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央行宣布從2012年2月24日起開(kāi)始下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，中國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20.5%和17%的存款準(zhǔn)備金率。根據(jù)央行公布的存款余額計(jì)算，此次釋放資金約4000億元。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)此分析認(rèn)為，對(duì)銀行而言，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，增加了銀行的可貸資金，有利于增強(qiáng)其放貸能力。而對(duì)于樓市而言，由于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎，因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會(huì)緩解開(kāi)發(fā)商的資金緊張，但個(gè)人住房貸款可能會(huì)有所松動(dòng)。

“降準(zhǔn)”利好難救樓市

“本次是繼2011年12月之后第二次降低存款準(zhǔn)備金率，表明流動(dòng)性已開(kāi)始步入逐步釋放過(guò)程?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，究其原因主要在于通貨膨脹形勢(shì)有所緩和、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)資金的需求度在增加。但在必要時(shí)刻釋放流動(dòng)性的政策并不能代表貨幣政策就此放寬，是屬于穩(wěn)健貨幣政策的一種微調(diào)方式。

而說(shuō)到此次降低存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，馮聯(lián)聯(lián)分析表示，“降準(zhǔn)”對(duì)樓市影響有限。首先是降低存款準(zhǔn)備金率利好樓市，但難于救市。此次釋放的4000億元流動(dòng)性，或多或少都將會(huì)有部分進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于目前仍處于深度調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是個(gè)利好消息。

數(shù)據(jù)顯示，從龍年伊始的樓市現(xiàn)狀來(lái)看，1月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比零漲幅的城市從去年12月份的16個(gè)增至今年2月份的22個(gè)。

“目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然按兵不動(dòng)，這種觀望狀態(tài)，或許也包括了對(duì)于樓市調(diào)控和信貸環(huán)境兩方面的期許?！瘪T聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，近期多個(gè)地方政府頻頻出臺(tái)樓市新政，通過(guò)不同方式希望能盡快緩解當(dāng)前十分低迷的成交狀態(tài)。但從安徽蕪湖和廣東中山新政出臺(tái)后改口事件來(lái)看，調(diào)控的大方向仍然不會(huì)改變。因此流動(dòng)性釋放對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)的情況下雖然可說(shuō)是一道曙光。但從實(shí)際影響來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對(duì)象之一，因此房企從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度很難在本質(zhì)上得到改變。

中國(guó)社科院金融法律與金融監(jiān)管研究基地秘書(shū)長(zhǎng)尹振濤也認(rèn)為，本次下調(diào)存準(zhǔn)率將要釋放的4000億元資金，在銀監(jiān)會(huì)相關(guān)制度束縛下，很難大批流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府融資平臺(tái)，也很難通過(guò)信托等手段變現(xiàn)流入。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府平臺(tái)而言，其目前所處的窘境難于翻轉(zhuǎn)。

流動(dòng)性釋放可緩解剛需貸款購(gòu)房

馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，流動(dòng)性釋放可緩解剛需貸款購(gòu)房以及為未來(lái)首套房貸款利率回調(diào)提供了基礎(chǔ)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年調(diào)控至今，全市二手房成交中，全款購(gòu)房占比大約為65%-70%。除去公積金貸款，商貸購(gòu)房不足20%，為2009年至今低值。預(yù)計(jì)降準(zhǔn)后，商貸購(gòu)房占比將會(huì)重新回到20%以上。

“相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低存款準(zhǔn)備金率的利好可能會(huì)更多地體現(xiàn)在購(gòu)房貸款方面，尤其是今年調(diào)控政策的方向之一即是減輕剛需購(gòu)房者壓力。”馮聯(lián)聯(lián)表示，此次降準(zhǔn)會(huì)促使銀行惜貸的現(xiàn)象進(jìn)一步減輕，為未來(lái)緩解首套房貸款難度和成本提供基礎(chǔ)。

馮聯(lián)聯(lián)預(yù)測(cè)，未來(lái)個(gè)別銀行會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)為首套房貸款利率政策松綁的情況。部分支付能力較低、只能靠向銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的消費(fèi)者或?qū)⒔Y(jié)束對(duì)樓市的觀望。

有資料顯示，在此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之前，央行就曾提出要滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，使購(gòu)房者更加期待首套房貸利率進(jìn)一步寬松。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此預(yù)期，由于龍年嚴(yán)格調(diào)控樓市的方向不會(huì)改變，因而涉房信貸整體上太過(guò)寬松的可能性不大。

信貸政策微調(diào)避免樓市硬著陸

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇認(rèn)為，這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率原因有二：其一，這是央行在進(jìn)行貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)的措施，因?yàn)閺慕鼛讉€(gè)月看，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不樂(lè)觀，很多指標(biāo)比較低，這是為了保持經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn)，保持經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定采取的措施。其二，1月份新增貸款規(guī)模低于萬(wàn)億元，表明銀行流動(dòng)性緊張，銀行資金量不足。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比全部下降或持平。至此，一度hold不住的樓市終于告別上漲消停下來(lái)。但是，持續(xù)的樓市調(diào)控、融資渠道的收窄、融資成本的不斷增加、居高不下的樓市庫(kù)存以及量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)，已經(jīng)讓一些開(kāi)發(fā)商的資金捉襟見(jiàn)肘，叫苦不迭。受業(yè)績(jī)下滑壓力影響，春節(jié)后部分大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交，加速“跑量”。其中不乏保利、恒大等龍頭開(kāi)發(fā)商的身影。近期，由于降價(jià)等利好刺激，主要城市新房和二手房成交量回升明顯。

“雖然存準(zhǔn)率的一次下調(diào)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，并不會(huì)產(chǎn)生巨大的直接影響，但這仍然給開(kāi)發(fā)商釋放出的是積極信號(hào)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放的信號(hào)，即央行將采取行動(dòng)，緩解當(dāng)前貨幣市場(chǎng)資金偏緊的狀況。而本次流動(dòng)性增加，相信可能會(huì)有部分資金進(jìn)入樓市，不過(guò)因?yàn)?012年房地產(chǎn)整體的資金缺口比較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)確立。

業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，即使部分資金緩解房企壓力，只不過(guò)是延緩降價(jià)時(shí)間。而信貸政策的預(yù)調(diào)微調(diào)可以避免樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。