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“內(nèi)房企”一般指在香港上市、主要業(yè)務在內(nèi)地的房地產(chǎn)公司，其中不乏引人注目的明星房地產(chǎn)公司，如“廣東五虎”(富力、恒大、雅居樂、碧桂園、合生創(chuàng)展)。隨著樓市嚴厲調(diào)控的持續(xù)，內(nèi)房企的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化，銷售低迷，負債率日益高企，前幾年在海外募集的資金日益成為沉重債務負擔。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持從緊狀態(tài)，海外市場對中國樓市存在普遍擔憂，加之政府對房企的海外融資已進行限制，想要依靠“借新債還舊債”來緩解資金饑渴越來越困難。

中海地產(chǎn)再發(fā)新債

2月6日，標普發(fā)布了一份評級報告，給予中國海外發(fā)展(中海地產(chǎn)的母公司)即將發(fā)行的5億美元無擔保優(yōu)先債權“BBB”評級。中海地產(chǎn)2011年銷售額超過700億元。中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向中國證券報記者表示，此次債券發(fā)行已經(jīng)啟動路演。

標普稱，中海地產(chǎn)此輪融資的目的是償還原先的舊債，以及為在建項目提供資金支持。雖然中海地產(chǎn)2012年仍將在中國房地產(chǎn)市場保持領先地位，但缺少經(jīng)常性收入以及中國房地產(chǎn)市場過高的政策風險抵消了中海地產(chǎn)的經(jīng)營優(yōu)勢。

中海地產(chǎn)背靠央企中國建筑，融資上從來都占據(jù)優(yōu)勢。財報顯示，就在房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊的2011年，中海地產(chǎn)融資不斷，先是在香港向多家銀行籌集了一筆62億港元的“俱樂部貸款”，又在國內(nèi)獲得一筆30億元貸款。此前，中海地產(chǎn)在2010年底發(fā)行了10億美元10年期債券。

今年2月2日，中國海外發(fā)展董事局主席孔慶平在香港表示，中海地產(chǎn)2012年的銷售目標與2011年相當，即銷售金額800億港元，銷售面積700萬平方米。

可以靈活運用海外融資或許是中海地產(chǎn)的優(yōu)勢之一。中海地產(chǎn)可以借助香港的母公司或其他融資平臺以無償劃撥、業(yè)務咨詢收入等方式，避開外匯監(jiān)管。近年來中海系的其他股東也為中海地產(chǎn)的融資進行過服務。

其他內(nèi)房企公司則沒有中海地產(chǎn)這么好運。標準普爾報告顯示，去年上半年擁有市場評級的內(nèi)地房企已經(jīng)通過離岸市場發(fā)行債券融資共計80億美元。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，內(nèi)房企去年下半年的海外融資屈指可數(shù)，僅華潤置地發(fā)行了超過15.9億美元優(yōu)先票據(jù)，寶龍地產(chǎn)發(fā)行了10億港幣優(yōu)先票據(jù)。

債務壓力日漸凸顯

背靠大樹的房企如中海地產(chǎn)，或許都要用“發(fā)新債償舊債”的方式保證資金鏈寬裕，那些民營背景的內(nèi)房企就對于海外融資更為依賴。

以“廣東五虎”之一的碧桂園為例，2010年至2011年年間發(fā)債的密度令人咋舌。公司財報顯示，2010年，碧桂園4月發(fā)行7年期5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，8月發(fā)行了5年期4億美元優(yōu)先票據(jù)；2011年2月，碧桂園又發(fā)行了7年期9億美元優(yōu)先票據(jù)。這意味著，一年內(nèi)碧桂園在海外市場募集的資金近120億元人民幣。

在碧桂園發(fā)行債券中，有不少是用來贖回之前發(fā)行的舊債。在發(fā)行前述2010年4月5.5億美元優(yōu)先票據(jù)時，碧桂園便稱部分資金將用來償還2008年發(fā)行的可換股債券。

今年1月30日，花旗銀行下調(diào)了碧桂園的股票評級，從“中性”降至“沽出”?；ㄆ煦y行認為，雖然碧桂園2011年的股價走勢跑贏整體內(nèi)房股，但目前股價已經(jīng)充分反映這一基本面?？紤]到碧桂園的物業(yè)主要面對大眾市場，而這一市場將受調(diào)控影響較大?；ㄆ煺J為，碧桂園2012年銷售合同繼續(xù)上升的空間有限，預計碧桂園為了維持價格的吸引力和銷售速度，今年將面臨較大的降價壓力，因此公司的邊際利潤將受到擠壓。

比碧桂園更加難熬的是合生創(chuàng)展。去年6月時面臨的一年內(nèi)應償還的短期借貸就超過100億港元，今年11月合生創(chuàng)展還面臨一筆3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)到期。公司中報顯示，合生創(chuàng)展去年6月時僅有現(xiàn)金約42億港元。據(jù)悉，合生創(chuàng)展2011年的銷售額只有100億元人民幣。

雅居樂也于2011年4月28日發(fā)行了5億美元的5年期可換股債券。雅居樂2011年中報顯示，雅居樂一年內(nèi)需要償還的債務近60億元，而雅居樂賬面現(xiàn)金為50億元。雅居樂2011年下半年起銷售已經(jīng)顯露出疲態(tài)。由于項目過于集中于廣東和海南，雅居樂2012年的銷售情況充滿變數(shù)。2011年雅居樂僅完成了年初制定銷售目標的85%。