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今年提前清算的房地產(chǎn)信托項目，讓外界對房地產(chǎn)信托兌付的緊張情緒有增無減。

根據(jù)上海及成都的幾家信托研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，公開數(shù)據(jù)的今年提前兌付的房地產(chǎn)信托數(shù)量已經(jīng)超過4個。產(chǎn)品涉及天津信托、交銀國際信托以及山東信托。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著對房企資金鏈進一步緊繃的預(yù)期，無論房地產(chǎn)商還是信托公司對存續(xù)信托資金的運作都更加謹慎，提前清盤旨在防范未來不可預(yù)期的風險。

天津信托公告顯示，以天津信托發(fā)行的“正元投資·信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”提前終止，而這比原合約到期早了3個月。目前來看，針對有問題的項目，融資方會以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣抵押物等方式來釋放資金壓力，提前清盤者仍為少數(shù)。

防范風險提前兌付

“沒人知道未來會是怎樣的情況，風險或許會很大，所以就提前結(jié)束了?！贬槍δ壳胺康禺a(chǎn)信托不時出現(xiàn)的提前兌付的例子，某信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門人士對《證券日報》記者坦言。

天津信托公告顯示，以天津信托發(fā)行的“正元投資·信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”提前終止。終止日期為2月10日，這只投向房地產(chǎn)的集合信托計劃原本2012年5月到期，實際終止清算比合約期早了3個月。

值得注意的是，天津信托對該信托計劃的收益及清算公告中顯示，本信托計劃實際存續(xù)期限自2010年1月6日起至2012年2月10日止，受托人按信托實際存續(xù)期限為受益人計算信托收益。隨著產(chǎn)品的提前兌付，“這也就意味著，該信托計劃的受托人并未能按照預(yù)期期限獲得收益，實際所得會有所降低?！睒I(yè)內(nèi)人士認為。

另外，公開信息顯示，山東信托旗下的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃”已于今年1月19日終止，并于1月29日進入清算程序。相關(guān)資料顯示，該信托產(chǎn)品存續(xù)期為2年，此番清算比原計劃提前一年有余。不過公告披露，此產(chǎn)品達到了預(yù)期年化收益率10%，按信托合同約定返還了信托利益。

用益信托分析人士對本報記者表示：“提前兌付是信托公司防范風險的舉措，未來的市場風險誰也不能確定，通過當下的準備來防范未來可能的風險也是正常的行為?！?

分析人士坦言，與目前公開提前兌付的項目相比，未公開披露提前兌付信息的項目顯然更多，但是總體占比應(yīng)該還是很小?！叭绻霈F(xiàn)了延期兌付的現(xiàn)象，那更值得注意?！?

兌付小高峰臨近

一信托公司人士稱，今年1月份銀監(jiān)會非銀部領(lǐng)導(dǎo)曾指導(dǎo)其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對風險管理明確提出要求，所有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要在項目兌付前三個月排查兌付資金情況，發(fā)現(xiàn)風險及時做好應(yīng)急處理。對集團化統(tǒng)一管理資金的房地產(chǎn)項目，要落實整個集團的資金運作情況，確保信托項目的到期兌付。

“房地產(chǎn)信托的兌付我覺得系統(tǒng)性風險不存在，基本上監(jiān)管層把籬笆都扎好了，風險的傳遞與轉(zhuǎn)移只可能在個別信托公司出現(xiàn)?！?中部某信托公司人士對本報記者表示。

不過面對今明兩年房地產(chǎn)信托巨大的兌付數(shù)額，讓人不少人手捏一把汗。

用益信托最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2012年一季度開始，房地產(chǎn)信托各季度兌付的規(guī)模呈逐漸增長的趨勢，其中分別在2012年的第三季度及2013年的第二季度達到峰值，規(guī)模分別為439.59億元及505.70億元。房地產(chǎn)信托兌付的小高峰逐漸臨近。

中金公司發(fā)布的報告則更加激進，報告顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2234億元，總還款規(guī)模為2500億元。2013年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模將達2816億元，總還款額達3100億元;而在今后三年，總共將有約7000億元的房地產(chǎn)信托到期面臨集中兌現(xiàn)。

“監(jiān)管層要求房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在結(jié)束前三個月排查兌付情況，這也就意味著絕大多數(shù)項目的風險都能提前消化。房地產(chǎn)信托的風險沒有外界想象的那么大?！狈治鋈耸恐赋觥?

針對或有問題的項目，目前來看，仍是融資方會以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣抵押物等方式來釋放資金壓力。