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這個(gè)冬天，對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，顯得格外漫長(zhǎng)。

本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2月2日收盤(pán)，在A股146家房地產(chǎn)上市公司中，除了長(zhǎng)期停牌的*ST大通、S*ST天發(fā)、*ST海鳥(niǎo)等3只股票，只有6只股票在120日漲跌幅區(qū)間呈現(xiàn)正數(shù)，4只漲跌幅為零，133家上市房企股價(jià)均為下跌，其中，跌幅超過(guò)30%的多達(dá)68家，跌幅最高的是萊茵置業(yè)，高達(dá)51.9%。

與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)指數(shù)研究院2月2日公布的數(shù)據(jù)表明，樓市的氣候相比自然氣候更為寒冷。

1月份，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%；推出土地面積11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%，其中，住宅類(lèi)用地面積3889萬(wàn)平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%。

不僅如此，1月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，延續(xù)了去年9月以來(lái)的價(jià)格調(diào)整之勢(shì)。

山西證券研報(bào)指出，如果行業(yè)房?jī)r(jià)普遍下降15%，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會(huì)是近5年來(lái)最低水平。

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局不利的背后，是上市房企經(jīng)營(yíng)陷入了由盛至衰的循環(huán)，而與房地產(chǎn)息息相關(guān)的上市公司，同樣不可避免受到波及。

業(yè)績(jī)分化背后的頹勢(shì)

年報(bào)大幕拉開(kāi)之際，上市房企逐漸露出廬山真面目。

首當(dāng)其沖的是中小房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)直線下降。

1月31日，萊茵置業(yè)披露業(yè)績(jī)預(yù)告稱，預(yù)計(jì)2011年1月1日至2011年12月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5100萬(wàn)元—6700萬(wàn)元，同比下降60%—70%。

萊茵置業(yè)自稱業(yè)績(jī)下滑的原因在于，受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，公司開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目本年度未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件導(dǎo)致公司2011年銷(xiāo)售額下降。

ST珠江同樣將業(yè)績(jī)下降歸結(jié)為可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入大幅減少，不同的是，ST珠江預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)虧損約5000萬(wàn)元至6000萬(wàn)元，披星戴帽在所難免。

不久前宣稱未有投資房地產(chǎn)以外行業(yè)計(jì)劃的陽(yáng)光股份，亦預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%，原因也是結(jié)算商品房銷(xiāo)售收入比2010年同期有較大幅度的減少。

而預(yù)計(jì)2011年度業(yè)績(jī)虧損的東方銀星，由于公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，且無(wú)新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目，致使原為公司主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)銷(xiāo)售未實(shí)現(xiàn)收入。

萬(wàn)方地產(chǎn)也是青黃不接，其2011年度業(yè)績(jī)預(yù)告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)比上年同期下降約92%，原因在于公司前期項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完畢，新實(shí)施的項(xiàng)目尚處于開(kāi)發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

不過(guò)，從目前發(fā)布年報(bào)預(yù)告的上市房企來(lái)看，同樣受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，上市房企的業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)明顯分化，只是中小房地產(chǎn)公司利潤(rùn)下降，而大公司基本保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2011年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約470億元，同比增長(zhǎng)31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約65億元，同比增長(zhǎng)32.39%。

但東方證券研報(bào)認(rèn)為，保利地產(chǎn)2011年凈利潤(rùn)額低于預(yù)測(cè)數(shù)約5%，廣發(fā)證券則稱，其銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為92%。

萬(wàn)科A宣告，2011年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。雖然在公布全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬(wàn)科A并未透露2011年的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況，但據(jù)中投證券預(yù)估，其去年的凈利潤(rùn)率將達(dá)到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高。

而廣發(fā)證券表示，萬(wàn)科A去年的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率也只為93%。

然而，截至1月31日，地產(chǎn)板塊約66家公司公布了業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中67%的業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

但國(guó)信證券認(rèn)為，上市房企已預(yù)告的良好業(yè)績(jī)鎖定性，源于過(guò)去三年的銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)，且預(yù)售制導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)算滯后，均價(jià)上揚(yáng)保障了毛利率穩(wěn)定。

福建一家上市房企董事長(zhǎng)亦告訴本報(bào)記者，上市房企的年度利潤(rùn)，大多以交付房產(chǎn)、開(kāi)具發(fā)票等作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是反映確認(rèn)年度之前的銷(xiāo)售情況，并不能完全體現(xiàn)當(dāng)年的銷(xiāo)售成績(jī)和整體情況。

而根據(jù)廣發(fā)證券今年1月份對(duì)23家重點(diǎn)覆蓋的A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行電話調(diào)查結(jié)果，只有萬(wàn)科A、榮盛發(fā)展、華僑城A和中南建設(shè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)令人滿意，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金融街的表現(xiàn)也可接受，但更多的公司由于區(qū)域限購(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不理想、工程進(jìn)度滯后、錯(cuò)過(guò)推盤(pán)時(shí)機(jī)等種種原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售大幅未達(dá)年初預(yù)期。

甚至有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年有85%左右的房企沒(méi)有完成銷(xiāo)售任務(wù)。

廣發(fā)證券調(diào)研報(bào)告指出，由于銷(xiāo)售的不暢，各家公司的庫(kù)存都有所增長(zhǎng)，庫(kù)存較為嚴(yán)重的公司，目前手上的可銷(xiāo)貨值已經(jīng)達(dá)到2011 年實(shí)際銷(xiāo)售額的兩倍，加速周轉(zhuǎn)去庫(kù)存是當(dāng)務(wù)之急。而大多數(shù)公司都不同程度地放慢了開(kāi)工節(jié)奏，有的公司從去年年中起就下調(diào)了新開(kāi)工面積，2012 年壓縮開(kāi)工是大勢(shì)所趨。

國(guó)泰君安證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告亦稱，2012年上半年行業(yè)庫(kù)存繼續(xù)攀升，開(kāi)發(fā)商未來(lái)銷(xiāo)售壓力也將繼續(xù)加大，量?jī)r(jià)基本面繼續(xù)向下探底，但在中期之后開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力將小幅緩和。投資的不景氣將貫穿2012全年，投資、新開(kāi)工和拿地將持續(xù)下墜。