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證監(jiān)會(huì)重申房地產(chǎn)企業(yè)融資未重新開閘，再次打破開發(fā)商股市融資幻想，資金鏈緊繃的房企開始被迫曲線自救。

自今年1月以來，已有多家開發(fā)商按捺不住融資沖動(dòng)，以更高成本向銀行貸款，發(fā)行票據(jù)，乃至通過母公司不斷輸血。

部分資金壓力過大的房企甚至開始股權(quán)融資，不惜變賣項(xiàng)目來籌錢自保，越來越多的主業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)干脆清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

銷售回款不力及多種融資渠道遇阻，房地產(chǎn)企業(yè)曲線融資成為必然命題，但目前房企融資并沒有太多的騰挪空間。更重要的是，市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看空導(dǎo)致房企融資成本一路走高，前途未卜。

開發(fā)商逆勢融資

2月16日，華僑城A(000069.SZ)有關(guān)負(fù)責(zé)人向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》證實(shí)，華僑城集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]近期擬計(jì)劃發(fā)行總額60億元人民幣中期票據(jù)，首期為30億元人民幣，期限為三年。

就在約兩個(gè)月前的2011年12月，華僑城集團(tuán)剛剛發(fā)行了14億元人民幣的公募中期票據(jù)，利率為5.08%；去年5月，也曾發(fā)行了利率為3.5%的10億元3年期中期票據(jù)。

華僑城業(yè)績預(yù)告顯示，公司2011年度的營業(yè)收入預(yù)計(jì)為174億元，同比微升0.7%；歸屬于母公司股東凈利潤為31.5億元，同比小幅增長3.8%。多家機(jī)構(gòu)研究報(bào)告稱，華僑城業(yè)績低于市場預(yù)期，其中地產(chǎn)銷售速度放緩和回款時(shí)間過長是主要原因。

另一家央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)中國海外發(fā)展(00688.HK，下稱“中海地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]”) 2月15日宣布，公司擬發(fā)行的五年期5億美元債券將于2月16日在港交所掛牌，票面利率為4.875%。

中海地產(chǎn)主席孔慶平2月2日在香港媒體會(huì)上曾公開表示，今年房地產(chǎn)形勢更嚴(yán)峻，中海地產(chǎn)正積極籌集更多現(xiàn)金以應(yīng)對(duì)。

根據(jù)標(biāo)普的分析，此次發(fā)行的債券的條款與條件，與中海[簡介 最新動(dòng)態(tài)]已發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保美元債券一致。預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，并用作新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的融資，以及一般企業(yè)用途。

盡管銀行貸款緊縮，但中航地產(chǎn)(000043.SZ)2月14日公告表示，中航地產(chǎn)以南京中航19%的股份進(jìn)行質(zhì)押，將與興業(yè)銀行、南京中航三方簽訂《委托貸款借款合同》，借款不超過7000萬元，期限為一年，借款利率不超過7%。

中航地產(chǎn)稱，公司進(jìn)行本次借款主要是為了補(bǔ)充公司短期流動(dòng)資金需求，拓寬公司的籌資渠道，緩解公司項(xiàng)目開發(fā)高峰期短期流動(dòng)資金的緊張。

連續(xù)兩年業(yè)績報(bào)虧的深國商(000056.SZ)則于2月14日發(fā)布公告，宣布為子公司借款14億元的議案失敗。此前1月18日，該公司發(fā)布公告稱，擬為深圳子公司向平安信托及金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)總金額不超過14億元的借款，主要用于償還子公司12億元的銀行借款及補(bǔ)充日常營運(yùn)資金，做好皇庭國商購物廣場項(xiàng)目開業(yè)前的裝修和招商工作。

一直稱公司現(xiàn)金流充裕的行業(yè)龍頭萬科(000002.SZ)此前在1月16日發(fā)布公告稱，公司將為上海和佛山的兩子公司總額逾6億元的貸款提供擔(dān)保，以滿足各自業(yè)務(wù)投資經(jīng)營需求和推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。

“拆東墻補(bǔ)西墻”

在過去的2011年，房地產(chǎn)融資可謂遭遇四面伏擊，銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托及境外發(fā)債擔(dān)保紛紛收緊，開發(fā)商資金鏈危機(jī)一觸即發(fā)。

地方政府松綁樓市調(diào)控屢被叫停，調(diào)控政策壓力難減。多數(shù)開發(fā)商在今年1月份出現(xiàn)銷售金額急跌現(xiàn)象，房地產(chǎn)銷售回款后市乏力。

驅(qū)使房企設(shè)法融資的另一原因是債務(wù)壓力。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松的說法，2012年是房企債務(wù)的償還高峰，包括銀行貸款、信托、私募、民間高利貸等在內(nèi)，房企萬億債務(wù)今年都將集中到期。

根據(jù)媒體援引恒盛地產(chǎn)(00845.HK)總裁兼執(zhí)行董事程立雄的近日表態(tài)稱，該集團(tuán)目前凈負(fù)債率約60%至70%，目標(biāo)長遠(yuǎn)是維持在60%以內(nèi)。未來希望能夠通過銀行項(xiàng)目融資來取代信托貸款及以長債來取代短債以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

程立雄還表示，恒盛地產(chǎn)目前貸款總額約150億元，當(dāng)中12.5億元為信托貸款，將于9月至10月到期繳付。

另有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，包括合生創(chuàng)展、綠城中國、上海證大、碧桂園、華潤置地、恒大等在內(nèi)的30余家在港上市房企，2012年均有海外債券到期或需支付利息。

目前的種種跡象顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在堅(jiān)持一年之后的資金鏈壓力越來越突出，不具備融資條件和資源的開發(fā)商或者主業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)開始斷臂求生。

有數(shù)據(jù)顯示，今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質(zhì)押其持有的全部或部分股份。東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。

在鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)看來，從整體房地產(chǎn)調(diào)控走勢來看，今年房地產(chǎn)市場的信貸政策仍將從緊，加之目前民間借貸風(fēng)險(xiǎn)較高，國家將會(huì)加大管理力度，2012年房企仍然面臨融資難的問題。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)逆勢融資更多是在上演“拆東墻補(bǔ)西墻”的資本騰挪游戲，但卻帶來融資成本一路走高，進(jìn)一步加劇資金鏈壓力。