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房屋的實際“年齡”也是購房者關(guān)注的重要因素。

設(shè)計陷阱

見房先生猶豫，張小姐回到地鋪和地鋪經(jīng)理李先生商量。在業(yè)界混了多年的李先生馬上想到了一個主意，便對張小姐耳語了一番。

第二天，張小姐急沖沖地打電話給房先生：“房先生，我查詢了有關(guān)政策，您一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則，若購買晚了，還要多交5.5%營業(yè)稅。 ”

“營業(yè)稅？”第一次聽到這個名詞的房先生一頭霧水。

“是這樣，業(yè)主賣價是實收價，所有的稅費和傭金都由您支付，所以您得抓緊時間了?！睆埿〗悴讲骄o逼。

“你幫我算算，要多交多少錢？”房先生有些心急了。

“要多交6萬多元的費用，時間不多了?！睆埿〗阈睦锇底愿`喜。

“那我現(xiàn)在就過來?！狈肯壬鷴煜码娫?，從銀行取出5萬元錢，到了地鋪，簽訂了居間合同，并支付了定金和中介傭金。

發(fā)現(xiàn)上當(dāng)

交了定金，房先生反而覺得不踏實，覺得自己心太急了，就憑中介一個電話，自己就交錢，也不調(diào)查了解一下。

幾天后，房先生到這個小區(qū)散步，偶然間碰到一位多年未見的朋友，也在這個小區(qū)居住。兩人一聊天，房先生才知道自己上當(dāng)了，他購買的這套單位房屋產(chǎn)權(quán)于2002年就取得了，房齡已經(jīng)“7歲了”，而中介告訴他，是2007年取得的產(chǎn)權(quán)，也就是說，房子一下子“老了5歲”。

接下來一了解，房先生更是氣不打一處來，按照有關(guān)政策，他這套房子也不需要另外繳納所謂的營業(yè)稅。

“明明是2002年的房子，卻騙我說是2007年的，這是欺詐??！”房先生馬上跑到地鋪，質(zhì)問張小姐為什么騙他，并要求要求解除房屋居間買賣合同，退還定金。

到嘴的肥肉哪里肯吐出來，張小姐和地鋪經(jīng)理說，這是業(yè)主口頭告訴他們的，他們沒有辦法解決，也沒有幫助查清房齡的義務(wù)。

“我一再要求要買近一兩年的房子，在委托協(xié)議書上也是這么寫的，這明明是你們違規(guī)嘛！而且張小姐還謊稱這個房子要交營業(yè)稅，我這才上當(dāng)?shù)??！狈肯壬浅Ｉ鷼獾卣f。

“我手上有那么多房子，怎么可能對每套房子的房齡都知道得那么準(zhǔn)確？我也只是聽業(yè)主介紹過，而且我們也沒有核實房屋真實年齡的義務(wù)?！睆埿〗阋贿呎f，一邊借口離開地鋪，就再不露面了。

見他們?nèi)绱瞬恢v道理，房先生決定走法律途徑。

[專家點評]

合同是各方真實意思的表示，不應(yīng)存在意思上的瑕疵。有關(guān)合同主體應(yīng)在誠實信用的原則下，如實告知標(biāo)的物的真實情形，以充分滿足對方的知情權(quán)，唯有如此，對方才能行使選擇權(quán)與決定權(quán)。

“房齡”和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。隨著實際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費用增加物業(yè)的維護(hù)成本，購房者的實際購房成本將增高。所以購房者在購買二手房時，最好在有買賣雙方及中介公司簽字的三方合同中明確注明房屋的“房齡”。在簽訂合同后如發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實“房齡”，購房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有存在惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴(yán)重?fù)p害購房者利益，則購房者有權(quán)依據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定變更或解除購房合同，并可要求賠償損失。本案中，中介公司通過虛構(gòu)事實隱瞞真相，以營業(yè)稅免交為誘餌，使房先生作出了錯誤的意思表示，簽了買房協(xié)議，故房先生撤銷合同的請求應(yīng)依法獲得支持，中介公司應(yīng)返還定金和中介費。

買房人有一個共同的心態(tài)，那就是在相同價位、地段的情況下，總是喜歡購買相對較新的房子。有些小中介知道買房人的這一心態(tài)，為了促成交易，就常常會謊報房齡，把房齡報得年輕些。而有些房子年代較遠(yuǎn)，光看房子，根本無法分辨具體房齡。粗心的購房者通常是先交定金，然后等到簽合同時，才發(fā)現(xiàn)房齡原來很老。

買房人在購買房屋之前，務(wù)必要審核或查驗房屋是否抵押、查封房齡、共有人、姓名與房證權(quán)利人是否相符等情況，同時，出賣方和中介公司也要如實陳述或答復(fù)，否則，就有可能埋下爭議的種子。購買二手房的消費者，如對房齡比較在意，下單前最好能去權(quán)威部門了解清楚。

購二手房在交定金前的七項注意

1.要查詢該房的建造年限和土地使用年限；

2.要仔細(xì)查看二手房外觀，看是否存在質(zhì)量問題；

3.要仔細(xì)查看二手房內(nèi)部結(jié)構(gòu)，許多所謂的二室一廳都是由一室一廳改造的；

4.要查看該房內(nèi)部是否存在漏水、墻面開裂等質(zhì)量問題；

5.要查看二手房日照是否充足，附近是否有營業(yè)場所產(chǎn)生噪音、油煙；

6.購房若附送家具必須在合同上說明；

7.在支付定金前，最好向該房鄰居了解該房相關(guān)情況，且要到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)住戶情況。