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今年提前清算的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，讓外界對(duì)房地產(chǎn)信托兌付的緊張情緒有增無(wú)減。

根據(jù)上海及成都的幾家信托研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公開(kāi)數(shù)據(jù)的今年提前兌付的房地產(chǎn)信托數(shù)量已經(jīng)超過(guò)4個(gè)。產(chǎn)品涉及天津信托、交銀國(guó)際信托以及山東信托。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著對(duì)房企資金鏈進(jìn)一步緊繃的預(yù)期，無(wú)論房地產(chǎn)商還是信托公司對(duì)存續(xù)信托資金的運(yùn)作都更加謹(jǐn)慎，提前清盤(pán)旨在防范未來(lái)不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

天津信托公告顯示，以天津信托發(fā)行的“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)集合資金信托計(jì)劃”提前終止，而這比原合約到期早了3個(gè)月。目前來(lái)看，針對(duì)有問(wèn)題的項(xiàng)目，融資方會(huì)以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣(mài)抵押物等方式來(lái)釋放資金壓力，提前清盤(pán)者仍為少數(shù)。

防范風(fēng)險(xiǎn)提前兌付

“沒(méi)人知道未來(lái)會(huì)是怎樣的情況，風(fēng)險(xiǎn)或許會(huì)很大，所以就提前結(jié)束了?！贬槍?duì)目前房地產(chǎn)信托不時(shí)出現(xiàn)的提前兌付的例子，某信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門(mén)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言。

天津信托公告顯示，以天津信托發(fā)行的“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)集合資金信托計(jì)劃”提前終止。終止日期為2月10日，這只投向房地產(chǎn)的集合信托計(jì)劃原本2012年5月到期，實(shí)際終止清算比合約期早了3個(gè)月。

值得注意的是，天津信托對(duì)該信托計(jì)劃的收益及清算公告中顯示，本信托計(jì)劃實(shí)際存續(xù)期限自2010年1月6日起至2012年2月10日止，受托人按信托實(shí)際存續(xù)期限為受益人計(jì)算信托收益。隨著產(chǎn)品的提前兌付，“這也就意味著，該信托計(jì)劃的受托人并未能按照預(yù)期期限獲得收益，實(shí)際所得會(huì)有所降低?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

另外，公開(kāi)信息顯示，山東信托旗下的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”已于今年1月19日終止，并于1月29日進(jìn)入清算程序。相關(guān)資料顯示，該信托產(chǎn)品存續(xù)期為2年，此番清算比原計(jì)劃提前一年有余。不過(guò)公告披露，此產(chǎn)品達(dá)到了預(yù)期年化收益率10%，按信托合同約定返還了信托利益。

用益信托分析人士對(duì)本報(bào)記者表示：“提前兌付是信托公司防范風(fēng)險(xiǎn)的舉措，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)也不能確定，通過(guò)當(dāng)下的準(zhǔn)備來(lái)防范未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)也是正常的行為?！?

分析人士坦言，與目前公開(kāi)提前兌付的項(xiàng)目相比，未公開(kāi)披露提前兌付信息的項(xiàng)目顯然更多，但是總體占比應(yīng)該還是很小。“如果出現(xiàn)了延期兌付的現(xiàn)象，那更值得注意。”

兌付小高峰臨近

一信托公司人士稱(chēng)，今年1月份銀監(jiān)會(huì)非銀部領(lǐng)導(dǎo)曾指導(dǎo)其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理明確提出要求，所有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要在項(xiàng)目?jī)陡肚叭齻€(gè)月排查兌付資金情況，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)做好應(yīng)急處理。對(duì)集團(tuán)化統(tǒng)一管理資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要落實(shí)整個(gè)集團(tuán)的資金運(yùn)作情況，確保信托項(xiàng)目的到期兌付。

“房地產(chǎn)信托的兌付我覺(jué)得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不存在，基本上監(jiān)管層把籬笆都扎好了，風(fēng)險(xiǎn)的傳遞與轉(zhuǎn)移只可能在個(gè)別信托公司出現(xiàn)?！?中部某信托公司人士對(duì)本報(bào)記者表示。

不過(guò)面對(duì)今明兩年房地產(chǎn)信托巨大的兌付數(shù)額，讓人不少人手捏一把汗。

用益信托最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2012年一季度開(kāi)始，房地產(chǎn)信托各季度兌付的規(guī)模呈逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中分別在2012年的第三季度及2013年的第二季度達(dá)到峰值，規(guī)模分別為439.59億元及505.70億元。房地產(chǎn)信托兌付的小高峰逐漸臨近。

中金公司發(fā)布的報(bào)告則更加激進(jìn)，報(bào)告顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2234億元，總還款規(guī)模為2500億元。2013年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模將達(dá)2816億元，總還款額達(dá)3100億元;而在今后三年，總共將有約7000億元的房地產(chǎn)信托到期面臨集中兌現(xiàn)。

“監(jiān)管層要求房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在結(jié)束前三個(gè)月排查兌付情況，這也就意味著絕大多數(shù)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都能提前消化。房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有外界想象的那么大?！狈治鋈耸恐赋觥?

針對(duì)或有問(wèn)題的項(xiàng)目，目前來(lái)看，仍是融資方會(huì)以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣(mài)抵押物等方式來(lái)釋放資金壓力。