開。

資料顯示，至今，瑞房已經(jīng)在上海、重慶、大連、佛山、武漢等地都有新天地項(xiàng)目。

早在上海新天地開始，瑞房就培養(yǎng)了“商業(yè)先行”的天地模式。

從目前已進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的幾個(gè)新天地項(xiàng)目來看，無一是純住宅而是商住并行，商業(yè)與住宅的比例，一般為4:6，甚至是各占一半。

而從來，新天地都是“以商養(yǎng)住”的發(fā)展方式。這培養(yǎng)了瑞房住宅項(xiàng)目的高售價(jià)且獨(dú)具的資源優(yōu)勢(shì)，然而對(duì)于資金鏈偏緊的瑞房來說，這確實(shí)是個(gè)不小的考驗(yàn)。

如今把這些商業(yè)物業(yè)分拆，可見羅康瑞想讓商業(yè)物業(yè)這些“先行”發(fā)展的物業(yè)打包上市以募集更多的資金，從而培育天地項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。

相關(guān)分析人士早前曾指出，瑞房分拆旗下零售和辦公資產(chǎn)而獨(dú)立上市對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的帶動(dòng)作用還是值得憧憬，“分拆后各上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì)更清晰，另外對(duì)公司高管的明細(xì)分工有一定的促進(jìn)與激勵(lì)作用?！?/p>

該名人士亦稱，瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市，可能也受到當(dāng)年把瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市的影響而作出這樣的考慮的，因?yàn)楫?dāng)年瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市使瑞安建業(yè)在2006年多賺了91%。

分拆大法 羅康瑞善演財(cái)計(jì)

分拆上市幾乎是羅康瑞引資壯大瑞安系最常用的伎倆。

瑞安系的首個(gè)上市公司實(shí)際上就是瑞安建業(yè)，主要從事房地產(chǎn)、建筑和水泥生產(chǎn)，業(yè)務(wù)遍及香港、澳門和中國(guó)內(nèi)地。

隨后，瑞安在上海首個(gè)舊改項(xiàng)目--上海新天地大獲成功，羅康瑞亦成立了“天地”系列全國(guó)復(fù)制。

2006年10月，藉由天地模式的品牌效應(yīng)，羅康瑞成立了瑞安房地產(chǎn)，作為在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司，致力于開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項(xiàng)目及綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，并將其從瑞安建業(yè)中分拆出來獨(dú)立上市。

2004至2005年間，瑞安建業(yè)瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)爛尾樓收購(gòu)機(jī)會(huì)，首個(gè)項(xiàng)目--青島中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)很快得到成功，之后瑞安建業(yè)不斷加快收購(gòu)步伐，2007年，專注爛尾樓收購(gòu)的中華匯正式登陸倫敦證券交易所。

在兩年之后，瑞安建業(yè)又成功將中華匯私有化。當(dāng)然，在這每次的分拆、上市過程中，羅康瑞亦募集到大量的資金。

以中華匯上市為例，彼時(shí)瑞安不僅籌集了約1.51億英鎊的資金，同時(shí)還發(fā)行了2億美金的可換股債券。按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，羅康瑞從這輪運(yùn)作中募集了近39億港元的資金。

“用小資金撬起大資本”，這是業(yè)內(nèi)對(duì)羅康瑞資金運(yùn)作最直接的評(píng)價(jià)，或許可以通俗一點(diǎn)說，就是引入策略合作伙伴。

當(dāng)然，在后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中，羅康瑞也將這一點(diǎn)發(fā)揮得尤為淋漓盡致。

就在2011年底，瑞房就宣布向日本開發(fā)商三井出售佛山嶺南天地地塊45.08%的權(quán)益，價(jià)格為3.91億元。

根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，若瑞安房地產(chǎn)在三年零三個(gè)月后要回購(gòu)該部分股權(quán)，預(yù)計(jì)將付出5.31億元的代價(jià)。

不過，此次傳出瑞房再提分拆上市，不少分析人士認(rèn)為，瑞房集資的意圖非常明顯，然而，能否如愿實(shí)施還很難說。

有分析人士指出，盡管近期香港股市有回暖跡象，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然不明朗，加上瑞安負(fù)債率不斷上升，分拆上市未必能受到投資者青睞。