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一項(xiàng)“老政策”，卻因?yàn)樽睢靶隆钡慕忉專(zhuān)瑪噭?dòng)了2月底的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，并可能在全國(guó)形成一股更大的旋風(fēng)。

近日上海市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，滬樓市政策微調(diào)，外地戶(hù)籍居民持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年，可享受本地戶(hù)籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)。

前有蕪湖放開(kāi)限購(gòu)令，中間有中山市政策微調(diào)，現(xiàn)在又有上海的“老政新解”。就在上海“微調(diào)”后兩天，2月23日又傳出浙江省寧波市象山縣已悄然取消限購(gòu)，一次性付清全款即可購(gòu)買(mǎi)多套房。地方進(jìn)行“微調(diào)”的動(dòng)作越來(lái)越頻繁，前后已有十多個(gè)城市出現(xiàn)異動(dòng)。

時(shí)間上的巧合是，上?！拔⒄{(diào)”前夜，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)到上海考察，同行的還有住建部牽頭的中央地產(chǎn)調(diào)控督察組。再考慮到上海特殊的經(jīng)濟(jì)地位，這場(chǎng)地方政府松綁樓市的沖動(dòng)多少有了另一層意思。

“本次上海樓市‘微調(diào)’并非偶然，而是一系列事件的延續(xù)。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)。

就在人們把目光投向上海二套房事件的時(shí)候，銀監(jiān)會(huì)副主席周慕冰2月22日在深圳部署2012年地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管時(shí)透露，超過(guò)3萬(wàn)億元地方融資平臺(tái)的貸款即將到期，而地方債務(wù)正迎來(lái)一個(gè)還款高峰期。

“關(guān)鍵要看中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是什么態(tài)度。如果中央對(duì)各地微調(diào)持模糊態(tài)度，各地跟風(fēng)的速度肯定會(huì)很快。如果地方在政策執(zhí)行上打了折扣，調(diào)控極有可能變成‘空調(diào)’?！币杀硎尽?/p>

不過(guò)，更多聲音認(rèn)為，即便政策有所放松，樓市短時(shí)間內(nèi)也不可能再次瘋狂了，一個(gè)行業(yè)投資黃金期過(guò)去之后，只有回歸正常這一條路可走。

投石問(wèn)路？

一則已經(jīng)實(shí)行了一年多，卻剛剛“被發(fā)現(xiàn)”的新政策，瞬間讓上海成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。

這項(xiàng)備受關(guān)注的政策是，外地戶(hù)籍居民持長(zhǎng)期居住證滿(mǎn)三年，可以享受本地戶(hù)籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)。對(duì)此，有業(yè)界人士將這項(xiàng)新發(fā)現(xiàn)的老政策解讀為政策“微調(diào)”。

對(duì)于“微調(diào)”的說(shuō)法，上海市住房保障局予以了否認(rèn)。

“這是已實(shí)行的限購(gòu)政策的一部分，而不是什么新政策，更談不上什么政策松綁。對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們對(duì)外已經(jīng)有統(tǒng)一的口徑?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ暇窒嚓P(guān)人士2月22日對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱(chēng)。

同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉指出，這次上海的“微調(diào)”事件之所以備受社會(huì)關(guān)注，不僅僅因?yàn)槠湓谌珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的標(biāo)桿作用，更因?yàn)槠涮厥獾臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)。

有專(zhuān)家認(rèn)為，上海二月的樓市變化相當(dāng)微妙，是否是以投石問(wèn)路的方式來(lái)試探社會(huì)反應(yīng)也未可知。記者在采訪(fǎng)中了解到，國(guó)務(wù)院派出的中央地產(chǎn)調(diào)控督察組這個(gè)時(shí)候來(lái)滬，很難不讓人敏感。

“全國(guó)一共派出了五個(gè)督察組，主要到各地了解保障房建設(shè)進(jìn)度，以及各地調(diào)控政策執(zhí)行的情況。到上海的督察組在了解了保障房和政策執(zhí)行情況后，已經(jīng)在上周返京述職了。”上海市規(guī)土局相關(guān)人士向本報(bào)記者透露。

“對(duì)于樓市政策，上海也許與中央領(lǐng)導(dǎo)和督察組進(jìn)行過(guò)溝通。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，非常湊巧的是，‘二套房’的消息也是督察組回京之后傳出來(lái)的?！背诵切袡C(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍指出。

一位研究機(jī)構(gòu)高層則向記者介紹，住建部和督察組負(fù)責(zé)人在滬考察期間就調(diào)控問(wèn)題與上海進(jìn)行了溝通。

“調(diào)控最主要包括兩個(gè)方面：一是鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求，必須保障保障房建設(shè)的進(jìn)度和力度；二是去投資化，抑制投資將是長(zhǎng)期的任務(wù)。地方在調(diào)整中應(yīng)堅(jiān)持這兩個(gè)原則?！鄙鲜鲆?guī)土局相關(guān)人士說(shuō)。

另有消息人士向記者透露，即使是此前被叫停的蕪湖，就調(diào)整方案與住建部相關(guān)部門(mén)也是有過(guò)知會(huì)的。但此后受社會(huì)輿論影響，才不得不被叫停。

問(wèn)題是，上海“微調(diào)”反響如此大，其內(nèi)容本身真的那么出位嗎？上海社科院研究員顧建發(fā)指出，上海的這次最新解釋?zhuān)鋵?shí)是參考了北京的限購(gòu)政策，因此并沒(méi)有超出政策大框架的范圍。

博弈升級(jí)

上海“微調(diào)”顯然已不是偶然事件。

去年10月廣東佛山松綁限購(gòu)，結(jié)果“見(jiàn)光死”，到今年安徽蕪湖在春節(jié)后進(jìn)行補(bǔ)貼隨即被叫停，到廣東中山市又通過(guò)上調(diào)普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)救市，再到浙江寧波象山2月23日的“變通”限購(gòu)，地方政府和中央政策的博弈越來(lái)越激烈。

而與寧波“變通”限購(gòu)?fù)蝗眨Ｄ先齺営虚_(kāi)發(fā)商傳出消息，從今年開(kāi)始外地居民在三亞購(gòu)房已基本不受限制。三亞海棠灣一位開(kāi)發(fā)商甚至稱(chēng)，只要能拿出不同的身份證，三亞市住建部門(mén)就能給外地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)備案。

“蕪湖樓市政策放松剛剛被叫停，上海又出了這樣的新聞。如果上海都沒(méi)問(wèn)題，其它地方肯定會(huì)跟風(fēng)效仿?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策。而值得注意的是，這些調(diào)整的內(nèi)容除了涉及限購(gòu)門(mén)檻，更多的是包括改變普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

“地方上想放松調(diào)控的沖動(dòng)越來(lái)越大。‘微調(diào)’事件在不斷發(fā)酵，各地都在嘗試如何進(jìn)行‘微調(diào)’?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華東副院長(zhǎng)陳晟向記者分析，除了在限購(gòu)上調(diào)整，地方還有可能在限貸上進(jìn)行調(diào)整。

“限購(gòu)政策給地方政府的空間很小，但地方可能會(huì)從地產(chǎn)金融的角度入手。比如與當(dāng)?shù)氐你y行協(xié)商降低房貸利率、擴(kuò)大公積金貸款的額度，降低首套房及改善型需求的契稅及相關(guān)稅費(fèi)交易成本?！标愱杀硎荆@些措施并不違背政策，也將使剛需購(gòu)房者受惠。

李驍指出，現(xiàn)在地方政府的日子很難過(guò)，所以地方政府在不斷試探政策的底線(xiàn)。而當(dāng)前，在地方不斷試探政策底線(xiàn)的同時(shí)，中央也有其憂(yōu)慮。

2月22日，國(guó)家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義表示，截至2009年底全國(guó)18個(gè)省、16個(gè)市和36個(gè)縣級(jí)市的地方政府性債務(wù)余額高達(dá)2.79萬(wàn)億元，其中部分地方政府償債壓力較大，存在一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“很多地方除了房地產(chǎn)，沒(méi)有其它產(chǎn)業(yè)。一些城市對(duì)外貿(mào)的依賴(lài)度又很高，在內(nèi)需沒(méi)有充分被啟動(dòng)的情況下，這些空白拿什么來(lái)取代，這個(gè)問(wèn)題不容易回答?！币烧f(shuō)。

上海市政府發(fā)展研究中心一位研究員向記者指出，各地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之路相當(dāng)漫長(zhǎng)，并非朝夕可改。

對(duì)于中央的憂(yōu)慮，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賀耀祖在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商不看好樓市，拿地意愿下降，使得地方土地收入大幅下滑。據(jù)了解，去年全國(guó)實(shí)際賣(mài)地僅完成年度計(jì)劃的62.34%。而今年的住房供地計(jì)劃約10.77萬(wàn)公頃，將比2011年實(shí)際供地量下降20.75%。

“土地出讓金在地方財(cái)政收入的重要位置，而債務(wù)的壓力會(huì)使地方政府想盡辦法讓樓市回暖。”賀耀祖說(shuō)。

房?jī)r(jià)很難再次瘋狂

關(guān)注樓市政策背后，最終是關(guān)心房?jī)r(jià)的走勢(shì)。畢竟，近十年來(lái)調(diào)控變“空調(diào)”的事太多，而每一次調(diào)控之后房?jī)r(jià)依然大漲的事實(shí)，也讓這一輪調(diào)控承受著空前的壓力。

“放開(kāi)十個(gè)改善需求，也許其中就有一個(gè)投資客。政策對(duì)改善性需求放松的同時(shí)，肯定會(huì)有投資客夾雜其中。但會(huì)有多少投資客入場(chǎng)，要看各地政策調(diào)整的力度。”置滬房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)付琦分析認(rèn)為，地方上政策的“微調(diào)”必將引回交易量的上升，不但可能會(huì)使現(xiàn)在樓市價(jià)格下降的節(jié)奏放緩，而且不排除會(huì)引發(fā)價(jià)格的上漲。

對(duì)此問(wèn)題，也有開(kāi)發(fā)商、投資客認(rèn)為反彈的可能性較小，但交易量將因此而回暖。

而賀耀祖認(rèn)為，在不違反限購(gòu)、限貸令政策大方向的前提下，投資需求很難大量入市，因此價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

農(nóng)工商房產(chǎn)戰(zhàn)略投資部經(jīng)理施裕指出，只要開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和投資客對(duì)今年樓市的預(yù)期不改變，那么房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

“政策基調(diào)仍然是堅(jiān)持調(diào)控，那么今年肯定不會(huì)讓價(jià)格大幅上漲。各地在限購(gòu)政策上微調(diào)的空間不大，但極有可能在貸款利率和公積金貸款及稅費(fèi)減免上給購(gòu)房者一些優(yōu)惠，這些措施很可能會(huì)使交易量上升?！笔┰１硎尽?/p>

綠地集團(tuán)一位中層人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨外部政策環(huán)境的變化做一些調(diào)整，但大型房企會(huì)按年初制定的計(jì)劃來(lái)執(zhí)行。

“其實(shí)業(yè)界的看法是一致的，在限購(gòu)、限貸政策不變的情況下，市場(chǎng)短期不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。地方上政策的變化也只是局部因素，不可能把希望都寄托在這上面。因此房企該降價(jià)的降價(jià)，實(shí)行年度計(jì)劃來(lái)保證今年穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)才是最重要的。”綠地集團(tuán)辦公室主任王曉東說(shuō)。

上海望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅認(rèn)為，只要市場(chǎng)上仍然是剛需占主力，那么價(jià)格很難出現(xiàn)大反彈，“政府現(xiàn)在肯定不會(huì)讓投資性需求大量入市，限購(gòu)的政策短期內(nèi)也不會(huì)改變?！?/p>

“現(xiàn)在補(bǔ)辦納稅和居住證的漏洞都被堵住了，想借此機(jī)會(huì)來(lái)進(jìn)入的新投資客，幾乎是沒(méi)有機(jī)會(huì)的?！币晃辉谏虾５臏刂萃顿Y客告訴記者，雖然政策調(diào)整可能會(huì)讓投資客重新獲得入市資格，但是否要入市還要考慮很多因素。