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根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國(guó)信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)4.8萬(wàn)億元，而在2010年底這個(gè)數(shù)字不過(guò)是3萬(wàn)億元，這意味著這個(gè)行業(yè)在短短一年內(nèi)增長(zhǎng)了60%以上，而在過(guò)去五年間信托公司資產(chǎn)規(guī)模年均復(fù)合增長(zhǎng)率接近70%。當(dāng)人們把目光聚焦在銀行業(yè)高收益、保險(xiǎn)業(yè)再融資等話題時(shí)，信托業(yè)正做著“悶聲發(fā)大財(cái)”的生意。

然而，紅火的信托業(yè)卻在發(fā)展中蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)?！?012年開始，房地產(chǎn)信托將進(jìn)入償付期，這對(duì)于那些過(guò)分投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托公司來(lái)說(shuō)日子會(huì)比較難過(guò)，如果無(wú)法償付就不得不違約展期（延期交割）了?！敝行判磐杏邢挢?zé)任公司總經(jīng)理蒲堅(jiān)告訴記者。

根據(jù)中金公司公布的針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的研究報(bào)告，7000億元房地產(chǎn)信托還款期將集中在今后三年，其中2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元，而2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模近2816億元。

38%信托資金投在房地產(chǎn)

2011年末，一只名為“國(guó)開城市發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品總募集規(guī)模500億元，首期募資101億元；基金運(yùn)作期限8（6+2）年，給出預(yù)期年化收益率竟然高達(dá)20%—37%。

上海某信托公司投資研究部負(fù)責(zé)人告訴記者：“這是在豪賭土地價(jià)格和房?jī)r(jià)會(huì)在2020年之前大幅度升值，從正常的投資回報(bào)率來(lái)看無(wú)異于放高利貸?！?

“去年11、12月份，銀根非常緊。2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者。

實(shí)際上，即便是在房地產(chǎn)業(yè)火爆的年頭，房地產(chǎn)開發(fā)商也樂(lè)意與信托合作實(shí)現(xiàn)融資。有專業(yè)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年信托行業(yè)共發(fā)行了1993億元房地產(chǎn)信托；2011年，這個(gè)數(shù)字為2670.74億元，占信托行業(yè)總體的比例達(dá)38%。

大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信托產(chǎn)品利率在15%左右，中小型在20%左右。要達(dá)到這樣的年化收益，其前提是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)需要像2009年和2010年那樣火爆?，F(xiàn)狀卻是，信托產(chǎn)品即將到期，另一方面房地產(chǎn)業(yè)從價(jià)、量的角度都已經(jīng)出現(xiàn)了下跌。因此信托償付對(duì)房地產(chǎn)商形成了不小壓力。

多個(gè)信托產(chǎn)品提前清盤

“從當(dāng)前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)認(rèn)定的高利潤(rùn)了，在無(wú)法展期的情況下，兌付本息之日會(huì)給這些企業(yè)造成很大的資金流壓力?！眹?guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平說(shuō)。

第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富向記者提供的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，多數(shù)產(chǎn)品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期規(guī)模較大。

“有些信托公司50%以上業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，集中度太高了?！鄙虾Ｄ承磐泄就顿Y研究部負(fù)責(zé)人告訴記者，“從去年四季度以來(lái)，越來(lái)越多的信托公司選擇了清盤，包括山東信托、交銀國(guó)際信托、天津信托等多個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！?

在孫建平看來(lái)，房地產(chǎn)信托兌付資金主要來(lái)源于開發(fā)商銷售回款，銷售情況直接影響是否能收回成本。因此，信托公司愿意放棄管理費(fèi)而提早清盤既出于保護(hù)受托人投資者的權(quán)益，也保證自身不會(huì)卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當(dāng)中。

在蒲堅(jiān)看來(lái)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有想象得那么大，地產(chǎn)公司可通過(guò)低價(jià)銷售、內(nèi)部財(cái)務(wù)安排等多種手段，確保信托項(xiàng)目的到期兌付，但不排除有些信托公司會(huì)出現(xiàn)違約情況。

一成多地產(chǎn)信托或違約

事實(shí)上，通過(guò)房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)是開發(fā)商常規(guī)手段，包括萬(wàn)科A在內(nèi)的30家地產(chǎn)上市公司幾乎都有地產(chǎn)信托項(xiàng)目，共計(jì)118個(gè)項(xiàng)目、金額達(dá)630億元。從發(fā)行規(guī)?？?，發(fā)行規(guī)模最大的萬(wàn)科A達(dá)到90億元。從到期規(guī)?？?，今年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)44億元、萬(wàn)科A43億元、金地集團(tuán)24億元。

花旗銀行（中國(guó)）研究與投資分析主管邱思甥告訴記者：“房地產(chǎn)板塊上市公司出現(xiàn)信托違約的可能性并不是很大，而中小房地產(chǎn)企業(yè)才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的違約。一般來(lái)說(shuō)，如果信托公司遇到到期未能兌付的項(xiàng)目資產(chǎn)，要么用自有資金收購(gòu)，要么通過(guò)‘發(fā)新還舊’填補(bǔ)窟窿，要么將抵押項(xiàng)目出售變現(xiàn)?！?

中金公司的一份房地產(chǎn)信托研究報(bào)告指出，10%—15%的信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，總體而言，信托展期將使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放，參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。